안녕하세요
경매공부는 내 재산을 지키고/증식시키기 위한 최소한의 학습 과정이라고 생각합니다.
■경매장에 도착하면
1.입찰
▴도장, 신분증, 입찰보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필요하다.
▴대부분 입찰은 오전 10시부터 실시되며 오전 11시 정도에 입찰을 마감한 후 11시 10분 정도에 개찰을 시작하므로 늦지 않도록 주의해야 한다.
▴공동입찰은 경매법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성해 제출한다.
2.최고가 매수신고인 결정
▴집행관은 해당 경매시건에 관한 최고가매수신고인의 응찰금액과 성명을 호창한 후 공유자 매수신고 나 차순위 매수신고자가 있는지를 확인한 후 해당 경매사건의 매각을 종결한다.
3.보증금 반환
▴최고가매수신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환된다.
▴최고가매수신고인이 납부한 입찰보증금은 반환되지 않고 영수증을 받게 되며 매각가에 포함된다.
■ 경매물건 분석
1.경매물건 개요
관심 있는 경매 물건 선별 후 현장 조사를 필히 해야합니다. 개인적으로 정리한 아파트 현장조사 요령은 다음과 같습니다.
(1)현장 조사 전 준비사항
ⓐ 시세확인- 국토해양부의 아파트 실거래가를 통해 최근에 거래된 세대와 가격 확인
ⓑ 경매 물건 정보지 사본
(2)경매 물건 확인 사항
ⓐ점유자 확인- 우편함의 우편물 확인
ⓑ 편의시설- 지하철역이나 버스 정류장, 학교, 병원, 마트, 공원 등까지의 거리
ⓒ 건물- 조망, 향, 주차 시설, 외관상태 등
(3)관리사무소 방문 : 체납관리비 및 거주자 확인
(4)공인중개사사무소 방문
ⓐ 매매시세 파악
ⓑ 임대시세 파악
ⓒ 주변개발계획 등
(5)주민센터 방문 : 전입세대 열람
*위 내용이 경매물건 분석에 도움이 되시길 기대합니다
■권리분석
1.등기부상의 권리분석
말소기준권리: 2017.02.03 권봉탁 30,000,000원 경매기입등기이며,선순위전세권자가 배당요구 신청을 하지 않았기 때문에 매수인이 매각대금 이외에 전세금 220,000,000원을 추가로 인수해야 합니다.
2.임차인의 대항력 분석
전입신고된 강무성은 전세권자인 (주)엘지화학의 직원으로서 개인적인 임차보증금 지급은 없었을 것이므로 매수인이 강무성에 대한 임차보증금 부담은 없습니다. 다만,전세권자 역시 배당요구 신청을 하지 않았으므로 매수인은 매각대금 이외에 전세보증금 220,000,000원을 부담해야 합니다.
√집비우기-명도
32평형 아파트를 예로 들어 보면 이사비용으로 통상 200만 원~300만 원 많게는 그 이상의 금액으로 합의하는 경우도 있습니다. 그 이유는 낙찰자가 원하는 때에 이사를 가게 하려는 의도도 있지만 집을 잃는 또는 보증금을 잃는 사람에 대한 배려이기도 합니다. 게다가 합의가 원만하지 않아 강제집행을 하게 될 경우 더 많은 비용이 소요될 수 있으므로 그 점을 감안하여 미리 그에 상응한 비용을 주고 좋게 해결하려는 의도이기도 합니다. 수억 원 상당의 아파트를 낙찰 받아 이사비용 50만, 100만 원 때문에 감정싸움을 하는 경우가 더러 있습니다. 예상보다 많이 초과되지 않는다면 더 주고 해결하는 것이 나을 수도 있습니다. 예를 들면, 32평형 7층 아파트를 낙찰 받았다고 한다면 통상 200만~300만 원의 이사(합의)비용을 책정합니다.
그 비용 내역을 보면
강제집행 노무비: 70~80만 원
사다리차: 15~20만 원
창고보관비: 컨테이너 당 1개월 20~30만 원(통상 2개 이상이 필요하며 2~3개월은 보관해야 함)
운송비, 상하차비용: 40만~50만 원
위 비용들을 합산하면 200만~300만 원 정도가 소요된다는 것을 알 수 있습니다. 게다가 대출까지 받았다면 매월 대출금 이자가 발생합니다. 차후 발생할 수 있는 금액을 산정하여 몇 주 또는 몇 개월 더 앞당겨 합의를 유도하고자 이사(합의)비용을 지급하게 되는 것입니다.
■입찰 적정가 산정 방식
{급매-목표 수익 금액-추가예상비용(임차인의 보증금,대출이자 비용, 명도비, 컨설팅 수수료, 관리비체납액 등)=산술적 입찰 금액}입니다. 최종적으로 산술적 입찰금액을 기준으로 예상 경쟁률, 소유욕구 등을 감안하여 입찰금액을 최종적으로 결정하시면 됩니다
■주의
-연체관리비
밀린관리비중 공용관리비는 매수인이 부담하여야 합니다.
-대금 미납 사유
선순위전세권에 대한 권리분석의 잘못으로 잔금을 미납하여 입찰보증금을 돌려받지 못하는 일이 벌어 졌습니다.
| 구분 |
입찰기일 |
최저매각가격 |
결과 |
| 1차 |
2017-07-04 |
274,000,000원 |
유찰 |
| 2차 |
2017-08-16 |
191,800,000원 |
유찰 |
| 3차 |
2017-09-19 |
134,260,000원 |
유찰 |
| 4차 |
2017-11-07 |
93,982,000원 |
낙찰 |
| 낙찰 110,000,000원(40.15%) / 1명 / 미납 |
| 5차 |
2018-01-23 |
93,982,000원 |
유찰 |
| 6차 |
2018-02-27 |
65,787,000원 |
|
-낙찰사례
| 인근지역 낙찰물건 |
감정가 |
낙찰가 |
유찰횟수 |
입찰인원 |
낙찰율 |
| 전민동 아파트 84.173㎡
|
￦219,000,000 |
￦203,700,000 |
1회 |
5명 |
93.01% |
| 전민동 아파트 84.173㎡
|
￦223,000,000 |
￦187,010,000 |
1회 |
6명 |
83.86% |
| 전민동 아파트 133.11㎡
|
￦296,000,000 |
￦256,300,000 |
1회 |
8명 |
86.59% |
| 전민동 아파트 157.14㎡
|
￦305,000,000 |
￦250,599,999 |
1회 |
8명 |
82.16% |
감사합니다.
