2008년 부동산 시장에는 전반적으로 2007년과 같은 먹구름으로 부동산 정책의 변화도 예상해볼 수 있지만, 하강 국면에 있는 부동산 경기에 영향을 못주어 집 값, 전셋값은 대체로 소비자물가 상승률을 밑도는 소폭 상승에 그칠 것이다. 집 값이 전국적으로 1%, 수도권은 2% 각각 상승해 물가 상승률을 고려하면 실질적으로는 하락하는 셈이다. 판교 이후 가장 주목을 받고 있는 수원 광교 새도시,은평뉴타운, 인천 경제자유구역, 판교 등에서도 분양만이 아니라 민간택지에서도 분양값 상한제 아파트가 본격적으로 공급될 예정이어서, 수요자들이 어느 해보다 저렴한 분양값으로 새 아파트를 장만할 수 있는 기회로 기존의 호가가 높은 공동주택 구입보다는 분양가 낮은 아파트 청약에 더 힘써야 할 것이다.
2008년에도 2007년과 같이 미분양증가,거래 중단 사태는 여전할 것이며,30만 가구에 이르는 미분양 아파트는 40만 가구 육박후 증가폭이 둔화 될 것이며,시기는 2008년 중부후반이 될 전망이다. 새정부서도 부동산 투기는 나타나지 않으며,부동산으로 인해 사회 안정은 힘들것이며, 5년후 대통령만이 부동산만이 아니라 사회 경제 문호 등 모든 나라 사정이 좋아지며,허수아비 대통령 되어도 이름값 하는 나라가 될 것이다. 또한 하반기부터는 공급 물량이 조금 줄어들 가능성이 있다하나 민간건설업체들이 정부의 공급 정책에 의해 민간건설 분량이 늘어나 수요자들은 자신이 원하는 곳 공략하는 게 좋다.
2008년엔 분양 물량 뿐 아니라 입주 물량도 많아 입주하는 아파트는 32만2천여가구로 2007년보다 3.3% 늘어 수도권만 해도 15만7천가구로 2007년 14만363가구보다 10.6% 늘어나고, 경기도 역시 8만8859가구가 입주해 2007년보다 16.4% 늘어나게 된다. 서울 지역은 강남권 입주 물량 급증에 힘입어 전년 대비 46.8%나 늘어난 5만1801가구에 이를 전망이며, 강남 3구(강남·서초·송파구)에서는 재건축 단지를 중심으로 사상 최대치인 2만3천가구의 입주 물량이 쏟아질 예정이어서 집값 하향 안정세를 이끌 것으로 예상된다.
영등포역 주변 편의시설 이용이 편리한 신길뉴타운에서도 1월 중 GS건설이 1구역 198가구 중 108가구를 일반에 선보인다. 전농ㆍ답십리뉴타운 12구역에서는 한신공영이 2월 중 51가구를 일반분양한다. 2호선 신답역과 1호선 청량리역을 도보로 이용할 수 있다.하반기에 일반분양되는 은평뉴타운 2지구 1,345가구는 2007년 말 분양된 1지구보다 여건이 낫다는 점에서 높다. 학교ㆍ공원 등의 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고 지하철 3호선 구파발 역세권을 끼고 있어 역 주변 중심상업지구를 편리하게 이용할 수 있다. 9월께로 예상되는 왕십리뉴타운의 2구역 470가구 일반분양도 아파트와 주상복합이 혼재된 이 곳은 시내와의 접근성이 뛰어나고 일부 가구에서는 청계천 조망도 가능하다. 가재울뉴타운에서는 GS건설ㆍSK건설ㆍ현대산업개발이 하반기에 총 4,047가구 중 1,806가구를 일반분양한다. 수색로ㆍ성산로ㆍ응암로ㆍ내부순환로 등을 이용할 수 있고 상암동 월드컵경기장ㆍ농수산물시장ㆍ까르푸 등이 가깝다.여의도와 시내 접근성이 뛰어난 마포구 아현뉴타운에서도 하반기 중 수백가구의 분양물량이 대기하고 있다. 목동과 인접한 신월뉴타운에서는 롯데건설이 783가구 중 32가구를 12월에 분양한다
은평뉴타운, 뚝섬이 관심 지역으로 은평뉴타운은 1지구 분양에 이어 하반기 2지구가 선보인다. 총 5134가구 중 112~214㎡형 3562가구가 일반분양될 예정이다. 2지구는 지하철 3호선 구파발역 역세권에 들어서는 곳으로, 현대건설을 비롯해 태영건설, 동부건설, 포스코건설, 두산건설, 금호건설 등이 시공을 맡고 있다. 1지구 분양값이 주택형별로 3.3㎡당 939만~1348만원이었던 점을 감안하면 2지구 분양값도 이와 비슷한 수준으로 1지구와 마찬가지로 공정률 80%에서 후분양을 해 입주 때까지 시일이 8개월에 불과하기 때문에 자금마련 계획을 특히 잘 짜놓아야 한다.
뚝섬 서울숲 앞에 분양되는 초고층 한강 조망권 아파트도 화제를 몰고 올 것으로 보인다. 분양값이 서울시내 최고 수준이지만 입지 역시 강북 최고라는 평가를 받고 있다. 한화건설이 뚝섬 1블록에 231~376㎡ 230가구를 공급하며, 대림산업은 3블록에서 330㎡196가구를 분양한다. 두 아파트는 모두 3.3㎡당 평균 4천만원대에 분양승인 신청이 돼 있다. 두산중공업은 성수동1가에 서울숲 두산위브 566가구를 짓고 이 중 198~330㎡ 200가구를 일반분양할 예정이다.
수도권에서는 광교 새도시와 판교, 김포 양촌지구 등 2기 새도시가 유망 지역으로 광교 새도시는 10월 울트라건설이 1188가구(113, 149㎡)를 선보이면서 본격적인 3곳에서 분양값은 전용면적 85㎡ 이하가 3.3㎡당 1천만~1100만원, 85㎡ 초과는 1200만원 수준이 될 것으로 보인다. 광교 새도시는 서울 강남과 용인, 판교신도시와 가까워 서울 대체 신도시로 주목받고 있으며 지구내 원천천과 광교산이 위치해 있어 주거환경이 쾌적하다. 2011년까지 주택 3만가구가 공급될 예정이다.
판교 새도시에서는 대우건설과 신구건설이 공동 시공하는 948가구(123~336㎡)가 2월에 분양된다. 모두 중대형으로 분양값은 채권을 포함해 3.3㎡당 1700만원선 안팎이 될 전망이다. 청약자가 채권 상한액을 쓸 경우 분당 시세의 80%선에 분양받는 것이어서, 상한액 경쟁이 예상된다.
청약 열기가 뜨거운 인천 경제자유구역 청라지구에서도 분양이 이어진다. 호반건설은 1~2월께 중소형이 79~112㎡형 1796가구를 선보이며, 분양값은 3.3㎡당 700만~800만원대로 예상된다. 광명주택과 우정건설, 서해종합건설 등도 2월과 3월에 분양 물량을 쏟아내는 만큼 청약 일정을 챙길 필요가 있다.
김포 새도시 양촌지구에서도 첫분양이 예정돼 있다. 우남건설이 6월에 129~162㎡ 1220가구, 11월에 129~159㎡ 440가구를 각각 분양할 계획이다. 양촌지구는 중소형 분양값이 3.3㎡당 800만원선으로 올해 선보일 수도권 새도시 가운데 가장 저렴한 수준이어서 무주택 실수요자들로부터 인기가 높을 전망이다. 청약 가점제에 따른 당락의 희비가 본격적으로 뚜렷하게 나타나 판교 새도시 중대형 아파트의 경우 채권입찰을 해도 실제 당락은 상한액을 쓴 수요자들 사이에 청약 가점으로 가려지나 최근 청약가점 당첨 결과 추이를 볼 때, 판교를 비롯한 어떤 인기지역도 중대형 평수는 40점 이상이면 당첨 가능성이 높다. 은평뉴타운, 광교 새도시, 청라지구 등의 중소형은 청약 가점이 50점 이상인 고득점 수요자들이 치열한 경쟁을 벌일 것으로 예상된다. 청약 가점이 60점 이상이라면 어떤 지역에서도 당첨권에 들겠지만 50점대라면 지역과 업체 선택이 당락을 좌우할 전망이다.
수도권 집값이 안정은 공급 측면에서 김포 양촌 새도시, 수원 광교 새도시, 인천 청라경제자유구역 등 공공택지를 중심으로 신규 분양 물량이 늘어나는데다, 최근 분양값 상한제를 피해 11월 말까지 분양 승인(재개발·재건축은 관리 처분 인가)을 신청한 민간택지 아파트들도 2008년 상반기까지 계속 공급되 김포와 광교 새도시에서는 분양값이 3.3㎡당 700만~900만원선(전용 85㎡ 기준)으로 저렴한 아파트들이 본격적으로 쏟아져 주변 시세에 큰 영향을 끼치며, 관리처분인가를 신청한 재개발·재건축 단지들은 2008년 하반기에 분양을 계획 중인 곳들이 많아 보유세와 양도소득세 부담으로 기대 수익률이 낮아진 주택을 투자 목적으로 구입하는 수요가 더 늘어날 가능성이 크지 않다.
전셋값은 서울 등 대도시를 중심으로 봄 이사철에 한차례 오름세를 보여 집 값이 안정되면서 무주택 수요층이 무리하게 집을 구입하기보다 청약과 전세를 선호하는 현상이 두드러지고 있다. 서울 지역의 경우 재개발과 재건축 사업 착공이 집중되는 강북권에서 소형 주택 재고 부족과 이주 수요 증가에 따라 전셋값 오름폭이 다소 높다. 금리가 상승해 대출 이자 부담이 커지더라도 임대료가 상승하면 금리 인상분을 임대수익자들이 수익을 낼 가능성이 높아 임대수익에는 영향이 없다.
개발 호재가 있는 충청권 행정중심 복합도시나 혁신도시 예정지, 남북 경제협력에 따른 기대감이 높아진 경기 북부 접경 지역 등은 땅값이 소폭 상승하겠지만, 대부분의 지역은 보합세다. 수도권 지역도 주택 경기 위축 여파로 택지 수요가 줄어들어 2008년에는 모처럼 땅 값이 안정될 가능성이 높다. 유동성 자금이 국내외 금융 투자와 국외 부동산으로 쏠리는 자산 재분배 움직임이 뚜렷해 투자 목적의 국외 부동산 취득 때 현재 300만달러인 한도가 폐지돼, 국내 부동산 구입 대기 자금이 국외 부동산으로 상당 부분 흘러갈 것이다. 국내 대형 건설사들이 금융회사들과 함께 말레이시아와 베트남 등 동남아시아 주택 단지 개발 사업에 앞다퉈 뛰어들고 있는 것도 날로 증가하는 국외 부동산 투자 수요를 선점하기 위한 전략이다. 내국인의 해외 부동산 투자를 적극 유도하고 있고, 건설업계도 해외 시장으로 눈을 돌리는 상황이어서 2008년부터 해외 부동산 투자 붐이 본격화할 가능성이 높다.
공급 확대,부동산 거래 투명화,보유세제 강화 등 부동산 정책 변화없이 분양값 상한제나 재건축 개발 이익 환수제 등 시장 규제 제도가 시행된 지 얼마 되지 않아 큰 부작용이 드러나지 않는 한 새 정부가 법을 개정할 논리적 근거를 마련하기 어려워 주택담보대출 규제 완화나 1가구1주택자에 대한 양소세 감면 등은 검토 대상이 되 주택 거래를 활성화다. 뉴타운 개발 활기로 기존 재개발보다 넓은 면적에 걸쳐 체계적으로 개발하는데다 학교ㆍ공원 등 공공시설 확보다. 미분양 물량이 십수만가구에 달하는 상황에서 분양시장의 양극화가 심화될 것이며 뉴타운 등 유망지역으로 관심을 좁혀야 한다.
서울지역 주요 뉴타운 지역에서는 총 2만471가구 중 6,168가구가 일반에 분양되 뉴타운지역 일반분양물량3,311가구보다 갑절 늘어나 2009년 개통하는 지하철 9호선이 연결되고 한강조망권 등의 장점을 갖고 있는 노량진뉴타운과 흑석뉴타운에서 쌍용건설이 1월 중 노량진뉴타운에서 처음으로 45가구를 일반분양하고 동부건설은 흑석 5구역에서 6월께 663가구 중 183가구를 일반에 선보인다.
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