경매권리분석 부탁드려요
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원하는 지역에 경매가나와서 관심있는데
경매를몰라 분석이 어렵네요
부탁드려요
2016 타경 29271
경매를몰라 분석이 어렵네요
부탁드려요
2016 타경 29271
경매권리분석 부탁드려요
회원님의 질의에 대해 영상물로 제작하여 답변드립니다.
[영상답변]
[참고자료]
<경매정보지>
<시세표>
이상 답변은 회원님의 질의를 바탕으로 한 것으로서, 상담자의 법률적 책임이 없음을 알려드립니다. 따라서 답변내용은 참고용으로 활용하시고, 보다 정확한 사항은 전문가의 조력을 받으셔야 합니다. 도움되셨다면 “답변확정하기”를 꾸~욱 눌러 주셔요~~~ 감사합니다. |
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▶경매장에 도착하면
1.입찰
▴도장, 신분증, 입찰보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필요
▴대부분 입찰은 오전 10시부터 실시되며 오전 11시 정도에 입찰을 마감한 후 11시 10분 정도에 개찰을 시작하므로 늦지 않도록 주의해야 함
▴공동입찰은 경매법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성해 제출
2.최고가 매수신고인 결정
▴집행관은 해당 경매시건에 관한 최고가매수신고인의 응찰금액과 성명을 호창한 후 공유자 매수신고 나 차순위 매수신고자가 있는지를 확인한 후 해당 경매사건의 매각을 종결
3.보증금 변환
▴최고가매수신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환됨
▴최고가매수신고인의 납부한 입찰보증금은 반환되지 않고 매각가에 포홤됨
1.경매물건 개요
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관심 있는 경매 물건 선별 후 현장 조사를 필히 해야합니다.
개인적으로 정리한 아파트 현장조사 요령은 다음과 같습니다.
(1)현장 조사 전 준비사항
ⓐ 시세확인- 국토해양부의 아파트 실거래가를 통해 최근에 거래된 세대와 가격 확인
ⓑ 아파트 경매 물건 정보지 사본
(2)아파트 경매 물건 확인 사항
ⓐ점유자 확인- 우편함의 우편물 확인
ⓑ 편의시설- 지하철역이나 버스 정류장, 학교, 병원, 마트, 공원 등까지의 거리
ⓒ 건물- 조망, 향, 주차 시설, 외관상태 등
(3)아파트관리사무소 방문 : 체납관리비 및 거주자 확인
(4)공인중개사사무소 방문
ⓐ 매매시세 파악
ⓑ 임대시세 파악
ⓒ 주변개발계획 등
(5)주민센터 방문 : 전입세대 열람
*위 내용이 경매물건 분석에 도움이 되시길 기대합니다
2. 권리분석
말소기준권리란 어떤 부동산이 경매처분 되었을 때
▲부동산등기부등본에 설정된 권리의 운명을 가를 뿐만 아니라
▲임차인의 대항력 유무를 판가름하고,
▲매각대금납부 후 소유자, 임차인 등 점유자에 대한 인도명령 또는 명도소송의 기준을 결정하는 권리로서 저당권, 근저당권, 경매개시결정기입등기, 가압류, 압류, 담보가등기 등6가지 등기 중 등기부등본에 기재된 순서가 가장 빠른 등기가 말소기준권리가 된다.
▲전세권도 말소기준권리인가에 대한 논란이 있으나 전세권은 건물 일부가 아니라 건물 전부에 설정된 전세권으로서 전세권자가 배당요구를 하였거나 경매신청을 한 경우에 한해 말소기준권리로 본다.
말소기준권리에 대한 확인은 법원의 ‘매각 물건 명세서 최선순위 설정 일자’에 기재된 날짜와 등기를 보면알 수 있다.
한편 ▲소액임차인의 해당 여부는 전입 당시를 기준으로 하는 것이 아니라 최초 담보물권 설정일 당시를기준으로 하다 보니 말소기준권리 중 저당권,근저당권, 담보가등기, 전세권(건물 전체에 설정된 것) 등 담보물권은 소액임차인 여부를 판단하는 기준이 된다.
================맥옥션 대표 한종덕 =====================
(1)등기부상의 권리분석
하기의 등기부 현황에 나타난 모든 권리는 소멸됩니다.
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(2)임차인의 대항력 및 우선변제권 분석
채무자겸 임차인이 거주하고 있기 때문에 매수인의 추가적인 임차보증금 부담이 없는 경매물건입니다.또한 비교적 명도가 수월한 인도명령 대상입니다.
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*집비우기-명도
32평형 아파트를 예로 들어 보면 이사비용으로 통상 200만 원~300만 원 많게는 그 이상의 금액으로 합의하는 경우도 있습니다. 그 이유는 낙찰자가 원하는 때에 이사를 가게 하려는 의도도 있지만 집을 잃는 또는 보증금을 잃는 사람에 대한 배려이기도 합니다. 게다가 합의가 원만하지 않아 강제집행을 하게 될 경우 더 많은 비용이 소요될 수 있으므로 그 점을 감안하여 미리 그에 상응한 비용을 주고 좋게 해결하려는 의도이기도 합니다. 수억 원 상당의 아파트를 낙찰 받아 이사비용 50만, 100만 원 때문에 감정싸움을 하는 경우가 더러 있습니다. 예상보다 많이 초과되지 않는다면 더 주고 해결하는 것이 나을 수도 있습니다. 예를 들면, 32평형 7층 아파트를 낙찰 받았다고 한다면 통상 200만~300만 원의 이사(합의)비용을 책정합니다.
그 비용 내역을 보면
강제집행 노무비: 70~80만 원
사다리차: 15~20만 원
창고보관비: 컨테이너 당 1개월 20~30만 원(통상 2개 이상이 필요하며 2~3개월은 보관해야 함)
운송비, 상하차비용: 40만~50만 원
위 비용들을 합산하면 200만~300만 원 정도가 소요된다는 것을 알 수 있습니다. 게다가 대출까지 받았다면 매월 대출금 이자가 발생합니다. 차후 발생할 수 있는 금액을 산정하여 몇 주 또는 몇 개월 더 앞당겨 합의를 유도하고자 이사(합의)비용을 지급하게 되는 것입니다.
3.예상입찰가
입찰가 산정은 {급매-목표 수익 금액-추가예상비용(임차인의 보증금,대출이자 비용, 명도비, 컨설팅 수수료, 관리비체납액 등)=산술적 입찰 금액}입니다. 따라서 산술적 입찰금액을 기준으로 예상 경쟁률, 소유욕구 등을 감안하여 실체 입찰할 입찰금액을 최종적으로 결정하시면 됩니다
* 최근 3개월 통계로 예상한 매각 가액은 감정가액의 ( 96.83 )% 인 ( 493,833,000 )원입니다.
------------------<참조>-----------------------
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*주의
밀린관리비중 공용관리비는 매수인이 부담하여야 합니다.
*포부 및 각오
경제적으로 건강한 국가, 경제적으로 건강한 가정, 경제적으로 건강한 나 자신을 만들기 위한 첫 번째 길로써의 ‘부동산 경매’에 대한 해박한 지식을 갖추고, 또한 실제로 경매에 참여함으로써 경제 불황에 맞서는 동시에 풍요로운 삶으로 한 발자국 나아가는데 도움을 주고자 합니다
사건번호 |
소재지 |
용 도 입찰일자 |
감정 평가액 최저매각가격 |
과정 (유찰) |
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경기 수원시 장안구 이목동 916 수원장안힐스테이트 208동 17층 1702호 |
아파트 |
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유찰 |
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수원지원 2016-29271 | ||||||
안녕하세요. 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다. 시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요. 따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^ | ||||||
주 의 사 항 [필독] 1. 해당 답변은 등기부등본 및 대략적인 기본 서류를 토대로 한 1차 권리분석일 뿐이므로, 단순 참고 자료로만 활용하시고, 현장답사, 공부확인 등을 철저히 하시기 바랍니다. 2. 법원경매에 대한 선입견으로 인한 오해입니다만, 실제 법원경매로 매각 되는 물건 중 등기부등본 상 권리관계에 문제가 있는 물건은 극히 일부에 지나지않으므로, 등기부등본 상 권리관계를 맹신하는 것은 매우 위험합니다. 3. 상 무료 상담의 한계로 인해, 답변 내용 중 오류 및 오차가 있을 수 있으며, 이로 인한 답변 결과에 대해서는 법적 책임을 지지 않습니다. | ||||||
주요질문에 대한 답변 및 주의사항 | ||||||
경매에 대한 지식과 경험이 부족한 경매 초보시라면, 굳이 본인이 아니더라도 가급적 전문가를 통해 보다 안전한 내집 마련의 기회로 삼으시는 것이 좋습니다.
해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 추가조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 확인 후 판단해야하는 사항으로서 현재로서는 답변에 제한이 있는 점 양해 바랍니다. 또한, 기본 서류를 통한 1차권리분석을 토대로 해당 물건이 안전하다, 입찰해도 괜찮다 라는 식의 답변에 현혹되지 않으시도록 주의하시기바랍니다.
아래 답변드린 바와 같이 기본 서류 상 특이사항은 발견되지 않습니다만, 현재 상에서의 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 한 1차 권리분석으로서, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 기준이 아니라, 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 합니다. 따라서, 현재 이러한 기본 서류 상의 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 것은 이 세상 그 누구도 불가능한 내용이므로, 이러한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 하여 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 단정짓는 달콤하고, 듣기 좋은 답변은 경계하시기 바랍니다.^^ 다만... 경매신청채권자이자, 근저당권자가 은행 등의 금융기관이 아닌 시행사인 현대건설(주) 라는 것이 흔히 볼 수 있는 일반적인 경우는 아니므로 관련 내용을 재확인 해보시는 것이 좋을 것으로 보여집니다.
권리분석이라 함은 단순히, 등기부등본을 비롯한 기본 서류상의 내용만을 토대로 하는 것이 아니라, 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인한 후, 개별적인 물건의 특성을 고려한 입찰대상 물건의 적정시세를 비교하여 입찰 대상 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 판단하는 것을 의미합니다. 따라서, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 법원기록 등 기본 서류 상의 내용만을 토대로 하므로, 이 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 것은 불가능 하다는 점 명심하시기 바랍니다.
초보자분들 일수록 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 한 권리분석에 지나치게 치중하는 경향이 많습니다. 허나, 법원경매로 매각이 진행되는 물건 중 이러한 기본 서류 상의 권리관계에 있어 문제점을 발견할 수 있는 물건은 극소수에 불과하며,현업 경매컨설턴트로서 하루에도 수십 수백건의 경매물건을 살펴보는 본인조차도 이러한 물건은 보기 어렵습니다. 그럼에도 불구하고, 입찰보증금을 몰수당하면서까지 낙찰을 포기하는 등 각종 손실이 빈번한 것은 현황조사를 통한 권리분석의 중요성을 시사하는 바 라 할 수 있겠지요.. 따라서, 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 권리분석은 현황조사 여부의 용도로만 활용하시고, 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 반드시 확인하시는 것이 중요합니다.
앞서 답변드렸듯이, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 1차 권리분석으로, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단기준이 아닌 현황조사 여부의 판단기준으로만 활용하셔야 합니다.
등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니므로, 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인하신 후 판단하시기 바랍니다. | ||||||
등기부등본 상 권리관계 등기부등본 상 단순 권리 관계만을 토대로 한 내용임에 주의 | ||||||
최초근저당권자인 현대건설(주) 의 임의경매 신청사건으로 현재 최저매각가격 기준에서 무잉여(경매신청채권자에게 배당이 되지 않음)에 의한 매각불허가 및 취하의 가능성은 적을 듯 합니다.
말소기준권리인 2013.05.27 현대건설(주) 의 근저당 이후 등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 소멸대상은 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니니 이점 주의하시기 바랍니다. | ||||||
임대차 및 점유관계 기본 서류 상에 나타난 임대차 및 점유관계로 현황 상 다를 수 있으므로 주의 | ||||||
조사 된 임차내역이 없는 것으로 보아 소유자 점유의 물건으로 추정되며, 이 경우 실무에 있어서는 상당한 명도저항이 예상되는 바 이점 각별히 주의하시어 임대차 및 점유관계에 대해 반드시 재확인 하시기 바랍니다.
소유자 점유의 물건인 경우 명도저항으로 인해 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행까지 염두해두어야 하며, 이 경우 순수집행비용을 비롯한 유체동산의 보관료(통상3개월분), 유체동산의 압류 및 매각비용 등이 상당액 발생하는 바 이점 역시 주의하시기 바랍니다.
명도저항은 임대차 및 점유관계에 따라 상당한 차이가 발생하며, 이는 명도의 기간 및 추가비용 발생 가능성과 직결되는 매우 중요한 사항으로서 특히나실거주 목적인 경우 더욱 더 주의를 기울여 제반 내용에 대한 추가확인 및 재확인이 반드시 필요합니다. | ||||||
해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다. 따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] | ||||||
답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다. |
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권리분석 부탁드려요..ㅠㅠ 여기 임차인들 전세금 다 받을수 있을까요?? 부동산 경매에 관한 친절한 상담과 법원경매 매수신청대리(등록번호;서울중앙지방법원01-18...
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