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경매에 대한 지식과 경험이 부족한 경매 초보시라면, 굳이 본인이 아니더라도 가급적 전문가를 통해 보다 안전한 내집 마련의 기회로 삼으시는 것이 좋습니다.
해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 추가조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 확인 후 판단해야하는 사항으로서 현재로서는 답변에 제한이 있는 점 양해 바랍니다.
또한, 기본 서류를 통한 1차권리분석을 토대로 해당 물건이 안전하다, 입찰해도 괜찮다 라는 식의 답변에 현혹되지 않으시도록 주의하시기바랍니다.
1. 소멸기준인 근저당이 있고 소멸로 표기된 임의경매가 있습니다 현재금액에 낙찰시 문제가 없는 것인가요??
등기부등본 상 2008.04.18 조은저축은행의 근저당을 말소기준권리로 하며, 이하 등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하며, 소유자 점유의 물건으로 추정되는 평이한 수준의 물건인 것으로 보여집니다.
허나, 현황조사가 선행되지 않은 상태에서 입찰대상 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 위험할 수 있습니다.
2. 현재 소유권은 효승주택으로 되어있는데 낙찰시 문제는 없는 건가요??
현재 소유권자는 임수X으로 (주)효승주택은 전소유자 이며, 2004.01.14 매매를 통한 소유권이전이 이루어진 것으로 나타납니다.
어찌되었던 소유권으로 인한 문제는 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.
3. 개인이 아닌 법인일 경우 이사비용이 궁금합니다 설명부탁드려요
개인과 법인의 이사비용의 차이는 없습니다.
오히려 법인이 직원용 숙소로 이용 중인 경우라면, 명도저항은 상대적으로 낮을 수 는 있겠지요.
왜 법인을 언급하시는 지 그 이유는 모르겠습니다만, 명도저항의 차이와 이로인한 이사비용 등의 명도비용의 차이는 개인이냐 법인이냐가 아니라 임대차 및 점유관계에 따라 상당한 차이가 발생하게 됩니다.
4. 경매시 최대 80%대출가능하다는데 경매물건 주택담보대출로 가능한가요
가능합니다.
경락잔금대출이라고 해서, 낙찰받은 부동산을 담보로 한 대출의 실행이 가능합니다.
기본 서류 상 특이사항은 발견되지 않습니다만, 현재 상에서의 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 한 1차 권리분석으로서, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 기준이 아니라, 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 합니다.
따라서, 현재 이러한 기본 서류 상의 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 것은 이 세상 그 누구도 불가능한 내용이므로, 이러한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 하여 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 단정짓는 답변은 경계하시기 바랍니다.^^
권리분석이라 함은 단순히, 등기부등본을 비롯한 기본 서류상의 내용만을 토대로 하는 것이 아니라, 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인한 후, 개별적인 물건의 특성을 고려한 입찰대상 물건의 적정시세를 비교하여 입찰 대상 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 판단하는 것을 의미합니다.
따라서, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 법원기록 등 기본 서류 상의 내용만을 토대로 하므로, 이 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 것은 불가능 하다는 점 명심하시기 바랍니다.
초보자분들 일수록 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 한 권리분석에 지나치게 치중하는 경향이 많습니다.
허나, 법원경매로 매각이 진행되는 물건 중 이러한 기본 서류 상의 권리관계에 있어 문제점을 발견할 수 있는 물건은 극소수에 불과하며,현업 경매컨설턴트로서 하루에도 수십 수백건의 경매물건을 살펴보는 본인조차도 이러한 물건은 보기 어렵습니다.
그럼에도 불구하고, 입찰보증금을 몰수당하면서까지 낙찰을 포기하는 등 각종 손실이 빈번한 것은 현황조사를 통한 권리분석의 중요성을 시사하는 바 라 할 수 있겠지요..
따라서, 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 권리분석은 현황조사 여부의 용도로만 활용하시고, 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 반드시 확인하시는 것이 중요합니다.
앞서 답변드렸듯이, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 1차 권리분석으로, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단기준이 아닌 현황조사 여부의 판단기준으로만 활용하셔야 합니다.
등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니므로, 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인하신 후 판단하시기 바랍니다.
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