재개발 보상 및 분양우선권 명의변경

재개발 분양우선권 양도 가능성 및 세금 계산 관련 문의 답변

1. 상황 정리

• 현재 재개발 보상 단계 진행 중이며, 7월~8월 내지 보상 예정인 구역입니다.

• 주택 명의는 "작은아버지" 명의이며, 온 가족이 모여 살았던 곳입니다.

• 추후 입주를 원하지만, 중도금 대출 및 잔금 마련이 어려워 분양우선권을 조카(형의 자녀)에게 양도하려는 계획입니다.

• 문의 사항:

• 분양우선권 양도 가능성

• 분양우선권 양도 시 발생하는 세금 계산 방식

2. 답변

1) 분양우선권 양도 가능성

분양우선권 양도는 일반적으로 가능합니다. 하지만, 다음과 같은 조건들을 충족해야 합니다.

• 재개발 사업자의 양도 허락: 재개발 사업자의 양도 허락을 받아야 합니다. 대부분의 재개발 사업자는 양도를 허용하지만, 일부 사업자는 양도를 제한하거나 특정 조건을 부과할 수 있습니다.

• 양도 대상자의 자격 충족: 분양우선권 양도 대상자는 재개발 대상 부동산의 소유권자 또는 배우자, 자녀, 형제자매여야 합니다. 또한, 재개발 사업 기간 중 양도 대상 부동산에 1년 이상 거주한 경험이 있어야 합니다.

• 양도금 지불: 분양우선권 양도 시에는 양도금을 지불해야 합니다. 양도금은 재개발 사업자에 따라 다르지만, 일반적으로 재개발 사업 비용의 일부입니다.

2) 분양우선권 양도 시 발생하는 세금 계산

분양우선권 양도 시에는 다음과 같은 세금이 발생합니다.

• 양도소득세: 분양우선권 양도로 인해 발생한 이득에 대한 세금입니다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 공제한 금액에 대한 과세표준을 적용하여 계산됩니다.

• 주택종합부동산세: 분양우선권 취득 시 이미 주택종합부동산세를 납부한 경우에는 양도 시에는 납부하지 않습니다. 하지만, 분양우선권 취득 시 주택종합부동산세를 납부하지 않았다면, 양도 시에 주택종합부동산세를 납부해야 합니다.

• 지방교육세: 분양우선권 양도가액의 **2.5%**를 납부해야 합니다.

세금 계산 방식은 다음과 같습니다.

1) 양도가액:

• 재개발 사업자가 정한 분양가

• 재개발 사업자가 정한 분양가가 없는 경우: 시세평가액 또는 비교매매가액

2) 취득가액:

• 분양우선권을 취득한 날짜의 시세평가액 또는 비교매매가액

• 주택종합부동산세를 납부한 경우: 주택종합부동산세 과세표준액

3) 양도소득세:

• 양도가액에서 취득가액을 공제한 금액에 대한 과세표준을 적용하여 계산

• 세율: 20%

4) 주택종합부동산세:

• 분양우선권 취득 시 이미 주택종합부동산세를 납부한 경우에는 납부하지 않음

• 분양우선권 취득 시 주택종합부동산세를 납부하지 않은 경우: 양도 시에 주택종합부동산세 납부

5) 지방교육세:

• 분양우선권 양도가액의 2.5%

3. 추가 정보 및 도움이 될 만한 자료

• 국세청: [https://www.nts.go.kr/](https://