2018타경 3624(2)

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

경매에 대한 지식과 경험이 부족한 경매 초보시라면, 굳이 본인이 아니더라도 가급적 전문가를 통해 보다 안전한 부동산 취득의 기회로 삼으시는 것이 좋습니다.

해당 물건의 안정성 및 입찰여부, 적정입찰가는 추가조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 확인 후 판단해야 하는 사항으로서 현재로서는 답변에 제한이 있는 점 양해 바랍니다.

또한, 기본 서류를 통한 1차권리분석을 토대로 해당 물건이 안전하다, 입찰해도 괜찮다 라는 식의 답변에 현혹되지 않으시도록 주의하시기 바랍니다.

1. 등기부등본 및 법원 기본 서류 검토만으로 말씀하신 바와 같이 "낙찰을 받았을 경우 불이익이나 복잡한 일" 에 대한 명확한 답변은 불가능합니다.

신이 아닌 이상 말이지요.

물론, 등기부등본 및 법원 기본 서류 상 특이사항은 발견되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 할 등기부등본 상 권리 및 임차인의 법적권리, 임차보증금은 존재하지 않습니다.

다만...

전입시점 및 임차보증금 등 여러가지 정황 상 소액임차인의 최우선변제를 노린 위장임차인일 가능성을 배제할 수 없는 임차인이 확인되는 만큼 이로 인한 명도저항을 고려하여 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 해야 하겠지요.

소액임차인으로서 최우선변제가 가능한 경우라면, 명도저항은 상대적으로 낮아지게 됩니다만, 만약 위장임차인 일 가능성이 클 경우 채권자로부터 배당배제 및 배당이의가 제기 될 가능성 또한 상당하며, 이 경우 극대화된 명도저항은 고스란히 낙찰자의 몫이 될 수 밖에 없기 때문이지요.

2. 글쎄요...^^;;

국토교통부 실거래가 내역에 2019년 1월 거래내역 중 2층 을 보시고 말씀하시는 듯 한데...

실제로 매매가 이루어졌다 하더라도, 등기 여부와 사실 상 별다른 관계가 없습니다.

2016.04.29 세종엔피엘대부금융 의 근저당 즉, 담보권의 실행에 의한 임의경매 사건에 해당하는 바 해당 물건이 매매를 통해 소유권이전 여부와 관계없이 낙찰자는 해당 물건의 소유권을 취득하게 됩니다.

실제 매매가 이루어져 매각절차 중 소유권이전등기를 한다 하더라도 낙찰자가 잔금납부와 함께 말소등기촉탁신청을 통해 해당 소유권을 말소시키면 그만 인 것이지요.

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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