빌라 전세 경매로 넘어갈거 같은데 대처방안 좀 알려주세요

안녕하세요. 경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다. 시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요. 따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

주변에서 들으신 말이나, 앞선 답변 역시 모두 맞지 않습니다. ​ 말씀하신 바와 같이... 전입+인도 를 통해 대항요건을 갖출 당시 등기사항전부증명서 상 권리관계가 깨~~끗한 상태였다면, 질문자님은 대항력을 갖춘 임차인 인 것으로 보여집니다. 따라서, 매각절차를 통해 전액배당이 불가능 할 경우 미배당임차보증금은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 만큼 낙찰자로부터 이를 반환받을 때까지 낙찰자의 명도요구를 거부할 수 있습니다. 이것이 대항력 이라는 것 이지요. ​ 허나.... 문제는 이것이 법률 상 이론에 따른 것에 불과할 뿐 이라는 것 이지요. ​ 앞서 답변 드린 바와 같이, "전액배당이 불가능할 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상" 이 된다는 것은, 낙찰자가 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 실질적인 총매입금액은 최소 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 1.7억 이상이 됩니다. 따라서, 당연히 해당 물건이 최소 1.7억+@ 이상의 매매시세를 형성하고 있어야 가능한 얘기 인 것이고, 말씀하신 바와 같이 임차보증금 보다 낮은 매매금액 즉, 역전세가 발생한 상황에서는 당연히 시세보다 비싸게 매수를 할 사람이 없는 것은 당연한 일 이고... 그렇다면, 당연히 수차례 유찰을 반복하다가 결국 기각결정이 이루어질 수 밖에 없습니다. ​ 그렇다고, 입찰에 참여한다??? 이 또한 신중히 선택해야 할 문제 입니다. 채권상계신청을 한다 하더라도, 채권상계는 임차보증금이 아닌 배당금액을 기준으로 하게 됩니다. 즉, 질문자님 역시 낙찰을 받는다 하더라도 실질적인 총매입금액은 최소 1.7억원 이상 이 되는 셈 이 됩니다. 더군다나, 대항력을 갖춘 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받을 경우 임차인의 지위는 혼동에 의해 소멸하게 되는 바, 임차보증금의 손실에 대해 전소유자(임대인) 에게 청구할 수 없게 됩니다. ​ 결국... 역전세가 발생한 만큼 어느정도의 손실이 발생할 수 있는 것인 어쩔 수 없는 현실이기 때문에, 보다 손실규모가 적은 방법을 선택해야 하나... 말씀하신 내용만으로는 각각의 경우의 수에 따른 손익계산 과 비교가 불가능 하므로, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 배당요구여부 및 일자, 경매사건번호 등 기초사실관계를 확인하고, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성 후 각각의 경우의 수에 따른 손익계산 을 통해 손실을 최소화 할 수 있는 방안을 강구하시는 것이 유일한 해결책이자 최선의 대응방법 입니다. 이러한 과정이 선행되지 않는 이상, 그 어떤 답변이나 정보도 신뢰하시는 일 없으시기 바랍니다. 근거없는 주장 만큼 위험한 것은 없으니까요.^^​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다. 따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] ​ 답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.

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