2016타경23870

사건번호	소재지	용     도 입찰일자	감정  평가액 최저매각가격	과정 (유찰)
	인천 서구 왕길동 류지구79블럭1로트 검단자이1단지 105동 3층 303호 [건물 84.74m²] 유치권	아파트 2017.06.12	260,000,000 182,000,000	진행 (1회)
인천지원 2016-23870
안녕하세요. 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다. 시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요. 따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^
주 의 사 항 [필독] 1. 해당 답변은 등기부등본 및 대략적인 기본 서류를 토대로 한 1차 권리분석일 뿐이므로, 단순 참고 자료로만 활용하시고, 현장답사, 공부확인 등을 철저히 하시기 바랍니다. 2. 법원경매에 대한 선입견으로 인한 오해입니다만, 실제 법원경매로 매각 되는 물건 중 등기부등본 상 권리관계에 문제가 있는 물건은 극히 일부에 지나지않으므로, 등기부등본 상 권리관계를 맹신하는 것은 매우 위험합니다. 3. 상 무료 상담의 한계로 인해, 답변 내용 중 오류 및 오차가 있을 수 있으며, 이로 인한 답변 결과에 대해서는 법적 책임을 지지 않습니다.
주요질문에 대한 답변 및 주의사항
경매에 대한 지식과 경험이 부족한 경매 초보시라면, 굳이 본인이 아니더라도 가급적 전문가를 통해 보다 안전한 내집 마련의 기회로 삼으시는 것이 좋습니다. 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 추가조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 확인 후 판단해야하는 사항으로서 현재로서는 답변에 제한이 있는 점 양해 바랍니다. 또한, 기본 서류를 통한 1차권리분석을 토대로 해당 물건이 안전하다, 입찰해도 괜찮다 라는 식의 답변에 현혹되지 않으시도록 주의하시기바랍니다. 해당 사건 역시 앞전에 질문하셨던 인천검단힐스테이트(2016-505624) 와 상당히 유사한 물건입니다. 이 역시 위험요소는 크게 두가지 입니다. 1. 대지권미등기 간혹, 대지권미등기라 하더라도 감정평가서 상 대지평가금액이 포함되어 있다면 문제가 없다 라는 말도 안되는 의견들을 볼 수 있습니다만, 이는 절대 맞는 말이 아니니 주의하시기 바랍니다. 아파트와 같은 집합건물의 경우 토지와 건물을 일체로 평가하는 감정평가방식에 따르기 때문에 특별한 경우를 제외하고는 대지소유권 취득 여부와 관계없이 대지평가금액을 포함하여 감정평가를 하게 됩니다. 따라서, 감정평가서 상 대지평가금액이 포함되어 있다고 해서 이것이 대지소유권을 취득한 상태라는 것을 의미하지는 않습니다. 추후 대지권등기 및 대지소유권 취득을 위해서는 추가인수대상이 발생할 여지가 존재하는 만큼 반드시 대지권미등기 사유를 재확인 하시기 바랍니다. 2. 성립 여지가 불분명한 유치권 2017.05.24 성립 여부가 불분명한 노찬솔의 유치권 권리신고가 확인됩니다. 조사된 임차내역이 없고, 소유자 외 전입세대가 없는 것으로 보아 소유자 점유의 물건으로 추정해 볼 수 있으나 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명 합니다. 점유를 수반해야 하는 유치권의 특성 상 임대차 및 점유관계는 유치권의 성립 가능성을 판단할 때 매우 중요한 내용입니다만, 현재로서는 명확한 판단은 불가능하므로 반드시 추가조사를 통해 이를 재확인 하시기 바랍니다. 또한, 성립 가능성이 낮거나 성립하지 않는다 하더라도 이를 입증하고 명도를 구해야 할 책임은 낙찰자에게 있다는 점 각별히 주의하시어 현황조사 및 세대방문 등의 추가적인 조사를 통해 유치권의 성립 여부 및 성립 가능성과 이에 따른 해결방안을 반드시 사전에 수립하시기 바랍니다. 현재 상에서의 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 한 1차 권리분석으로서, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 기준이 아니라, 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 합니다. 따라서, 현재 이러한 기본 서류 상의 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 것은 이 세상 그 누구도 불가능한 내용이므로, 이러한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 하여 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 단정짓는 달콤하고, 듣기 좋은 답변은 경계하시기 바랍니다.^^   권리분석이라 함은 단순히, 등기부등본을 비롯한 기본 서류상의 내용만을 토대로 하는 것이 아니라, 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인한 후, 개별적인 물건의 특성을 고려한 입찰대상 물건의 적정시세를 비교하여 입찰 대상 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 판단하는 것을 의미합니다. 따라서, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 법원기록 등 기본 서류 상의 내용만을 토대로 하므로, 이 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 것은 불가능 하다는 점 명심하시기 바랍니다.   초보자분들 일수록 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 한 권리분석에 지나치게 치중하는 경향이 많습니다. 허나, 법원경매로 매각이 진행되는 물건 중 이러한 기본 서류 상의 권리관계에 있어 문제점을 발견할 수 있는 물건은 극소수에 불과하며,현업 경매컨설턴트로서 하루에도 수십 수백건의 경매물건을 살펴보는 본인조차도 이러한 물건은 보기 어렵습니다. 그럼에도 불구하고, 입찰보증금을 몰수당하면서까지 낙찰을 포기하는 등 각종 손실이 빈번한 것은 현황조사를 통한 권리분석의 중요성을 시사하는 바 라 할 수 있겠지요.. 따라서, 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 권리분석은 현황조사 여부의 용도로만 활용하시고, 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 반드시 확인하시는 것이 중요합니다.   앞서 답변드렸듯이, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 1차 권리분석으로, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단기준이 아닌 현황조사 여부의 판단기준으로만 활용하셔야 합니다.   등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니므로, 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인하신 후 판단하시기 바랍니다.
등기부등본 상 권리관계 등기부등본 상 단순 권리 관계만을 토대로 한 내용임에 주의
최초근저당권자인 현대화재보험 의 임의경매 신청사건으로 현재 최저매각가격 기준에서 무잉여(경매신청채권자에게 배당이 되지 않음)에 의한 매각불허가 및 취하의 가능성은 적을 듯 합니다.   말소기준권리인 2012.12.28 현대화재보험 의 근저당 이후 등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 소멸대상은 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니니 이점 주의하시기 바랍니다. 해당 물건은 대지권미등기로 확인됩니다. 감정평가서 상 대지평가금액이 포함되어 있으나, 이는 아파트와 같은 집합건물의 경우 토지와 건물을 일체로 평가하는 감정평가방식에 따른 것일 뿐 대지소유권을 취득한 상태라 단정지을 수 없습니다. 따라서, 대지권미등기 사유에 따라 추후 대지소유권을 취득 및 대지권등기를 위해서는 추가인수대상이 발생할 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 재확인 하시기 바랍니다.
임대차 및 점유관계 기본 서류 상에 나타난 임대차 및 점유관계로 현황 상 다를 수 있으므로 주의
조사 된 임차내역이 없고 성립 여부가 불분명한 유치권 권리신고가 확인됩니다. 임대차 및 점유관계 또한 상당히 불분명하므로, 임대차와 유치권의 성립 여부 및 성립 가능성을 추론할 수 있는 그 어떤 근거도 존재하지 않는 만큼 이점 각별히 주의하시어 임대차 및 점유관계, 유치권 성립 여부 및 성립 가능성 에 대해 반드시 재확인 하시기 바랍니다. 참고로, 유치권자는 인도명령 대상에서 제외된다는 점. 명심하시기 바랍니다.   명도저항은 임대차 및 점유관계에 따라 상당한 차이가 발생하며, 이는 명도의 기간 및 추가비용 발생 가능성과 직결되는 매우 중요한 사항으로서 특히나실거주 목적인 경우 더욱 더 주의를 기울여 제반 내용에 대한 추가확인 및 재확인이 반드시 필요합니다.
해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다. 따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.

경매의 대중화 열기에도 불구하고 법원경매시장에 편안한 마음으로 참여할 수 없는 것이 사실이다. 경매제도가 계속 보완되고 수정되고 있지만 경매 자체의 불안정성으로 인해 전문가들도 예측하지 못하는 여러 하자와 함정들이 곳곳에 도사리고 있기 때문이다. 우선 법원 경매의 함정을 제대로 파악하려면 관련 법규에 대한 공부를 어느 정도 해두어야 한다. 주택임대차보호법과 상가 건물임대차보호법, 민사집행법 등 중요한 경매 관련법은 충분히 숙지하고 있어야 한다. 만약 이를 자칫 소홀히 하다가 경매 함정에 빠지게 되면 수익 창출은커녕 오히려 재산적 손실을 감수해야 하는 상황에 빠질 수도 있다.

 

 

(1) 권리관계를 철저히 분석해야

법원경매투자의 핵심은 권리관계 파악이라고 해도 과언이 아니다. 최초 저당권설정일보다 뒤진 후순위 세입자라면 낙찰자가 보증금을 물어주지 않아도 되는 간단한 권리관계 파악뿐만 아니라 지상권, 유치권, 전세권 등 다양한 법률관계의 분석까지 철저하고도 꼼꼼한 분석이 필수다. 특히 주택임대차보호법상 세입자의 대항력 유무와 배당 요구, 확정일자 날인 여부 등은 경매 참여에 있어 매우 중요한 문제다. 대체로 경매시장에서 수회 유찰된 물건은 반드시 권리상 함정이 도사리고 있다는 문제의식을 가지고 경매에 참여하고 그래도 의문이 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 안전하다. 또 권리관계 파악을 위해선 서류상 하자 파악은 물론 직접 현장을 찾아 그 내용을 파악해야만 정확히 알 수 있는 경우도 많다.

 

(2) 피상적 상식으로 입찰 참여 금물

일반 투자자들은 몇 번의 경험과 상식으로 혼자 입찰에 참여하는 경우가 많다. 특히 권리관계가 좀처럼 쉽지 않은 상가나 건물까지도 주택 정도의 간단한 조사 능력이면 해결될 거란 생각으로 무턱대고 입찰하는 경우다. 그러나 상업시설과 특수물건 등은 철저한 사전조사에도 불구하고 전문가도 함정에 빠지는 경우가 흔하다. 특히 외관상 큰 흠이 없을 듯한 물건 중에도 선순위임차인, 유치권, 법정지상권 등 때문에 어렵게 낙찰 받은 부동산을 포기해야 하는 수도 있다. 또 일부 토지에 농지가 포함된 경매물건은 농지취득자격증명이 필요할 수 있다. 이런 경우 일반 투자자들은 해법을 몰라 한계에 부딪히게 된다. 따라서 경매에 입찰하려면 상식 수준을 넘는 일정 실력에 오른 후가 아니라면 신중해야 할 것이다.

 

(3) 낙찰 후 부대 비용 감안해야

경매는 예상치 못한 비용이 더 들어가는 것을 감안해야 한다. 간혹 아파트 경매에서 급매가를 추월하는 금액에 낙찰되는 경우도 간혹 볼 수 있는데, 이는 부대 비용을 감안하지 않고 입찰한 원인이기도 하다. 아파트 낙찰 시 세입자 이사비와 체납관리비, 강제집행에 따른 명도소송비와 유체동산 보관비까지 충분한 부대 비용을 감안해 되도록 저렴한 가격에 낙찰을 받는 것이 경매라는 제도를 활용하는 이유이기도 하다.

 

 

 

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<참조>

 

∙경매취득부동산에 대한 취득세 등의 과세표준

 

1. 항상 성실한 지방세 납부에 감사드립니다.

2. 「지방세법」 제10조 제5항 제4호 및 「같은 법 시행령」 제18조 제1항 제5호의 규정에 따라 취득 시기 이전에 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용을 포함한 취득 가격이 과세표준이 되는 것이며, 경매로 부동산을 취득하는 경우 대항력 있는 임차인에게 지급하여야 할 임차보증금과 유치권 해소를 위해 유치권자에게 지급하였거나 할 금액은 취득세 과세표준에 포함되는 것이나,

3. 귀하는 ○○시 ○○구 소재 부동산을 경매로 취득하고 취득세 등의 과세표준을 낙찰 금액만으로 신고납부 하여 다음과 같이 취득세 등의 과세를 예고합니다.

 

-다음-

 

가. 과세 예고 내역

 

1) 취 득 일: 2011.○.○

2) 과세표준: 542,500,000원

= 500,000,000원(낙찰 금액) + 42,500,000원(인수 임차보증금)

3) 결정 예정일: 2014.○.○

4) 과세예정액: 1,914,780원(결정예정일 기준, 납부지연일 1240일)

 

구분	정당세액(원)	기 납부액(원)	과세예고 세액(원)	비고
합계	15,671,030	14,443,340	1,914,780
취득세계	13,742,310	12,665,720	1,692,390
취득세 본세	13,742,310	12,665,720	1,076,590	주상복합세율
신고불성실가산세			215,310	본세의 20%
납부불성실가산세			400,490	1일-본세의 3/10,000
농어촌특별세 계	554,490	511,050	63,930
농어촌특별세 본세	554,490	511,050	43,440	취득세의 5%
신고불성실가산세			4,340	본세의 10%
납부불성실가산세			16,250	1일-본세의 3/10,000
지방교육세 계	1,374,230	1,266,570	158,460
지방교육세 본세	1,374,230	1,266,570	107,660	취득세의 10%
신고불성실가산세			10,760	본세의 10%
납부불성실가산세			40,040	1일-본세의 3/10,000

 

나. 관계법령 및 유권해석 사례

1) 「지방세법 시행령」 제18조 [취득 가격의 범위 등]

①법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다.

 

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

 

2) 안전행정부 유권해석(지방세운영-806(2009.02.23))

[제목] 대항력 있는 임차보증금의 취득세 등 과세표준 포함 여부 질의회신

[요약] 「지방세법」에서 취득세의 과세표준이 되는 취득 가격은 과세 대상 물건의 취득 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말한다고 규정하고 있으므로 경락으로 소유권을 취득한 경우 경락대금 이외에 「주택임대차보호법」 제3조의 규정에 의한 대항력 있는 임차보증금은 경락 부동산을 취득하기 위하여 실질적으로 소요된 비용으로 보아 취득세 및 등록세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다.

 

3) 조세심판원 결정사례(조심2011지766(2012.05.24))

[제목] 경매로 부동산을 취득하는 과정에서 유치권의 포기대가로 지급한 합의금 및 관련 자문수수료 등이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

[요약] 경매로 취득하는 과정에서 유치권이 설정되어 있는 사실을 알고서 이를 취득하였고, 유치권이 설정된 부동산의 명도를 위해 유치권해소합의금을 지급한 이상 쟁점비용은 취득세 과세표준에 포함된다 할 것임.

 

4) 귀하의 취득세 등 먼저 신고납부한 과세표준이 정당하거나 과세 예고되는 과세표준보다 취득 비용이 추가로 더 지급되거나 덜 지급된 경우 소명 자료를 제출하여 정정을 요구하시기 바라며, 본 과세 예고에 이의가 있는 경우에는 입증 자료를 첨부하여 통지를 받은 날로부터 30일 이내에 지방세기본법 제116조 규정에 의한 과세전적부심사를 청구할 수 있음을 알려드립니다.

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(4) 현장 확인은 필수다

부동산 성공 투자는 임장 활동의 산물이다. 특히 법원경매 물건이라면 현장 확인이 반드시 필요하다. 정확한 시세 파악은 물론 공부상의 권리관계에 나타나지 않은 여러 가지 하자까지도 현장에서 확인할 수 있다. 즉, 법정지상권, 분묘기지권, 유치권도 모두 현장에서 확인하는 중요한 절차다. 특히 토지나 주택의 경계 파악이나 지적 확인도 경매물건 현장에 직접 가보지 않는다면 경매함정에 빠져들 여지가 충분히 존재한다. 되도록 2차례 이상 현장을 방문해 보고 투자를 결정해야 한다.

 

(5) 입찰장에서 사소한 실수를 주의해야

경매의 입찰에서 최고가매수인이 되었다 하더라도 입찰 서류의 기재사항을 잘못 기재하였다거나 입찰보증금 부족, 대리입찰 시 인감증명서를 첨부하지 않은 것으로 확인되면 집행관이 바로 입찰 자격을 박탈한다. 경매 입찰장에서의 사소한 실수를 줄이기 위해선 입찰 전 충분한 사전 검토가 필요하다.

 

(6) 구체적 자금 계획을 세워야

경매는 입찰 당일 최저경매가의 10%(재경매 물건 20%)를, 낙찰 허가 결정 이후 35~40일 이내에 나머지 잔금을 납부해야 한다. 그러나 경매현장에서 자금 계획을 세우지 않은 채 낙찰 받았다가 경매물건을 포기하는 사례를 볼 수 있다. 이런 경우 구체적인 자금 계획 없이 입찰했다가 공연히 입찰보증금만 날리게 된다. 금융권을 통해 경락잔금대출제도를 이용할 계획으로 경매에 참여하는 것이라면 경매 입찰 전 경락잔금대출 가능성 여부를 미리 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 한다.

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1.경매물건 개요

 

   

- 건물 : 위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 도시가스설비, 소화전설비, 개별난방설비 등

- 토지 : "단봉초등학교" 남측 인근에 위치 / 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역 / 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임 / 아파트 단지 북측으로 약18M 도로에 접하며, 동측과 서측으로 약 8-9M 도로에 접하며, 남측으로 약 6M 도로에 접함 / 제2종일반주거지역

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관심 있는 경매 물건 선별 후 현장 조사를 필히 해야합니다.

 

개인적으로 정리한 아파트 현장조사 요령은 다음과 같습니다.

 

 

(1)현장 조사 전 준비사항

 

ⓐ 시세확인- 국토해양부의 아파트 실거래가를 통해 최근에 거래된 세대와 가격 확인

 

ⓑ 경매 물건 정보지 사본

 

 

(2)경매 물건 확인 사항

 

ⓐ점유자 확인- 우편함의 우편물 확인

 

ⓑ 편의시설- 지하철역이나 버스 정류장, 학교, 병원, 마트, 공원 등까지의 거리

 

ⓒ 건물- 조망, 향, 주차 시설, 외관상태 등

 

 

(3)관리사무소 방문 : 체납관리비 및 거주자 확인

 

 

(4)공인중개사사무소 방문

 

ⓐ 매매시세 파악

 

ⓑ 임대시세 파악

 

ⓒ 주변개발계획 등

 

 

(5)주민센터 방문 : 전입세대 열람

 

*위 내용이 경매물건 분석에 도움이 되시길 기대합니다

 

   =======맥옥션 대표 한종덕 =======

 

2. 권리분석

    

(1)등기부상의 권리분석

 

말소기준권리는 최선순위 설정일자 2012. 12. 28. 근저당권이며, 하기의 등기부 현황에 나타난 모든 권리는 소멸됩니다.

 

   

구분	성립일자	권리종류	권리자	권리금액	인수/소멸
갑1	2011-01-27	소유권	하*철		이전
갑2	2012-12-28	소유권	이*하	(거래가) 333,000,000원	이전
을1	2012-12-28	(근)저당	현대해상화재보험	199,200,000원	소멸기준
을2	2012-12-28	(근)저당	하*철	119,880,000원	소멸
을2-1	2013-04-17	(근)저당질권	지에스건설	119,880,000원	소멸
갑4	2016-06-27	임의경매	현대해상화재보험	청구: 163,425,654원	소멸

 

 

(2)임차인의 대항력 및 (최)우선변제권 분석

 

   

임차인현황

매각물건명세서상 조사된 임차내역이 없습니다

 

 

*집비우기-명도

 

32평형 아파트를 예로 들어 보면 이사비용으로 통상 200만 원~300만 원 많게는 그 이상의 금액으로 합의하는 경우도 있습니다. 그 이유는 낙찰자가 원하는 때에 이사를 가게 하려는 의도도 있지만 집을 잃는 또는 보증금을 잃는 사람에 대한 배려이기도 합니다. 게다가 합의가 원만하지 않아 강제집행을 하게 될 경우 더 많은 비용이 소요될 수 있으므로 그 점을 감안하여 미리 그에 상응한 비용을 주고 좋게 해결하려는 의도이기도 합니다. 수억 원 상당의 아파트를 낙찰 받아 이사비용 50만, 100만 원 때문에 감정싸움을 하는 경우가 더러 있습니다. 예상보다 많이 초과되지 않는다면 더 주고 해결하는 것이 나을 수도 있습니다. 예를 들면, 32평형 7층 아파트를 낙찰 받았다고 한다면 통상 200만~300만 원의 이사(합의)비용을 책정합니다.

 

그 비용 내역을 보면

 

강제집행 노무비: 70~80만 원

사다리차: 15~20만 원

창고보관비: 컨테이너 당 1개월 20~30만 원(통상 2개 이상이 필요하며 2~3개월은 보관해야 함)

운송비, 상하차비용: 40만~50만 원

 

위 비용들을 합산하면 200만~300만 원 정도가 소요된다는 것을 알 수 있습니다. 게다가 대출까지 받았다면 매월 대출금 이자가 발생합니다. 차후 발생할 수 있는 금액을 산정하여 몇 주 또는 몇 개월 더 앞당겨 합의를 유도하고자 이사(합의)비용을 지급하게 되는 것입니다.

 

3.입찰가 산정

입찰가 산정은 {급매-목표 수익 금액-추가예상비용(임차인의 보증금,대출이자 비용, 명도비, 컨설팅 수수료, 관리비체납액 등)=산술적 입찰 금액}입니다. 따라서 산술적 입찰금액을 기준으로 예상 경쟁률, 소유욕구 등을 감안하여 실체 입찰할 입찰금액을 최종적으로 결정하시면 됩니다.

 

------------------<참조>-----------------------

    최근 3개월 통계로 예상한 매각 가액은  감정가액의 ( 91.53 )% 인  ( 237,978,000 )원입니다.

 

   

인근 매각통계	전체경매건수	전체매각건수	평균매각율	평균감정가	평균매각액	평균매각가율	평균유찰횟수
3개월	8건	4건	50%	273,500,000원	250,335,000원	91.53%	1회
6개월	13건	9건	69.23%	279,555,556원	239,890,000원	85.81%	0.89회
9개월	17건	12건	70.59%	291,666,667원	249,566,475원	85.57%	0.92회
12개월	26건	21건	80.77%	315,095,238원	261,121,652원	82.87%	1회

 

 

*주의

-연체관리비

밀린관리비중 공용관리비는 매수인이 부담하여야 합니다.

 

-입찰준비

경매물건 입찰 참여시 입찰보증금 10%와 본인입찰시 신분증,도장 필요로 하니 준비해 주시기 바랍니다.한편 10시 입찰시작에서 11시 10분 입찰 마감하며 개찰 진행하니 참고하세요

  -대지권미등기

 본건 소재지 오류지구79블럭1로트~오류지구79블럭8로트는 각 환지예정지이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

-유치권

2017-05-24 유치권자 노*솔 유치권신고서 제출

 

 

 

 

 

 

*포부 및 각오

 

경제적으로 건강한 국가, 경제적으로 건강한 가정, 경제적으로 건강한 나 자신을 만들기 위한 첫 번째 길로써의 ‘부동산 경매’에 대한 해박한 지식을 갖추고, 또한 실제로 경매에 참여함으로써 경제 불황에 맞서는 동시에 풍요로운 삶으로 한 발자국 나아가는데 도움을 주고자 합니다