지분경매 구상권 질문드립니다

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

질문 항목별 답변은 무의미한 만큼 이는 생략하고, 의식의 흐름에 따라 답변 드립니다.

​

1. 잠시동안 떠오르는 변수만 해도 여러가지가 존재하며, 이에 따라 답은 달라질 수 있음에도 불구하고, 명료한 질문과 다른 상황을 고려하지 않은 질문 내용만으로는 명확한 답변은 불가능할 수 밖에 없다는 점 명심하시기 바랍니다.

​

2. 대항력을 갖춘 임차인의 미배당임차보증금 전액 또는 차액은 당연히 임대인의 지위를 승계하는 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

​

3. 지분매각사건에서의 경우, 질문하신 두가지 경우의수 모두 적용 가능합니다.

즉...

낙찰자가 다른 지분공유자를 대위하여 임차보증금을 지급한 후 해당 지분만큼에 대해 구상권청구를 하는 방식 과 대금납부 및 소유권이전등기촉탁을 통해 소유권을 취득한 이후 다른 지분공유자들과 협의를 통해 미배당임차보증금 전액 또는 차액을 지급하는 방식 두가지 모두 가능합니다.

이러한 상황에서의 핵심은... 두가지 방식 중 어떤 방식이 맞느냐 가 아니라 어느 방식이 더 유리하느냐 에 있습니다.

예를 들어...

질문하신 상황과 같이 1/3 지분의 낙찰자는 과반수에 해당하지 않는 바, 다른 지분공유자와 함께 과반수로서 동의가 선행되지 않는 이상 단독으로 사용.수익 을 할 수 없습니다.

즉, 과반수 미만의 낙찰자는 단독으로 임대 등의 행위를 할 수 없는 만큼 새로운 임차인과 임대차계약 조차 불가능 합니다.

따라서, 이러한 상황에서 굳이...1/3 지분의 낙찰자가 다른 지분공유자들의 대위하여 임차보증금 전액을 지급하고 명도를 구할 특별한 사정이나 이유가 있지 않는 이상 무의미 할 수 밖에 없습니다.

반대로...

낙찰지분이 과반수 이거나...다른 공유자를 통해 과반수를 차지하는 동의를 얻은 경우 등 의 상황이라면, 일단은 종전 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 구하는 등의 사용.수익행위가 가능한 만큼 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금을 대위하여 지급한 후, 신규임차인을 구하면서 다른 공유자들에게 구상권청구를 하는 등의 절차를 선택할 수 있는 것 이지요.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

​

답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.