경매 권리분석및 낙찰 예상가 부탁드립니다....

사건번호	소재지	용     도 입찰일자	감정  평가액 최저매각가격	과정 (유찰)
	서울 중구 신당동 366-126 남산정은스카이 12층 1202호 [건물 84.84m²][대지권 30.77m²]	주상복합 (주거) 2016.02.25	540,000,000 540,000,000	신건 (0회)
서울중앙지원 2015-11589
안녕하세요. 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다. 시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요. 따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^
주 의 사 항 [필독] 1. 해당 답변은 등기부등본 및 대략적인 기본 서류를 토대로 한 1차 권리분석일 뿐이므로, 단순 참고 자료로만 활용하시고, 현장답사, 공부확인 등을 철저히 하시기 바랍니다. 2. 법원경매에 대한 선입견으로 인한 오해입니다만, 실제 법원경매로 매각 되는 물건 중 등기부등본 상 권리관계에 문제가 있는 물건은 극히 일부에 지나지않으므로, 등기부등본 상 권리관계를 맹신하는 것은 매우 위험합니다. 3. 상 무료 상담의 한계로 인해, 답변 내용 중 오류 및 오차가 있을 수 있으며, 이로 인한 답변 결과에 대해서는 법적 책임을 지지 않습니다.
주요질문에 대한 답변 및 주의사항
경매에 대한 지식과 경험이 부족한 경매 초보시라면, 굳이 본인이 아니더라도 가급적 전문가를 통해 보다 안전한 내집 마련의 기회로 삼으시는 것이 좋습니다. 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 추가조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 확인 후 판단해야하는 사항으로서 현재로서는 답변에 제한이 있는 점 양해 바랍니다. 또한, 기본 서류를 통한 1차권리분석을 토대로 해당 물건이 안전하다, 입찰해도 괜찮다 라는 식의 답변에 현혹되지 않으시도록 주의하시기바랍니다.   적정입찰가 및 예상낙찰가는 단순히 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용 뿐만 아니라, 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 각종 인수대상 및 추가비용 발생 가능성, 인근 유사 물건의 낙찰통계, 개별적인 물건의 특성을 고려한 해당 물건의 적정시세 등을 토대로 판단해야 할 사항으로서 권리분석의 최종결과물입니다. 따라서, 현재 유료경매정보사이트 등을 통한 권리분석으로는 정확한 권리분석 및 적정입찰가, 예상낙찰가를 판단할 수 없는 것이 당연한 일이겠지요.^^;; 더군다나, 아래 답변드린 바와 같이, 해당 물건의 경우 배당요구를 하지 않은 선순위 전세권자가 존재하며, 이 경우 낙찰자가 선순위 전세권을 추가로 인수해야 하는 상황이 발생할 수 도 있으므로 이에 대한 확인이 선행되지 않는 이상, 입찰여부 및 적정입찰가의 판단은 당연히 불가능하겠지요. 특히나, 선순위전세권 설정 금액이 4억2,000만원 인 점을 감안하면... 이를 무시하고 권리분석을 할 수 는 없습니다. 즉.... 해당 물건을 3억에 낙찰을 받으면 무엇하나요... 3억 + 4억 2,000만원 => 총매입금액이 7억 2,000만원이 될 수 도 있으니 말이죠.^^;; 따라서, 이점 각별히 주의하시어 반드시 재확인 하시기 바랍니다. 그외, 기본 서류 상 특이사항은 발견되지 않습니다만, 현재 상에서의 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 한 1차 권리분석으로서, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 기준이 아니라, 현황조사 여부를 판단하는 기준으로만 활용하셔야 합니다. 따라서, 현재 이러한 기본 서류 상의 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 것은 이 세상 그 누구도 불가능한 내용이므로, 이러한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 하여 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 단정짓는 답변은 경계하시기 바랍니다.^^   권리분석이라 함은 단순히, 등기부등본을 비롯한 기본 서류상의 내용만을 토대로 하는 것이 아니라, 현황조사 등의 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인한 후, 개별적인 물건의 특성을 고려한 입찰대상 물건의 적정시세를 비교하여 입찰 대상 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가를 판단하는 것을 의미합니다. 따라서, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 법원기록 등 기본 서류 상의 내용만을 토대로 하므로, 이 내용만으로 해당 물건의 안전성 및 입찰여부를 판단하는 것은 불가능 하다는 점 명심하시기 바랍니다.   초보자분들 일수록 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용만을 토대로 한 권리분석에 지나치게 치중하는 경향이 많습니다. 허나, 법원경매로 매각이 진행되는 물건 중 이러한 기본 서류 상의 권리관계에 있어 문제점을 발견할 수 있는 물건은 극소수에 불과하며,현업 경매컨설턴트로서 하루에도 수십 수백건의 경매물건을 살펴보는 본인조차도 이러한 물건은 보기 어렵습니다. 그럼에도 불구하고, 입찰보증금을 몰수당하면서까지 낙찰을 포기하는 등 각종 손실이 빈번한 것은 현황조사를 통한 권리분석의 중요성을 시사하는 바 라 할 수 있겠지요.. 따라서, 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 권리분석은 현황조사 여부의 용도로만 활용하시고, 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 기본 서류 상 나타나지 않는 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 반드시 확인하시는 것이 중요합니다.   앞서 답변드렸듯이, 해당 답변은 등기부등본을 비롯한 기본 서류 상의 내용을 토대로 한 1차 권리분석으로, 이는 해당 물건의 안전성 및 입찰여부의 판단기준이 아닌 현황조사 여부의 판단기준으로만 활용하셔야 합니다.   등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 이는 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니므로, 해당 물건의 안전성 및 입찰여부, 적정입찰가는 현황조사를 비롯한 추가적인 조사를 통해 각종 인수사항 및 추가비용 발생 가능성, 임대차 및 점유관계와 이에 따른 명도저항 및 추가비용 등 제반내용을 확인하신 후 판단하시기 바랍니다.
등기부등본 상 권리관계 등기부등본 상 단순 권리 관계만을 토대로 한 내용임에 주의
강은옥의 강제경매 신청사건으로 현재 최저매각가격 기준에서 무잉여(경매신청채권자에게 배당이 되지 않음)에 의한 매각불허가 가능성은 적을 듯 하나, 경매신청채권자의 채권청구금액이 감정가에 비해 다소 적으므로 취하의 가능성을 배제할 수 없습니다.   말소기준권리인 2014.12.22 강은옥의 가압류 이후 등기부등본 상 모든 권리는 낙찰로 소멸하나, 소멸대상은 등기부등본 상 권리에 한 할 뿐 그외 인수사항이 없다는 의미는 아니니 이점 주의하시기 바랍니다. 말소기준권리 이전 선순위전세권이 확인되나, 배당요구를 하지 않은 선순위전세권은 전액 낙찰자의 인수대상이 되는 바 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.
임대차 및 점유관계 기본 서류 상에 나타난 임대차 및 점유관계로 현황 상 다를 수 있으므로 주의
선순위전세권자의 지위를 갖춘 전입이 확인되는 것으로 보아, 해당 전세권자가 점유 중인 것으로 추정됩니다. 허나, 앞서 답변드린 바와 같이 "배당요구를 하지 않은 선순위 전세권은 낙찰자의 인수대상" 이 되는 바 이점 각별히 주의하시어 임대차 및 점유관계에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.   명도저항은 임대차 및 점유관계에 따라 상당한 차이가 발생하며, 이는 명도의 기간 및 추가비용 발생 가능성과 직결되는 매우 중요한 사항으로서 특히나실거주 목적인 경우 더욱 더 주의를 기울여 제반 내용에 대한 추가확인 및 재확인이 반드시 필요합니다.
해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다. 따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
답변 답변확정 시마다 적립되는 해피빈은 전액 아동성폭력 피해자 들을 위해 기부됩니다.