경매초짜..도와주세요

■경매장에 도착하면

1.입찰

▴도장, 신분증, 입찰보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필요

▴대부분 입찰은 오전 10시부터 실시되며 오전 11시 정도에 입찰을 마감한 후 11시 10분 정도에 개찰을 시작하므로 늦지 않도록 주의해야 함

▴공동입찰은 경매법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성해 제출

2.최고가 매수신고인 결정

▴집행관은 해당 경매시건에 관한 최고가매수신고인의 응찰금액과 성명을 호창한 후 공유자 매수신고 나 차순위 매수신고자가 있는지를 확인한 후 해당 경매사건의 매각을 종결

3.보증금 반환

▴최고가매수신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환됨

▴최고가매수신고인의 납부한 입찰보증금은 반환되지 않고 매각가에 포홤됨

■ 경매물건 분석

• 2016타경12090
• 대구지방법원 본원 1계(053-757-6771) 매각기일 2017.11.15(10:00)

1.경매물건 개요

관심 있는 경매 물건 선별 후 현장 조사를 필히 해야합니다. 개인적으로 정리한 아파트 현장조사 요령은 다음과 같습니다.

(1)현장 조사 전 준비사항

ⓐ 시세확인- 국토해양부의 아파트 실거래가를 통해 최근에 거래된 세대와 가격 확인

ⓑ 경매 물건 정보지 사본

(2)경매 물건 확인 사항

ⓐ점유자 확인- 우편함의 우편물 확인

ⓑ 편의시설- 지하철역이나 버스 정류장, 학교, 병원, 마트, 공원 등까지의 거리

ⓒ 건물- 조망, 향, 주차 시설, 외관상태 등

(3)관리사무소 방문 : 체납관리비 및 거주자 확인

(4)공인중개사사무소 방문

ⓐ 매매시세 파악

ⓑ 임대시세 파악

ⓒ 주변개발계획 등

(5)주민센터 방문 : 전입세대 열람

*위 내용이 경매물건 분석에 도움이 되시길 기대합니다

■권리분석

말소기준권리란 어떤 부동산이 경매처분 되었을 때

▴부동산등기부등본에 설정된 권리의 운명을 가를 뿐만 아니라

▴임차인의 대항력 유무를 판가름하고,

▴매각대금납부 후 소유자, 임차인 등 점유자에 대한 인도명령 또는 명도소송의 기준을 결정하는 권리로서 저당권, 근저당권, 경매개시결정기입등기, 가압류, 압류, 담보가등기 등6가지 등기 중 등기부등본에 기재된 순서가 가장 빠른 등기가 말소기준권리가 된다.

▴전세권도 말소기준권리인가에 대한 논란이 있으나 전세권은 건물 일부가 아니라 건물 전부에 설정된 전세권으로서 전세권자가 배당요구를 하였거나 경매신청을 한 경우에 한해 말소기준권리로 본다.

말소기준권리에 대한 확인은 법원의 ‘매각 물건 명세서 최선순위 설정 일자’에 기재된 날짜와 등기를 보면알 수 있다.

한편▴ 소액임차인의 해당 여부는 전입 당시를 기준으로 하는 것이 아니라 최초 담보물권 설정일 당시를기준으로 하다 보니 말소기준권리 중 저당권,근저당권, 담보가등기, 전세권(건물 전체에 설정된 것) 등 담보물권은 소액임차인 여부를 판단하는 기준이 된다.

1.등기부상의 권리분석

하기의 모든 권리는 경매로 소멸됩니다.

2.임차인의 대항력 및 (최)우선변제권 분석

  법원조사내역을 보면 전입신고된 임차인이 없으므로 매수인 부담할 임차보증금은 없습니다.

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*집비우기-명도

32평형 아파트를 예로 들어 보면 이사비용으로 통상 200만 원~300만 원 많게는 그 이상의 금액으로 합의하는 경우도 있습니다. 그 이유는 낙찰자가 원하는 때에 이사를 가게 하려는 의도도 있지만 집을 잃는 또는 보증금을 잃는 사람에 대한 배려이기도 합니다. 게다가 합의가 원만하지 않아 강제집행을 하게 될 경우 더 많은 비용이 소요될 수 있으므로 그 점을 감안하여 미리 그에 상응한 비용을 주고 좋게 해결하려는 의도이기도 합니다. 수억 원 상당의 아파트를 낙찰 받아 이사비용 50만, 100만 원 때문에 감정싸움을 하는 경우가 더러 있습니다. 예상보다 많이 초과되지 않는다면 더 주고 해결하는 것이 나을 수도 있습니다. 예를 들면, 32평형 7층 아파트를 낙찰 받았다고 한다면 통상 200만~300만 원의 이사(합의)비용을 책정합니다.

그 비용 내역을 보면

강제집행 노무비: 70~80만 원

사다리차: 15~20만 원

창고보관비: 컨테이너 당 1개월 20~30만 원(통상 2개 이상이 필요하며 2~3개월은 보관해야 함)

운송비, 상하차비용: 40만~50만 원

위 비용들을 합산하면 200만~300만 원 정도가 소요된다는 것을 알 수 있습니다. 게다가 대출까지 받았다면 매월 대출금 이자가 발생합니다. 차후 발생할 수 있는 금액을 산정하여 몇 주 또는 몇 개월 더 앞당겨 합의를 유도하고자 이사(합의)비용을 지급하게 되는 것입니다.

■입찰가 산정

입찰가 산정은 {급매-목표 수익 금액-추가예상비용(임차인의 보증금,대출이자 비용, 명도비, 컨설팅 수수료, 관리비체납액 등)=산술적 입찰 금액}입니다. 최종적으로 산술적 입찰금액을 기준으로 예상 경쟁률, 소유욕구 등을 감안하여 실체 입찰할 입찰금액을 최종적으로 결정하시면 됩니다

*주의

-연체관리비

밀린관리비중 공용관리비는 매수인이 부담하여야 합니다.

-궁금해 하시는 점

1.유찰이됬는데 왜유찰이됬는지요.

답변>>

경매에 참여하는 사람들은 아파트를 시세보다 저렴하게 매입하고자 하다보니 처음에는 통상적으로 유찰이 됩니다. 특별한 이유가 있는 것으 ㄴ아닙니다.

2.최저매각가격이 2억3800인데요 경매하는사람이 없으면 제가2억4500에 입찰하면 낙찰될수있나요?
답변>>

경쟁자가 업가면 최저매각금액을 쓰시면 최고가매수신고인이 될 수 있습니다.

3.아님 제가 최소제시해야할 경매가가 얼마일까요

답변>>

법원에서 진행하고 있는 최저매각금액 이상으로 기재하시면 됩니다.

-낙찰사례

*Thanking for joining with the best cafe.

두틈한 지갑을 위해서는 월세가 답이다.

적은 자본으로 부동산을 매입하기 위해서는 법원경매가 답이다.

법원경매를 위한 공부는 카페가입이 답이다.

재테크 능력을 고양시켜 줄 “참 카페”에 가입하심을 진심으로 축하드립니다!!

*오늘의 한마디

막연하게 ‘할 수 있다’는 낙관론보다는 비장할 정도로 ‘해내야 한다’는 돌파의지가 중요하다.

--시행착오 이제 그만 --