대법원 경매와 온비드 공매의 차이점??

비교적 자세히 살펴본다면,

 

경매란 무엇인가?

경매란 채무자가 그 채무를 변제하지 않는 경우, 법원이 채무자 소유 또는 보증으로 제공된 부동산 등을 압류, 매각하여 그 매각대금으로 채권자의 채권을 변제시켜주는 절차를 말한다.

즉, 돈을 빌려간 채무자가 약속한 날짜까지 차용한 돈을 갚지 못할 경우, 돈을 빌려준 채권자의 신청에 의해 법원에서 대신 돈을 받아주는 것을 말한다.

경매대상 물건에 대하여는 매각기일 2주전에 법원게시판, 신문이나 관보 또는 인터넷 법원경매정보(www.courtauction.go.kr) 등을 통하여 그 정보를 제공하고 있다.

인터넷 법원경매정보에서는 사용자의 편이를 위하여 매각물건에 대하여 기일별 또는 물건별로 검색을 할 수 있다.

【부동산 경매입찰 절차도】   출처:www.courtauction.go.kr

1. 경매의 시작되는 원인은 무엇인가?

개인간의 채권․채무 관계에 있어서 변제시기가 지났음에도 채무자의 채무 이행이 없을 경우 채권자는 자기의 채권을 실현하기 위하여 민사집행법상 부동산 강제집행 규정에 의한 절차에 따라 법원에 대하여 채무자의 부동산을 매각하여 그 대금으로부터 채권을 회수할 수 있게 해달라고 신청할 수 있다.

이와 같은 강제집행의 한 절차로서 채권자의 신청에 의하여 채무자 소유 부동산등기부 “갑”구란에 “경매개시결정 기입등기”가 등재됨으로써 경매가 시작된다.

채권자와 채무자 사이에서 정상적으로 채권․채무가 이행된다면 제3자가 개입할 여지가 없다.

그러나, “돈이 거짓말을 한다”는 말처럼 채권. 채무관계가 약속대로 이행되지 않으면 채권자는 자기채권을 회수하기 위해서 부득이하게 담보로 제공받았던 채무자나 보증인의 부동산을 법원에 의뢰하여 강제처분한 뒤 배당과정을 통해 채권을 회수하게 된다.

경매제도는 부동산 활동의 하나로서 자본주의 국가에서 없어서는 안 될 필수불가결한 제도이며 경매제도로 인하여 개인과 국가의 경제발전에 공헌하며, 순조로운 자본의 흐름을 돕고 있다.

경매는 알기만하면 세상에서 가장 쉬운 것이지만, 모르면 세상에서 가장 어려운 게 바로 경매이다. 개인이 법원경매입찰에서 신분증과 보증금만 있으면 누구나 참가할 수 있다.

2. 경매에서 민사집행의 중요성은?

“구슬이 서말이라도 꿰어야 보배”라는 말처럼 많은 시간과 비용을 들여 일정한 급부의 이행을 명하는 승소판결을 받았다 하더라도 강제집행이 뒷받침 되지 아니하면 승소판결을 얻는데 드는 노력은 공염불이기 때문에 판결절차 못지않게 책임재산을 보전하는 보전소송절차와 강제집행절차가 중요성하다.

즉, 판결내용에 따른 의무를 임의로 이행하거나, 채권자, 담보권자가 자력으로 채권을 회수하고자 한다면 사회는 큰 혼란에 빠져들게 될 수 있다.

이에 국가는 자력구제를 법으로 금지하고 국가구제를 원칙으로 한다.

그 판결내용에 따른 의무를 임의로 이행하지 않을 때에는 그 의무를 국가공권력을 통해 강제적으로 채권의 만족을 얻는 절차가 민사집행절차이다.

3. 민사집행에서 임의경매와 강제경매의 의미는?

민사집행은 국가의 집행 기관이 채권자를 위하여 사법상의 청구권을 국가권력이 가지고 강제적으로 실현하는 법적 절차이다.

민사집행은 그 집행에 집행권원이 필요한 강제 경매와 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권의 실행을 위한 임의경매로 크게 나눌 수 있다.

임의경매는 담보권자가 우선변제를 받기위하여 담보의 목적물을 경매하는 것으로 특정재산에 대한 특정책임의 실현을 구하는 것이다.

강제경매는 채무자의 일반적 재산에 대한 일반책임의 실현을 구하는 데에 그 차이가 있으나, 양자는 모두 금전채권의 만족을 얻기 위하여 국가가 부동산을 강제적으로 경매하는 것은 공통점이다.

4. 민사집행법에서 강제집행의 의미는?

강제집행은 집행권원이 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력이 가지고 강제적으로 실현하는 법적 절차이다.

  첫째, 강제집행은 사법상의 이행청구권을 실현하는 절차이다.

  둘째, 강제집행은 집행권원이 있어야만 개시될 수 있다.

  셋째, 강제집행에는 국가의 강제력이 따른다.

  넷째, 사법상의 권리의 실현에 국가기관이 협력하는 제도이다.

  다섯째, 강제집행은 소송절차의 형태로서 행하여지는 법적 절차이다.

또한, 강제집행 절차는 권리의 실현을 목적으로 하는 절차이고, 판결절차는 권리의 확정을 목적으로 하는 절차이다.

5. 사경매와 공경매는 무엇인가?

① 사경매는 개인이 주체가 되어 골동품 등을 호가를 높여가며 파는 것이며, 공경매는 개인이나 채권자가 경매신청 하지만 국가기관 즉, 법원에서 경매를 실행하는 것이다.

② 공경매에는 다시 법원경매와 한국자산관리공사 공매로 나누어진다.

   법원경매는 다시 임의경매와 강제경매로 나누어진다. 임의경매는 저당권, 전세권, 가등기담보권 등 담보물권 실행을 위한 경매이고, 강제경매는 확정판결 등 채무명의에 의한 경매를 의미한다.

6. 부동산 경매에서 부동산 매각 방식은?

① 호가경매는 경매기일에 공개된 경매장소에서 매수신청가액을 올려가는 과정을 통해 가장 높은 매수가격을 부른 사람을 매수인으로 정하는 방법이다.

② 기일입찰은 특정기일에  입찰장소에서 매수신청인들이 매수가액을 적은 입찰표를 입찰함에 투입하도록 한 다음, 바로 개찰을 실시하여, 그 중에서 가장 높은 매수가액을 적은 사람을 매수인으로 정하는 방법으로 매수가액이 밀봉되어 있어 개찰시 까지 다른 매수 신청인의 매수가액을 알 수 없다는 점에서 호가 경매와 차이가 있다.

③ 기간입찰은 일정한 입찰기간을 정하여 입찰을 실시한다.

7. 경매 대상물은 무엇인가?

1) 토지 - 토지의 공유지분도 경매의 대상이다. 다만, 대지권의 목적으로 되어있는 토지 공유지분은 특별한 경우(대지권이 성립하기 전에 대지지분에 관해 설정된 저당권의 실행을 위하여 경매를 하는 경우)가 아니면 건물과 분리하여 독립한 부동산의집행의 목적물이 될 수 없다.

2) 건물 - 토지에 정착된 공작물 중 독립된 부동산으로 볼 수 없는 것(담장, 구거 등)은 독립하여 부동산의 집행의 목적물이 될 수 없다. 건축 중인 건물은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어져야 독립된 부동산으로 서의 건물이 되므로(대법원 2002다 21592. 21608판결), 이러한 정도에 이르기 전의 단계에서는 부동산의집행의 목적물이 될 수 없다. 그러나, 건물이 완공되면 비록 등기가 되지 아니 하였더라도 그 건물이 채무자의소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지법․구조․면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가나 건축신고를 증명할 서류를 제출하여 부동산경매를 신청할 수 있다.

3) 공장재단(공장저당법 제10조) - 공장저당의 목적이 된 기계, 기구류 등은 공장의 기지인 토지와 건물등부동산과 같이 일괄하여 집행할 수 있을 뿐 개별 집행은 되지 않는다.

4) 광업재단(광업재단저당법 제5조) - 재단에 구성된 광업권등과 같이 일괄 집행한다.

5) 광업권(광업법 제12조) - 물권으로 취급되고, 부동산에 관한 민법 적용되며, 공동광업권자의 지분은 독립하여 경매대상물이 되지 못한다.

6) 어업권(수산업법 제15조 2항) - 물권으로 취급되고, 토지에 관한 규정준용.

7) 소유권보존 등기된 입목(입목에 관한 법률 제2조․제3조 1항).

8) 지상권, 지역권 - 저당권의 목적물이 되어 있는 경우에는 경매의 대상물이다.

9) 유체동산 등

8. 경매의 장․단점은 무엇이 있는가?

1) 경매의 장점

   ① 부동산을 할인으로 살 수 있는 합법적이고 공개적인 시장이다.

      경제활동에서 최소의 비용을 들여 최대의 효과를 나타내는 것이 최상의 방법이다.

      세상 모든 장사의 최대덕목은 “싸게 사서 비싸게 파는 것”이다.

      부동산에서 할 수 있는 이러한 방법으로는

      첫째, 사람이 생활하다보면 사업자금이나 병원비, 기타 부득이한 사유로 신속한 환금이 필요한 경우에 시세보다 훨씬 저렴하게 나오는 급매물을 싸게 사서 비싸게 파는 것도 좋은 방법의 하나이다.

      둘째, 담보권실현이나, 집행권원에 의한 경매 물건을 싸게 사는 방법이다. 이때 부동산을 저렴한 가격에 구매하는 경매는 물건가격의 결정권이 매수자에 의하여 결정되는 좋은 거래형태이다.

      셋째, 자산관리공사에서 실행하는 공매는 대부분 압류재산에 의한 매각물건들인데 가격결정권이 매수자에게 있어 보다 저렴하게 구입하수 있는 좋은 방법이다.

      넷째, 경매의 최초매각가격은 첫 매각기일보다 3～6개월 전의 감정가격이므로 부동산 상승 주기에서는 시세보다 저렴하게 평가되어 있고, 부동산 하락기에는 시세보다 다소 높게 감정가격이 형성될 수도 있다. 그렇지만, 법원마다 차이는 있으나 대부분 1회 유찰될 때마다 20%～30%씩 감액되므로, 경매로서 부동산을 취득하면 시세보다 많이 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있다.

   ② 부동산 거래 시장규모나 거래종목에서 다양성이 매우 뛰어나다.

      아파트, 주택, 상가, 공장, 임야, 농지 등 물건이 다양하며, 매달 새로운 물건들이 전국적으로 경매로 매각되어 부동산거래시장규모가 크고 다양하다.

   ③ 경매는 안전하기 때문에 사기매매나 이중매매 등을 당할 염려가 없다.

      우리나라의 부동산등기제도에는 공시력은 있지만 공신력이 없다.

      즉 등기부등본자체를 그대로 믿고 거래한 사람들이 보호되지 않는다는 것이다.

      부동산의 사기단들이 타인의 부동산을 서류 조작하여 특정인에게 이전한 뒤 합법을 가장하여 매매할 수도 있고, 소유권이전등기전에 얼마든지 이중, 삼중으로 매매 할 수도 있지만, 법원경매는 법원이 주관하여 실시하므로 안전하다.

   ④ 정부의 토지허가 규제로부터 자유롭다.

      국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 토지거래허가지역의 땅이라도 토지거래 허가절차가 면제되기 때문에 우수한 양질의 땅을 마음대로 살 수 있는 장점이 있다. 그러나, 경매에서 농지(전, 답, 과수원)는 일반거래에서와 같이 농지취득자격증명원이 필요 하다.

   ⑤ 부동산 매매가격을  매수자가 결정한다.

      정상적인거래에서는 최종 가격결정권이 대부분 부동산을 소유한 매도자가 있지만, 경매물건의 가격결정권은 매수자에게 있어 싸게 살 수 있는 경우가 많다.

   ⑥ 부동산 융자가 잘되고 절차도 용이하다.

      담보권실현에 의해서 나오는 임의경매는 채권자가 사전에 검토한 양질의 부동산이 많고, 일반매매로 부동산을 취득하는 경우에는 매도인의 협조가 필수적인데, 경매의 경우에는 매도인의 협조를 구할 필요 없이 쉽게 융자를 받을 수 있다.

      최근에는 은행권이나 보험회사에서 경낙잔금대출을 손쉽게 해주고 있으며, 특히, 비교적 지점장의 권한이 높은 금융기관에서 대출금액이 많이 나오는 경향이 있다.

   ⑦ 한 번에 대박을 연출 할 수 있다.

      경매를 실무에서 진행하다보면 가짜선순위세입자가 있는 물건, 성립되지 않는 법정지상권 물건, 가짜 유치권 등의 물건에서 대박을 실현 할 수도 있다.

   ⑧ 신속하게 부동산에 대한 전문가가 될 수 있다.

      한 지역에서 부동산을 장기간 하다보면 자기가 취급하는 지역과 물건에는 조예가 깊지만 기타지역에서는 초보자일 확률이 높다.

      그러나, 경매업무를 취급하다보면 돈 되는 물건이면 아파트, 상가, 건물, 토지 등을 광범위하게 취급하게 되어 무엇보다도 빨리 부동산 전문가가 될 수 있다.

2) 경매의 단점

   ① 부동산 공급이 제한적일수도 있다.

      경매는 투자자를 위해 기다려 주지 않기 때문에 투자자가 원하는 시점에서 지역 및 물건의 공급에는 한계가 있다.

   ② 부동산 점유자(소유자, 세입자)와 신경전을 벌일 수도 있다.

      매각결정 후 매각대금의 100%을 납부하였다 하더라도, 세입자 및 소유자 등 이해관계인이 항고를 하면 보통 2～3개월, 재항고 시에는 5～6개월의 기간이 소요되어 소유권 취득이 지연되게 되며, 또 명도대상 점유자들이 부동산을 자진 명도해주지 않아 법적인 힘을 빌어(인도명령 및 명도소송) 부동산을 인도 받아야 할 경우에는 더욱 많은 시간이 필요하게 되어 경제적, 시간적으로 손실을 얻을 수도 있다.

   ③ 경매물건에 대한 부정적 시각이 있을 수도 있다.

      호가경매방식이 답변확정되었던 시절에는 일반인의 접근이 비교적 용이하지 않았으며, 또한, 경매부동산은 망해가는 물건이라는 이유로 재수 없는 물건취급을 하는 부정적인 시각이 있었지만, 최근에는 대중화되고 거래규모가 커지다보니 이러한 시각은 점차 사라지고 있다.

   ④ 경매물건의 입찰시 변수가 많다.

      부동산을 열심히 발테크를 하여 현장조사까지 마치고 입찰에 참가하기 위하여 법원에 갔는데 경매물건이 변경․연기․취하 등의 사유발생으로 경매진행 할 수 없다면 실망감이 클 수도 있다. 경매실무에서는 입찰당일에 법원 게시판을 체크하여 내가 입찰하는 물건이 정상적으로 진행되는지 확인하여 취소된 물건을 입찰에 참여하는 실수를 미연에 방지할 필요가 있다.

   ⑤ 경매물건의 권리분석에서 실수하면 비싸게 살 수도 있다.

      선순위세입자를 권리분석에서 실수하면 정상거래로 매수한 가격보다도 비싸게 부동산을 구입할 수도 있다.

   ⑥ 경매 물건은 시세보다 조금 싸게 파는 경우가 있을 수도 있다

      경매물건을 매도하는 경우 시세보다 조금 싸게 파는 경우가 종종 있다. 이는 매수인 스스로 경매에서 부동산을 아주 싸게 취득한 것으로 판단하고 저렴하게 매수하고자 하는 사람들도 있다.

 

자산관리공사 공매는 무엇인가?

1. 공매의 정의

공매란 부동산 등을 처분할 때 모든 조건을 공개하고 일반 경쟁 입찰을 통하여 최고가 입찰자를 결정하는 제도를 말한다.

즉, 부동산의 소재지, 종별, 수량, 매매가격 등 물건의 기본적인 상태와 각 물건에 대한 개별적인 매각조건을 고지한 후 그 조건을 승낙한 사람이 매수를 희망하는 경우에 일반경쟁 입찰을 통하여 처분하는 방법이다.

공매는 한국자산관리공사(KAMCO) 이외 다른 기관 (금융기관 등)도 시행하고 있으나 다양한 경험을 바탕으로 체계적인 공매를 실시하고 있는 KAMCO가 대표적인 공매 전문기관이다.

2004년 10월 1일부터 현장 공매장을 폐지하고 인터넷으로만 공매를 시행하고 있다.

【입찰참가 절차】   자료 출처 : www.onbid.co.kr

2. 공매 용어의 정의

1) 관서의 장

   관계법령 등에 의하여 압류재산의 공매 등 대행을 의뢰한 세무서장, 지방자치단체의 장, 세관장 및 각종 공과금 징수기관의 장 등을 말한다.

2) 이해관계자

   공매대상 재산상에 질권․저당권․전세권 등의 법적권리를 가진 자와 납세담보물소유자, 기타 당해재산의 공매로 인하여 이해관계를 가지는 자(물상보증인, 가등기권자, 등기된 임차권자, 주택임대차보호법 또는 상가임대차보호법에 의거하여 보호를 받는 임차인, 교부창구를 한 자 등)를 말한다.

3) 감정가액

   공매공고일전 1년 이내에 감정평가업자가 평가한 재산가액을 말한다.

4) 감정평가업자

   지가공사 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제18조의 규정에 의하여 등록을 한 감정평가사와 제19조의 규정에 의하여 허가를 받은 감정평가법인(한국감정원 포함)을 말한다.

5) 공매

   법률의 규정에 따라 국가기관 등에 의하여 강제로 이루어지는 매매로 불특정다수인의 매수희망자로 하여금 자유경쟁을 하게 하여 그 결과 형성되는 최고가격에 의하여 매각가격과 매수인을 결정하는 매각방법을 말한다.

6) 입찰

   압류재산을 매각하는 경우에 그 재산을 매수할 청약자에게 각자 입찰가액 기타 필요한 사항을 기재한 입찰서로서 매수의 신청을 하게 하여 매각예정가격 이상의 입찰자 중 최고가 입찰자를 낙찰자로 하여 그 자에게 매각 결정을 행하고 그 자를 매수인으로 정하는 방법을 말한다.

7) 낙찰자

   유효한 입찰 또는 경매에 의하여 매각예정가격 이상의 최고가 청약자로서 매각결정에 의하여 매수인이 될 자를 말한다.

8) 매각 결정

   낙찰자 또는 수의계약에 의한 매각에 있어서는 매수인이 될 자에 대하여 매수의 청약을 한 재산을 매각하기로 결정하는 처분을 말한다.

9) 수의계약

   압류재산의 매각을 입찰․경매 등의 경쟁방법으로 의하지 아니하고 매각하는 계약을 말한다.

10) 배분기일

    배분금을 채권자에게 지급하는 날은 말한다.

11) 소유권 이전등기 촉탁

    공사가 체납자를 대신하여 등기소에 소유권 이전 신청을 하는 것을 말한다.

12) 지명 경쟁 입찰

    수의계약 요청자가 2인 이상의 경합 되었을 경우에 내정가격 이상의 금액으로 경쟁하게 하여 매수자를 결정하는 입찰의 방법을 말한다.

13) 전자자산처분시스템

    공사가 국세징수법 제67조 제1항에서 정한 정보통신망을 이용한 공매실시를 위하여 운영하는 전자입찰시스템(이하 “온비드”라 한다)을 말한다.

14) 공인인증기관

    공인인증업무를 수행하기 위하여 전자서명법 제4조의 규정에 의하여 지정된 기관을 말한다.

3. 공매물건의 종류

1) 압류재산

   세금을 내지 못하여 국가기관 등이 체납자의 재산을 압류한 후 체납 세금을 받기 위해 KAMCO에 매각을 의뢰한 부동산이다.

   압류재산의 매각대상은 압류한 동산, 유가증권, 부동산, 무체재산권과 법 제41조 제2항의 규정에 의하여 체납자에게 대위하여 받은 물건(통화 제외)이다.

2) 유입자산

   금융기관의 구조개선을 위해 KAMCO가 법원경매를 통하여 취득한 재산 및 부실징후기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산이다.

3) 수탁재산

   금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 비업무용 보유재산을 KAMCO가 매각을 위임받아 일반인에게 매각하는 부동산이다.

4) 국유재산

   KAMCO가 국가소유의 잡종재산의 관리와 처분을 위임받아 입찰 또는 수의계약의 방법으로 일반인에게 임대(또는 매각)하는 부동산이다.

   ▶ 국유재산은 원칙적으로 매각을 금지하나 예외적인 경우에 한하여 재정경제부의 승인을 득한 후 매각 진행한다.

4. 공매의 매각공고

1) 매각예정가격의 결정

   압류재산을 공매할 때에 관서의 장이 공매재산의 객관적인 시가를 기준으로 공매의 특수성을 고려하여 예정한 공매재산가격을 말하는 것이며, 공매재산의 최저 공매가격으로서의 의의를 갖는다.

   ① 공매(수의계약)대행의뢰 물건의 매각예정가격은 감정평가업자가 감정평가한 감정시가를 기준으로 결정한다.

   ② 매각예정가격을 결정함에 있어서 감정평가업자의 평가가 불가능하거나, 감정의뢰가 불필요한 재산에 대해서는 공매대행을 의뢰한 관서의 장과 협의하여 예정가격을 결정한다.

      ▶ 감정인의 평가와 매각예정가격의 결정(통칙 63-0…3) 관서의 장이 감정인에게 평가를 의뢰하여 그 가액을 참고로 매각예정가격을 결정하는 경우에는 감정가격을 기준으로 상․하 각각 10% 범위 내에서 결정한다.

   ③ 압류재산에 대하여 공매를 하여도 입찰자나 낙찰자가 없는 때에는 최초예정가격의 100분의 50에 해당하는 금액을 한도로 하여 다음 회부터 공매할 때마다 최초예정가격의 100분의 50에 해당하는 금액을 한도로 하여 다음 회부터 공매할 때마다 최초매각예정가격의 100분의 10에 해당하는 금액을 체감한다. 단, 선순위채권, 체납처분비를 합산 금액 이하로는 체감할 수 없다.

   ④ 최초매각예정가격의 100분의 50에 달하여도 매각되지 아니할 경우에는 재공매의 공고일이 감정평가업자의 감정평가 기준일로부터 1년 이내이고 유찰된 최종공매일 이후 가격이 급격하게 변동 될 사유가 없는 경우에는 관서의 장과 협의하여 최초매각예정가격의 100분의 50을 새로운 매각예정가격으로 결정할 수 있다. 단, 재공매의 공고일이 감정평가 기준일로부터 1년 이상 경과한 물건에 대하여 새로운 매각예정가격을 결정하고자 하는 경우에는 재감정평가여부를 관서의 장과 협의하여야 한다.

   ⑤ 매수자가 매수대금을 납부하지 아니하여 재공매를 할 경우 매각예정가격은 낙찰 당시의 매각예정가격으로 한다.

   ⑥ 매각예정가격을 결정함에 있어 1,000원 미만의 금액은 이를 절상한다.

2) 공매공고의 대상

   공매진행의 정당한 보류 사유가 없고 감정평가가 완료된 물건(매각예정가격이 확정된 물건)은 특별한 사유가 없는 한 차기공매에 필히 공고하여야 한다.

   ▶ 과잉공매 여부 판단

      체납자의 공매대상물건이 수개일 경우 이중 일부재산만 매각하더라도 체납액과 체납처분비를 모두 충당 가능할 경우에는 충당 가능한 범위 내에 재산만 공매진행을 한다.

3) 공매공고

   ① 공매공고방법

      공매공고는 우리공사 본사 또는 지사 게시판에 게시하고, 필요시 일간신문에 게재할 수 있으며(최초 공매공고에 한하여 일간신문에 게재하는 것을 원칙) 공고내용을 전자자산시스템(온비드)을 통하여 알려야 한다.

      단, 개별매각예정가격이 5백만원 이하인 경우나 1년에 5회 이상 공매하여도 매각되지 아니한 때에는 일간신문에 게재하지 않을 수 있다.

      이 경우 동일재산에 대한 공매․재공매 등 수회의 공매에 관한 사항을 일괄하여 공고할 수 있다.수취인 부재(장기 폐문부재)를 사유로 공시 송달하는 경우에도 매회차별로 공매공고하지 아니하고 일괄공매 진행한다.

      ▶ 신문공고 : 최초 매각예정가격이 5백만원 이상인 물건을 대상으로 하며 일간신문에 공고한다.

      ▶ 게시공고 : 공매공고 내용을 공사의 본사 또는 지사 게시판에 공고한다.

      ▶ 컴퓨터통신망 공고-공매공고 내용을 공사의 전자자산처분시스템(www.onbid.co.kr)에 공고한다.

   ② 공고내용

      ▶ 공매재산의 명칭, 소재, 수량, 품질, 매각예정가격

      ▶ 입찰 및 개찰의 장소와 일시(또는 인터넷입찰기간)

         본․지사 입찰기간 및 개찰일시 통일 → 관련부점(전산정보부, 온비드사업부)의 네트워크 작업(2005. 1월중) 완료 후 입찰기간은 월요일 오전 9시부터 수요일 오후 5시까지 3일간, 개찰일시는  목요일 오전 11시로 통일하기로 함.

      ▶ 보증금을 받을 때에는 그 금액과 납부방법(신설)

      ▶ 매수대금의 납부기한

         - 낙찰가격 1,000만원 이상 매각결정일로부터 60일 이내

         - 낙찰가격 1,000만원 미만 매각결정일로부터 7일 이내

      ▶ 매각에 의하여도 소멸되지 아니하는 부동산상의 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권  또는 가등기권

      ▶ 공매재산의 매수인에 대하여 일정의 자격, 기타의 요건을 필요로 하는 경우에는 그 뜻

      ▶ 공매재산의 인도 및 명도책임

         - 부동산의 명도책임 : 매수인 부담

         - 동산의 등의 인도

         동산, 유가증권 또는 자동차, 중기 등으로서 공사가 직접보관, 관리하고 있는 재산의 매수인이 매수대금을 납부한 때에는 이를 매수인에게 인계하여야 하며, 법 제38조 단서(동산, 유가증권의 제3자 보관) 등의 규정에 의하여 체납자 또는 제3자에게 보관시키고 있는 경우에는 동법 제54조 제3항(제3자에게 압류재산을 보관시키고 있는 경우의 압류해제) 및 제4항(압류재산의 인도 위촉)의 규정을 준용하는 매수인에게 인도한다.

      ▶ 공매할 토지의 지목 또는 지적이 토지대장의 표시와 상이할 때에는 그 현황

      ▶ 공매재산의 공람 방법 및 공매절차에 대한 문의 장소

      ▶ 기타 필요한 사항

   ③ 공매입찰보증금

      ▶ 입찰보증금은 입찰금액의 10% 이상의 금액을 계좌이체 등의 방법으로 인터넷공매입찰 마감 시간까지 공사가 지정하는 가상예금계좌에 납부하여야 하며, 입찰보증금 납부에 따른 수수료는 입찰자가 부담한다.

      ▶ 입찰보증금을 입찰마감시간까지 납부하지 아니한 때에는 입찰을 무효로 한다.

4) 공매공고기간

   ① 공매는 공고한 날로부터 10일이 경과한 후에 실시한다.

      다만, 그 공매재산의 보관에 다액의 비용이 들거나, 현저히 그 가액을 감손할 우려가 있는 때에는 그러하지 아니한다(예) 상당한 고가의 보관비를 요하는 경우(상당량의 훼손품, 반제품 및 부패, 변질의 우려가 있는 생선, 식료품, 화학약품 등)

   ② 재공매를 하는 때에는 관서의 장과 협의하여 가항의 공고기간을 5일까지 단축할 수 있다.

   ③ 공매공고는 공고한 날로부터 공매일까지 게시한다. 공고후 공고에 관한 서류가 훼손될 경우에는 신속히 다시 게시하여야 하며, 이 경우에도 10일의 기간계산은 당초의 공고개시일을 기준으로 하여 계산한다.

5) 공매공고의 통지

   ① 대상 : 체납자, 관서의 장, 납세담보물소유자, 그 재산상에 전세권, 질권, 저당권, 지상권, 지역권, 등기된 임차권을 가진 자, 가등기권리자, 교부청구를 한 자 및 기타 권리를 가진 자

      ▶ 추가통지대상 : 가압류권자, 공유자, 가처분권자, 강제경매권자, 입주자(일반우편으로 통지)

   ② 내용

      ▶ 공매재산의 표시

      ▶ 일괄공고 연월일

      ▶ 인터넷입찰기간 및 개찰일시와 매각예정가격

      ▶ 공매장소와 공매방법

      ▶ 압류에 관계되는 체납액의 내용

   ③ 방법 : 우편송달, 교부송달, 공시송달, 유치송달

   ④ 공매통지서 송달

      ▶ 송달의 의의

         - 세법에 의한 행정처분의 내용을 법에 정한 절차에 의하여 송부하여 전달하는 행정관청의 행위를 말한다.

      ▶ 송달의 중요성

         - 서류의 송달이란 세법에 의한 행정처분의 내용을 그 행정처분의 대상자 또는 이해관계자에게 알리기 위하여 그 처분의 내용을 기록한 서류를 법에 정한 절차에 의하여 전달하는 행정관청의 행위로서 그 서류상에 기재된 행정처분의 효력 유무를 좌우하는 중대한 행위가 된다.

      ▶ 송달의 상대방

         - 공고를 한때에는 즉시 그 내용을 체납자, 납세담보물 소유자, 전세권, 질권, 저당권 기타의 권리를 가진 자(지상권, 지상권 및 등기된 임차권을 가진 자, 가등기권자와 교부청구권자)에게 통지하여야 한다.

         - 연대납세의무자에게 서류를 송달하고자 할 때에는 그 대표자를 명의인으로 하며, 대표자가 없는 때에는 연대납세의무자중 국세징수상 유리한 자를 명의인으로 한다. 다만, 납세의 고지와 독촉에 관한 서류는 연대납세의무자 모두에게 각각 송달하여야 한다.

         - 상속이 개시된 경우에 상속재산관리인이 있는 때에는 그 상속 재산관리인의 주소 또는 영업소에 송달한다.

         - 납세관리인이 있는 때에는 납세의 고지와 독촉에 관한 서류는 그 납세관리인의 주소 또는 영업소에 송달한다.

      ▶ 대표이사가 수인인 경우 또는 공동대표이사인 경우 회사에 대한 송달은 대표이사 또는 공동대표이사 1인에 대하여 한 것으로 충분하다

      ▶ 법인의 대표에 대한 송달은 법인의 영업소나 사무소에서도 할 수 있다.

      ▶ 회사의 대표권한은 대표이사에게 있다.

      ▶ 무능력자(예, 미성년자, 한정치산자, 금치산자)에 대한 송달은 그 법정대리인의 주소 또는 영업소에 서류를 송달한다.

      ▶ 파산자에 대한 송달은 파산관재인의 주소 또는 영업소에 서류를 송달한다.

      ▶ 교도소 등에 수감 중인 자에 대한 송달은 그 사람이 수감되어 있는 교도소 등에 서류를 송달한다.

      ▶ 송달서의 주요내용

         - 체납자의 표시

         - 공매재산의 표시

         - 일괄공고 연월일

         - 인터넷입찰기간 및 개찰일시와 매각예정가격

         - 공매장소와 공매방법

         - 압류에 관계되는 체납액의 내용

      ▶ 송달장소

         - 명의인의 주소, 거소, 영업소, 사무소, 사업소, 신고된 장소

      ▶ 송달방법

         (1) 우편송달(등기우편에 의한 송달)

             ▶ 송달을 받아야 할 자가 주소 또는 영업소를 이전한 때에는 주민등록표 등에 의하여 이를 확인하고 그 이전한 장소에 송달하여야 하며, 송달을 받아야 할 자가 해외에 거주할 경우에는 외교통상부(재외국민 이주과)에 주소지 확인의뢰를 한 후 국제 특급우편으로 송달하여야 한다.

             ▶ 배달증명으로 송달하고 우체국장이 발행한 수령증을 송달에 관한 증명서류와 함께 보관하여야 한다.

             ▶ 공매통지서가 반송된 때에는 반송사유를 확인 후 교부 또는 공시송달 등 적절한 조치를 취하여야하며, 송달장소(주소)가 변경된 때에는 즉시 변경된 주소지로 통지하여야 한다.

         (2) 유치송달

             서류의 송달받아야 할 자 또는 그 사용인 기타 종업원 또는 동거인으로서 사리를 판별할 수 있는 자가 정당한 사유 없이 서류의 수령을 거부한 때에는 송달할 장소에 서류를 둘 수 있다.

             ▶ 유치송달시에는 인상착의(신장, 머리형태, 안경착용여부, 얼굴의 특징 등)를 자세하게 송달서에 기재한다.

         (3) 공시송달

             ① 요건

                ▶ 주소 또는 영업소가 국외에 있고 그 송달이 곤란한 경우

                ▶ 주소 또는 영업소가 분명하지 아니한 경우

                ▶ 주민등록등본, 법인등기부등본에 의하여도 이를 확인할 수 없는 경우

                ▶ 송달받아야 할 자가 송달할 장소에 없는 경우로서 등기우편으로 송달하였으나 수취인 부재로 반송되는 경우 등 대통령령이 정하는 경우

                ▶ 서류를 등기우편으로 송달하였으나 수취인이 불거주인 것으로 확인되어 반송됨으로써 기한내 송달이 곤란하다고 인정되는 경우

                ▶ 세무공무원이 2회 이상 납세자를 방문하여 서류를 교부하고자 하였으나 수취인이 부재중인 것으로 확인되어 납부기한 내 송달이 곤란하다고 인정되는 경우

                ▶ 판례는 “수취인부재”의 해석을 잠시 집을 비우거나 일시적으로 송달할 장소에서 벗어난 것은 적용할 수 없고 수취인이 임의적으로 장기간 이탈할 경우로 한정해야 한다고 판시함(대법2000.10.6선고 98두18916판결).

                ▶ 수령거부 장소가 주소 또는 영업소 이외의 장소인 경우 납세고지세에 대한 공시송달은 위법이다.(대판96누3562, 1996.6.28선고)

             ② 방법

                공시송달은 당사 게시판, 기타 적절한 장소에 게시하거나 관보 또는 일간신문에 게재하여 서류의 요지를 공고한다.

                ▶ 송달의 효력발생

                   - 도달한 때로부터 효력이 발생한다.(국세기본법 제12조)

                   - 공시송달의 경우 서류의 요지를 공고(게시)한 날로부터 14일이 경과함으로써 효력이 발생한다.

                ▶ 송달자료명세서를 출력하여 송달대상자의 송달여부를 확인한다.

6) 공매취소 공고

   공매공고 후 낙찰자 결정전에 공매를 진행할 수 없는 사유가 발생한 때에는 공매취소 공고를 하여야 한다.

   공매기일의 공매개시 후 낙찰자 결정전에 공매를 중지한 때에는 그 사실을 온비드로 입찰자에게 통지한다. 실무상 개찰 전에는 공매취소 공고를 하고 개찰 후 매각결정 전까지는 매각불허가결정을 하고 매각결정 후에는 매각결정취소의 방법으로 업무를 처리하고 입찰자에게 그 사실을 통지한다.

   ① 대상

      ▶ 관서의 장으로부터 공매대행해제 또는 중지통보를 받은 경우

      ▶ 체납자 등 이해관계자로부터 이의신청, 심사청구, 심판청구를 받은 경우

      ▶ 체납자, 이해관계자 등에게 송달이 불능된 경우

      ▶ 기타 공매를 진행할 수 없는 사유가 있는 경우

   ② 방법 : 온비드에 공매취소공고를 하여야 한다.

5. 공매 물건 매각

1) 매각 결정과 매각불허 결정

   ▶ 낙찰자가 결정된 때에는 매각결정서를 작성하여야 한다.

   ▶ 낙찰자 중에서 낙찰자 결정에 해당하지 아니하는 자가 발견되거나 또는 기타매각을 허용할 수 없는 사유가 있는 때에는 매각불허결정서를 작성하고 그 사실을 매각불허결정서에 의거 당해 낙찰자 및 관서의 장에게 각각 교부 또는 통지하여야 한다.

   ▶ 매각결정이라 함은 공매에 있어서의 낙찰자 또는 수의계약서에 의한 매각에 있어서의 매수인이 될 자에 대하여 그 매수의 청약을 한 재산을 그들에게 매각하기로 결정하는 처분을 말한다.

   ▶ 매각결정은 매각하는 재산에 대하여 체납자(국세기본법 제42조의 양도담보권자, 물상보증인 등을 포함한다)와 최고가 청약자 등과의 사이에 매매계약이 성립하는 효과가 발생한다.

2) 매각결정통지서의 교부와 매수대금의 납부기한

   ① 매각결정을 한 때에는 매수인에게 매수대금의 납부기한을 정하여 매각결정통지서를 교부하여야 한다. 다만, 권리이전에 관하여 등기 또는 등록을 요하지 아니하는 재산의 매수대금을 즉시 납부시킬 때에는 구술로 통지할 수 있다.

   ② 매수대금 납부기한은 낙찰금액이 1천만원 미만인 때에는 매각 결정을 한 날로부터 7일 이내로 한다. 다만, 낙찰금액이 1천만원 이상 또는 천재지변 등의 사유로 매수자가 매수대금을 7일 이내에 납부할 수 없다고 인정되거나 기타 납부기한을 연장하는 것이 매각에 유리하다고 인정하는 때에는 납부기한을 60일을 한하여 연장할 수도 있다.

   ③ 매수인에게 매각결정통지를 한 때에는 그 사실을 관서의 장에게 통지하여야 한다.

   ④ 매각결정서 교부 시기 : 매각결정서의 교부는 개찰일 다음 익영업일 오후 2시에 본사 또는 지사에게 직접 교부하는 것을 원칙으로 하고, 우편송달을 요청하는 경우에는 우편 송달할 수 있다. 다만 우편 송달시는 매각결정서 수령 시기에 따른 법률효과를 설명하고 우편 송달기간의 도과에 따른 위험은 매수자가 부담하도록 한다.

3) 매수대금의 납부의 효력

   ① 매수인은 매수대금(잔대금)을 납부한 때에 매각재산을 취득한다.(법제77조제1항)

   ② 매수대금을 수령한 때에는 그 한도 안에서 체납자로부터 체납액을 징수한 것으로 본다.

4) 매수대금의 납부최고

   ① 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 아니한 때에는 매수대금 납부최고서에 의하여 납부기한을 최고일로부터 10일내로 지정하여 최고하여야 한다.

   ② 최고일은 최고납부기한의 익일을 기준으로 하며 납부최고일이 법정공휴일인 경우에는 공휴일이 아닌 익일까지 한다.

5) 매각결정의 취소

   ① 매각결정 통지 전 체납자 또는 제3자가 압류와 관계된 체납액, 가산금과 체납처분비를 납부하고 공매의 중지를 요구하는 경우

   ② 매각결정 통지 후 매수인이 매수대금을 납부하기 전에 체납자가 매수인의 동의를 얻어 압류와 관련된 체납액, 가산금과 체납처분비를 납부하고 매각결정의 취소를 신청하는 경우

   ③ 법원에서 민사집행중인 재산을 우리 공사 공매에서 낙찰받은 경우에 매수자가 매수대금을 납부하지 않은 상태에서 법원경매 매수자가 매각대금을 먼저 집행법원에 납부하는 경우

   ④ 매수대금능 납부최고하여도 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 아니하는 경우

      ▶ 상기 1내지 3의 경우 입찰보증금은 매수인에게 반환하며, 4의 경우 입찰보증금은 국고 또는 지방자치단체 등에 귀속한다.

   ⑤ 매각결정 후 매수자 귀책이 아닌 여타의 사유가 있는 때에는 관서의 장과 협의, 매각결정을 취소할 수 있다.

   ⑥ 매각결정을 취소한 때에는 그 사실을 규칙 별지 제57호서식의 매각결정취소통지서에 의하여 매수자, 체납자 및 관서의 장에게 통지하여야 한다.

   ⑦ 매각결정취소 된 물건은 낙찰당시의 매각예정가격으로 재공매한다.

6. 매각대금의 배분

배분이란 압류재산의 매각대금에 대하여 관계법령이 정하고 있는 법정순위에 따라 세금과 다른 채권자들에게 매각대금을 교부하는 것을 말한다.

체납처분의 최종단계인 환가대금 등의 청산절차 즉 체납된 국세․가산금과 체납처분비에의 충당, 교부청구를 받은 조세공과금 배분, 전세권자․질권자 또는 저당권자 등 담보권자에 대한 배분, 또한 잔여금을 체납자에게 지급하는 등의 절차에 관하여 국세징수법 제11절에서 규정하고 있다.

민사집행법에 의한 강제집행절차에서의 배당절차가 민법상 사채권을 민사집행법의 절차규정에 의하여 채권자와 채무자 등 이해관계인의 이해조정을 목적으로 함에 반하여 체납처분에서의 청산(배분)절차는 행정기관에 의한 조세채권의 신속한 동시에 그 절차에 의하여 만족을 얻고자 하는 채권자로서의 지위도 겸유하고 있는 자력집행절차인 점 등 이 두 절차에는 기본적인 차이가 있다.

현행법상 체납처분절차와 민사집행절차는 별개의 절차로서 그 절차상호간의 법률관계를 조정하는 법률의 규정이 없으므로 한쪽의 절차가 다른 쪽의 절차를 간섭할 수 없는 반면 쌍방절차에서의 각 채권자는 서로 다른 절차에서 정한 방법으로 그 다른 절차에 참여할 수밖에 없는 것이다.

국세징수법 제81조제1항의 규정에서 정하고 있는 바에 따라 사법상의 채권자에게도 그 매각대금을 배분하여야 하는바, 배분할 매각대금이 국세 기타의 채권에 부족한 때에는 민법 기타 법령에 의하여 배분할 순위 금액을 정하여 배분하도록 규정하고 있는바, 세법에서 특별히 정하고 있는 경우를 제외하고는 민사집행법에 의한 배당절차와 달리 배분할 이유가 없다 할 것이다.

1) 공매의 배분업무 수행

   압류재산을 매각하고 그 대금을 매수자로부터 수령하였을 때에는 세무서장은 국세징수법 제81조(배분방법)의 규정에 의하여 배분하여야 하며, 한국자산관리공사에 공매 또는 수의계약 대행을 의뢰한 경우에는 압류재산 매각대금의 배분을 한국자산관리공사가 대행할 수 있다.

2) 배분기일의 지정

   ① 매수자가 매각대금을 완납하였을 때에는 즉시 배분기일 및 배분요구서 또는 교부청구서 제출시한을 정하여 배분기일 지정통보를 하여야 한다.

   ② 배분기일 지정 일시 : 매각대금 완납일로부터 30일 이내 한다.

   ③ 통지대상자 : 위임기관, 체납자, 배분에 참여할 권리가 있는 채권자 또는 배분기일의 통지를 받을 권리가 있는 자 등이다.

   ④ 배분기일의 연기

      ▶ 국세기본법, 국세징수법, 민법 기타 법령에 의하여 배분할 순위와 금액을 정하기 어려운 경우 국세청장에게 질의하여 배분계산서를 작성하여야 하는 때

      ▶ 채권자의 채권계산서 미제출 등의 사유로 기한내 배분계산서 작성이 곤란한 때

   ⑤ 배분기일 통지의 방법 : 등기우편

      ▶ 민사집행법은 배당기일을 통지하여야 한다고 규정하고 있으며 법원 경매의 경우 송달에 준하여 통지하며 한 사람에 대한 통지만 누락하여도 기일을 열지 않으며 통지가 불가능하게 되면 공시송달을 하고 있는바, 체납자 또는 배분에 참가할 수 있는 권리자들에게는 반드시 등기우편에 의하여 통지하여야 함. 체납자 또는 채권자들에게 배분기일에 출석하여 배분에 대한 이의를 신청할 수 있는 기회를 부여하여야 하기 때문에 반드시 등기우편에 의한 발송을 하여야 함.

      ▶ 체납자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 아니한 경우에는 토지 생략하여도 무방함.

3) 배분요구의 철회

   ① 우선변제권 있는 임차인의 배분요구 철회

      민사집행법상의 법원경매절차에서 배당요구는 채권자가 자유롭게 철회할 수 있으나, 다만, 배당요구의 철회로 인하여 매수인이 인수하여야 할 인수부담이 바뀌는 경우 배당요구한 채권자(대항력과 우선변제권을 겸하고 있는 임차인, 최선순위 전제권자)는 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 이를 철회하지 못한다고 규정하고 있다.

      경매절차에서는 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 있기 때문에 임차인의 배분요구의 철회로 인하여 인수부담이 바뀌는 경우가 없으나, 체납처분절차에 있어서 배분요구의 종기는 잔대금 납부 이후인 배분계산서 작성시까지로 규정하고 있으므로 배분요구의 종기 까지를 배분요구철회가 가능한 시기로 규정할 수는 없는 것이며 매수인이 매수대금을 납부하여 소유권을 취득하기 전까지 가능한 것으로 보아야 할 것이다.

      임차인의 배분요구 철회에 응한 경우 매수인의 의사와는 상관없이 매각부동산의 부담이 현저히 증가하게 되어 불측의 손해를 입게 되는 결과를 초래하게 되는 것이므로 매수인에게 임차인의 배분요구철회 사실을 신속히 통지하여야 하며 매수인의 매각결정 취소요청시 매각결정 취소에 응하여야 한다.

   ② 잔대금 납부 이전에 선순위 근저당권이 소멸하여 후순위 임차인의 대항력이 생기게 되는 경우 매각결정 취소 여부

      ▶ 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 매수하였으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는 매수인은 매각결정 취소를 구할 수 있으며, 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권이 대항력을 취득할 수 있는지 여부에 대한 판단기준이 되는 시점은 잔대금납부일임.

4) 기타 배분요구에 관한 사항

   ① 배분요구를 하지 않아도 당연히 배분에 참가할 수 있는 채권자 중에서 채권자가 채권신고를 하지 아니하는 때에는 그 채권자의 체권액은 등기부등본 등 공매기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산하여야 한다.

   ② 배분요구의 종기까지 반드시 배분요구를 하여야만 배분에 참가할 수 있는 권리자는 채권의 원인과 수액을 기재한 서면에 의하여야 하며, 권리신고만으로는 부족하다고 반드시 배분요구를 한다는 내용이 기재되어 있어야 한다.

   ③ 동일한 압류재산에 대하여 다수의 압류관서에서 공매대행이 의뢰된 경우에 있어 종결 처리된 공매절차나 공매 진행되지 아니한 공매절차에만 배분요구 하고 새로운 공매절차에 별도로 배분요구를 하지 않는 경우는 이를 새로운 공매절차의 배분요구로 볼 수 없다.

   ④ 민사집행법에서는 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 있으나, 국세징수법상의 체납처분 절차에서는 배분요구의 종기를 배분계산서 작성시까지로 정하고 있으므로 배분기일지정 통보시 정한 배분요구서 제출시한이 경과하여 배분요구를 한 경우에도 배분계산서 작성전이라면 배분대상 채권에 포함하여 배분하여야 한다.(대법원 2002.1.25선고 2001다11055)

   ⑤ 대위변제자의 배분요구

      타인의 채권을 대위변제 하였거나 또는 공동저당권자에 대한 이시배분의 결과 차순위 채권자가 대위하는 경우 피대위자가 배분 받기 위하여 배분요구가 필요한 경우에는 대위할 범위에 관하여는 대위권자만이 배분요구 하여도 무방하나 대위할 범위나 채권을 소명하여야 하며, 대위권자임을 소명하여야 한다.

   ⑥ 최선순위 전세권자의 배분요구

      최선순위 전세권자의 경우에는 반드시 배분요구의 종기 이전에 배분요구를 하여야만 배분에 참가할 수 있으며, 전세권에 대하여 저당권이 설정되어 있거나 전세금반환 채권에 대한 제3자의 압류 등이 있는 후 전세권이 기간만료로 종료되어 소멸하더라도 전세권자가 배분요구를 하거나 전세권자에 대한 채권자가 대위하여 배분요구 하여야만 매각으로 소멸된다.

   ⑦ 현재 대항력과 우선변제권을 겸하고 있는 임차인의 경우 임대차계약서 사본과 주민등록등본만 제출하는 경우가 있는데 이는 권리신고로만 보아야 하므로 반드시 배분요구서를 보완하도록 하여야 한다.

   ⑧ 매각결정 이후에 임차인 또는 임금채권자가 배분요구의 종기이전에 배분 요구하여 결과적으로 체납처분비에 충당하고도 잔여가 생길 여지가 없는 경우가 되었다 하더라도 당초의 매각결정을 취소할 수는 없으며 배분을 실시하여야 한다.

7. 부동산 공매재산의 종류와 자산별 차이점

구  분	유입자산	수탁재산	압류재산	국유재산
소 유 자	한국자산관리공사	금융기관, 기업체	체 납 자	국 가
매각금액 결정기준	한국자산관리공사 유입가격+부대비용 등	감정금액	감정금액	재산가액×재산용도별 대부요율
명도책임	매도자	매도자	매수자	한국자산관리공사 (대부자)
대금납부 방법 및 기간	일시불 또는 낙찰금액에 따라 최장 5년 기간 내에서 분할 납부가능	위임기관제시 조건(계약보증금 10%) * 잔금 매 6개월마다 분할납부	낙찰금액  ① 1,000만원 미만:   ▶ 7일 이내 ② 1,000만원 이상:   ▶ 60일 이내	선납/일괄납부원칙(연간 대부료 50만원  이상일 경우 연 4회 분할 납부가능)
유    찰 (수  의) 계    약	공매 후 유찰시 다음 공매공고 전일까지 가능		불 가	2회에 걸쳐 유찰된 경우 다음 대부입찰 공고전일까지 가능
계약체결	낙찰 후 5일 이내 계약체결		별도 계약 없음 (매각결정에 의함)	낙찰 후 5일 이내 계약체결
명의변경	가 능		불 가
대금선납시이자 감면	기금채권발행금리에 해당하는이자액감면	금융기관정기예금 이자액 감면	불 가
권리분석	불필요 (부대조건 유의)		매수자 ( 대항력있는 임차인   유무에 유의)	불필요 (부대조건 유의)

구  분	유입자산	수탁재산	압류재산	국유재산
대    금 완 납 전 점유사용	매매대금의 1/3 이상 선납하거나 기계기구의 수리비가 매매대금의 1/3 이상 소요되는 경우로서 매수자가 직접 수리하여 사용하는 경우	매매대금의 1/3 이상 선납시 가능 (단, 기계기구의 대금은 전액 납부하여야 함)	불 가	불 가 (단, 분할납부의 경우 1회차 대부료 납부시 점유가능)
계약조건	매수자가 원할 경우에 계약기간을 최장 5년까지 연장가능	불 가	불 가	불 가

8. KAMCO 공매와 법원경매의 비교

내 용		공   매		경   매
		유입․수탁재산	압류재산
의 의		부동산 등을 처분할 때 모든 조건을 공개하고 일반경쟁 입찰을 통하여 최고가 입찰자를 결정하는 제도		법원에서 입찰 경쟁을 통하여 최고가 입찰자를 결정하는 제도
공 통 점	낙찰자결정	최고가 입찰자		최고가 입찰자
	입찰방법	공개 경쟁입찰		공개 경쟁입찰
	농지취득 자격증명	필요(소유권 이전시)		필 요(매각허가 결정 전)
차   이   점	입찰보증금	매수희망가 : 10%		최저매매가 : 10%
	매각예정 가격체감	2회차부터 최초매각예정가격의  10%씩 체감하여 50%까지 진행		전 최저매각금액의 20-30%씩 체감(가격체감원칙 없음)
	대금납부 방    법	일시 불 or 분할납부	① 일시불 ② 1,000만원 미만 ▶7일 이내 ③ 1,000만원 이상 ▶60일 이내	일시불
	명도책임	매도자	매수자	매수자
	부동산 인도명령	불 가		가 능
	배당요구의 종기	배분계산서 작성시까지 가능		첫 매각기일 이전

내 용		공   매		경   매
		유입․수탁재산	압류재산
차   이   점	우선매수 청 구 권	불 가		가 능
	임 대 차 내    용	별도의 자료 없음		집행관의 임대차현황조사  보고서
	대금선납시 이자 감면	있 음	불 가	불 가
	계약내용 변    경	가 능	불 가	불 가
	권리분석	불필요	필 요	필 요
	개시기입 등    기	압류 후 공매 (별도의 개시기입등기 없음)		경매개시결정 후 경매개시기입등기
	잔대금불납시입찰보증금  처리	국고, 지방자치단체 등에 귀속됨		배당금 금액에 포함됨 (단, 재경매기일 3일전까지 대금납부 시 유효)
	수의계약	가  능		불 가
	명의변경	가  능		불 가

9. 부동산공매 검색 방법

KAMCO의 공매물건에 관한 정보는 재정경제부장관이 지정정보처리장치로 고시한 OnBid에서 확인할 수 있다.

또한 ① 유입재산 및 수탁재산은 중앙일간지,

     ② 압류재산 중 본사는 주요경제지, 지사는 해당지역 지방신문에 공고되므로 신문을 통하여 확인할 수 있다.

온비드(OnBid)란 ▶ On-Line Bidding의 약어로, 온라인 입찰 또는 온라인으로 가능한 모든 입찰거래를 의미 하며 ▶ KAMCO가 지난 40년간의 자산처분 노하우와 공신력을 바탕으로 모든 공공기관이 부동산 등의 매각 입찰정보를 국민들에게 실시간 제공하고 입찰을 집행할 수 있는 통합 전자자산 처분 시스템이다.

1) 온비드 검색

   ▶ KAMCO의 공매물건에 관한 정보는 재정경제부장관이 지정정보처리장치로 고시한 OnBid에서 확인할 수 있다.

      - 입찰공고로 찾는 방법으로는 <입찰공고>, <공고상세검색>에서 기관명, 공고명, 온비드공고번호, 검색어 중에서 알고 있는 내용만으로 검색이 가능하다.

      - 물건정보로 찾는 방법으로는 <물건정보>, <물건상세검색>에서 용도, 소재지, 입찰일자 등으로 찾을 수 있다.

      - 물건관리번호로 찾는 방법으로는 <물건정보>, <물건상세검색>에서 물건관리번호로 찾을 수 있다.

      - 공매일정별로 KAMCO물건 찾는 방법으로는 <KAMCO공매일정>을 누르면 담당부점별, 공매일자별로 물건의 목록을 확인할 수 있다.

2) 홈페이지 주소 : 온비드(www.onbid.co.kr)

   ▶ 인터넷 온비드를 이용하면 물건의 용도, 소재지, 면적 및 금액단위별 등으로 공매물건을 편리하고 쉽게 찾으실 수 있으며, 물건과 관련된 사진정보, 위치도, 감정평가서 까지도 실시간으로 확인할 수 있다.

3) 전화 상담

   ▶ 온비드 콜센터 : ☎ 1588-5321

      상담시간 : 평일 09:30～17:30(토요일 및 공휴일은 상담업무를 하지 않는다)

10. 인터넷 입찰참가 절차

▶ 온비드 회원가입 : 온비드(www.onbid.co.kr)내 <회원가입> 코너를 통해 개인 및 법인회원으로 가입

▶ 공인인증서 등록 : 온비드에 로그인 후 공인인증기관을 통해 발급한 공인인증서를 <나의온비드>에서 등록

▶ 입찰대상물건 확인 : 물건정보, 입찰공고 등을 통해 인터넷 공매가 진행 중인 물건을 검색하여 감정평가서, 사진정보, 지도정보 등을 확인

▶ 입찰서 작성 및 제출 : 물건을 선택한 후 <물건상세정보> 입찰정보의 ‘입찰참가’ 버튼을 선택하여 입찰서를 작성하고 입찰참가 준수규칙을 확인 후 입찰서를 제출

▶ 입찰보증금 납부 : 입찰서를 제출하고 부여받은 보증금 납부계좌에 인터넷입찰 마감시간까지 보증금을 납부(자동이체 안 됨)하고 [나의입찰물건]에서 확인

▶ 낙찰결과 확인 : <나의온비드>, <입찰내역>에서 입찰결과를 확인

【입찰참가 절차】 자료 출처 : www.onbid.co.kr

11. 낙찰자 결정 및 매수대금 납부

KAMCO 공매재산은 특별한 경우를 제외하고는 공개경쟁 입찰을 통하여 매각절차를 진행하고 온비드 인터넷 입찰방법으로 낙찰자를 결정한다.

▶ 낙찰자 결정

   공매예정가격 이상 입찰자 중 최고가격 입찰자를 낙찰자로 결정한다.

   (단, 공매재산의 매수에 일정한 자격이나 요건을 필요로 하는 경우에는 그 자격이나 요건을 구비하여야 함)

▶ 매각 결정

   - 공매 절차상 하자 여부 등을 검토한 후 적합한 경우에 매각결정서를 작성하여 매수자에게 교부한다.

   - 매각결정을 할 수 없는 사유가 있을 경우에는 매각불허 결정을 하고 입찰보증을 반환한다.

▶ 공사 지정 예금계좌로 납부기한내 납부

   - KAMCO에서는 담당직원은 직접 수납 하지 않음.

   - 금융기관에서 입금 후 입금증을 담당직원에게 제시

12. 물건 구입시 유의해야 할 사항

1) 등기부등본 등 제공부 확인이 반드시 필요하다.

   매수하고자 하는 물건에 대한 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 임야대장, 토지이용계획확인원, 지적도, 개별공시지가확인원 등을 징구하여 이용목적에 맞는 물건인지, 권리행사와 이용에 제한을 주는 권리는 없는지 등의 하자가 없는지를 반드시 확인하여야 한다.

2) 현장조사를 반드시 해야 한다.

   공사가 매각하는 물건은 등기부등본 기준으로 실제와 상이할 수 있으며, 물건 하자에 대한 책임을 공사가 지지 않으므로 입찰하기 전에 입찰자 책임하에 반드시 확인하고 입찰하여야 한다.

3) 주변시세, 입지조건, 향후 발전성, 물건 상태, 제시외 건물, 분묘기지권 성립 여부, 특히 주거용 건물은 반드시 임대차 조사가 필요하다.

4) 대항력 있는 임차인 유무 조사를 해야 한다.

   - 주택(또는 상가건물)의 경우 부동산 등기부상- 최선순위 근저당권자 등 다른 채권자의 설정등기일 보다 먼저 주민등록 전입 및 주택의 인도를 마친 임차인(상가건물은 건물의 인도와 사업자등록 신청한 임차인)의 임차보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 생길 수도 있으므로 사전확인이 반드시 필요하다.

5) 현황조사는 물건소재지 관할 동사무소를 방문하여 주소별 세대열람을 통하여 세대주와 전입 일자를 확인한 다음 등기부등본상에 나타나는 권리와 비교하여 확정일자를 언제 받았는지를 확인하고, 상가용 건물도 주거용과 마찬가지로 물건소재지 관할세무서를 방문하여 임차인이 있는지 여부를 확인한다.

6) 명도책임을 확인하여야 한다.

   매수하고자 하는 물건에 대한 명도책임이 매수자에게 있는지 매도자에게 있는지를 반드시 확인하여야 한다.