부동산 경매 관련 전문가만 정확한 답변 부탁드려요

＃1.등기부 등본상의 권리분석
2002.3.19일자 서울은행 근저당권이 말소기준권리가 되어 이하의 모두 소멸하게 되어 매수인(낙찰자)이 인수해야 할것이 없는 깨끗한 상태입니다.

＃2.임차인 분석
임차인은 근저당권보다 늦으므로 매수인이 인수해야 할것은 없으며 다만 배당을 신청했다면 소액임차인으로 우선배당을 받을수 있을뿐입니다.대법원 인터넷상의 매각물건 명세서상의 배당을 요구하지 않은것으로 나와 있더라도 실제 했는데 기록이 누락되었을수도 있으므로 해당법원 경매계에 가서 현황조사서,매각물건명세서등을 확인해볼 필요성이 있습니다.또한 숨어잇는 임차인이 있는지 확인하기 위해 해당 주민등록등본을 열람하세요.부동산 소재지를 관할하는 동사무소에 부동산 등기부등본이나 경매공고문을 지참하시고 가면 열람할수가 있습니다.주소만 알면 세대별 주민등록을 열람하여 줍니다.
특히 주의할것은 부동산소재지가 아닌 동사무소에서는 발급할수 없으니 이점 주의하세요.

＃3.대위변제 가능성
임차인이 소액임차인으로서의 대항력을 가지고 있지 않거나 대항력을 가지고 있었으나 배당을 신청못했을경우 또는 일부는 우선배당을 받을 여지가 있지만 3800만원이라는 전세금에 비해 너무 적고 서울은행의 근저당채권액이 소액이라면 대신 변제하여 1순위가 되어 차후 권리자에 대해 대항력을 취득해서 낙찰자가 인수할수도 있습니다.따라서 과연 대신 변제할 여력이나 근저당권자의 실채권액이 얼마인지늘 파악해서 가능성을 확인해야 합니다.
대위변제를 하더라도 손해를 감수하면서 까지는 못할테니까요.
즉 자신의 전세금인 3800만원과 여기서 배당받을 금액을 공제해서 남는 금액이상을 변제해야 한다면 사실상 적자가 되므로 위험성을 감수하기는 힘들기 때문입니다.그러나 질문에서 은행채권액이 2000만원정도라고 하였으므로 경매에 대해 조금지식을 가진분이라면 대위변제할 가능성이 높습니다.
그러므로 대위변제를 하게되면 낙찰자가 인수해야 하므로 주의해야 합니다.대위변제는 낙찰대금을 완납하기 전까지는 언제든지 할수가 있으므로 잘 확인하고 만일 대위변제를 하게되면 매각 불허가 신청이나 이의신청을 해서 낙찰을 포기하고 10%보증금을 받아야 겠죠?그렇지 않으면 보증금을 속된말로 날리게 되니까요.

＃4.배당을 요구했는지 여부는 인터넷상에서도 확인을 할수 있지만 보다 정확한것은 법원경매계에서 확인을 해야 합니다.아마 배당을 요구했다면 대위변제할 가능성은 약간 낮아지겠죠?
인터넷만을 믿지말고 반드시 직접확인하셔야 합니다.

＃5.그외에 토지별도 등기가 되어 있는지도 확인하고 없다면 일단은 안심하시고 있다고 하여도 의미없는 것인경우도 있기에 세심하게 확인을 해야 낭패를 모면할수가 있습니다.

좋은 결과 있기를 바랍니다.