법원경매를 보고잇습니다.

안녕하세요. 경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다. 시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요. 따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

본인의 답변을 포함하여, 등 인터넷 상에서 질문자님이 수집 가능한 모든 정보나 답변들은 각종 유무료경매정보사이트 에서 제공하는 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토 결과에 불과합니다. 이러한 기본 서류 검토는, 입찰대상 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단 기준이 아니라, 해당 물건의 특이사항 및 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 한다는 점 명심하시기 바랍니다. ​​ 말씀하신 사건의 경우, 법원의 현황조사서, 매각물건명세서 상에 해당 임차인의 전입, 확정일자, 배당요구, 임차보증금 등 관련된 내용이 모두 명시되어 있음에도 불구하고 이를 물어보신다는 것은, 기본적인 서류 조차 확인하지 않았거나, 확인했다 하더라도 이를 해석할 수 없음을 의미 합니다. 즉, 최소한의 공부조차 부족한 상태라는 것을 의미하는 바, 등 인터넷 상에서 수집한 정보들로 입찰에 참여하시는 일은 없으시길 바랍니다. ​ 해당 사건의 경우, 말소기준권리인 2021.08.13 강제경매개시결정등기 이전 인 2021.04.14 전입 으로 대항력 성립여지가 존재하는 소유자 외 1인이 확인됩니다. 확정일자가 존재하기는 하나, 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 만큼 적법한 임차인으로서 대항력을 갖추게 될 경우 임차보증금 1.5억원은 낙찰금액 외 추가로 인수해야 할 수 있는 사건입니다. 물론, 한국토지주택공사가 임차인이고, 입주자가 해당 전입자에 해당하는 만큼 대항력을 갖춘 임차인이라 보아야 할 것이며, 따라서 낙찰자의 입장에서 최소 총매입금액은 낙찰금액+대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 1.5억 이 되는 사건에 해당하는 바 이로인해 수차례 유찰이 반복되고 있는 사건입니다. 또한, 대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않은 만큼 종전 임대차계약까지 낙찰자의 추가인수대상이 되는 바, 종전 임대차계약의 종료 시 까지 낙찰자는 해당 임차인에게 명도를 요구할 수 없으며, 임대차계약종료 시 해당 임차인은 임차보증금 전액을 반환받음과 동시에 명도를 이행하거나... 계약갱신청구권을 행사할 수도 있습니다.​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다. 따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] ​ 답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.

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