서울,경기 유망한 아파트 분양 추천요

송파 광교 은평 판교 동탄2기 신도시와 경부선 축인 성남과 용인의 수지정도가 피가 붙을 것으로 보입니다.

경기도 서동북부지역은 현제 4순위 청약정도입니다.인구가 정체된 상태서

가점이 높다면 피가 붙을 아파트 청약이 좋으며,강남권과 이남의 경부축이 투자성 높습니다.

 송파,은평=광교신도시에서 송파가 투자성이 가장 높고,은평이나 광교는 비슷할 것으로 예측한다. 송파는 청약저축으로 납입금이 1천만원 정도,납입회수는 1백회 정도로,은평이나 광교는 납입액 8백만원이상,납입횟수 80회 정도는 당첨권으로,청약부금과 예금에서 송파는 55점이상,은평이나 광교는 50점 정도면 도전해 볼만하다. 주거 여건과 투자가치를 생각하면 3곳 모두  만만찮은 경쟁력을 갖추고 있지만 송파는 교통이 나쁜편이며,광교는 경기도라는 단점이, 송파는 성남과 하남시을 합한 경기도 경계선이라는 외곽지역 단점이다. 3속모두 경기도 경계선이라는 단점이 있다. 은평뉴타운 1지구 분양이 10월말에서  12월 중 분양을 시작하나 이것도 불투명하다. 분위기에 휩쓸리지 말고 투자가치에 직결되는 입지, 분양가, 교통 여건 등과 함께 자신의 청약가점을 감안해 청약 지역과 평형을 결정해야 한다.

현실적으로 가장 중요한 선택 기준은  자신의 자금 능력과 청약가점다. 은평뉴타운과 광교신도시가  청약가점이 송파신도시보다는 약간 낮을 것으로 예상하고 있다. 은평뉴타운의 청약가점 커트라인을 55점으로 정도로 청약예금 가입자 중 상위 10%에 들면 한 번쯤 도전해 볼 만하다. 중소형을 희망하는 경우에는 비교적 가점을 넉넉히 잡고 분양가가 만만치 않은 중대형은 가점이 다소 낮더라도 공격적으로 청약을 시도해 볼 만하나 30점 이상은 경험삼아 도전이 필수적이다. 우리 속담에 소문난 잔치 먹을 것 없다고 30점 이상이면 지역별로 몇곳은 당첨이 가능하며, 봉사 문꼬리 잡는 식이 될 것이다. 

전매제한 여부에 따라 지구별 청약경쟁률에 큰 차이가 벌어질 가능성도 높다. 은평뉴타운 1지구는 분양가 상한제가 적용되지 않아 전매제한이 없으나 다른 지역은 전매 제한을 받는다. 청약예금 가입자 중 상위권은도 눈치경쟁이 치열해지면서 청약가점 커트라인이 당초 예상치보다 높아질 가능성이 있다. 인기가 몰리는 중소형은 55점대 이상이 돼야 할 것이다.

청약가점이 높거나 추첨제 물량(전용면적 85㎡ 이하 25%, 85㎡ 초과 50%)은 분양가와 분양 시기, 주거 여건 등을 따져 도심형 리조트로 개발되는 은평뉴타운의 최대 장점은 뭐니뭐니해도 탁월한 주거환경이다. 서울 도심에서 10㎞ 거리에 위치해 있으면서 북한산국립공원을 끼고 있어 자연환경이 탁월하다. 서울 시내에서 150% 안팎의 용적률과 녹지율 42%(단지 포함시)를 누릴 수 있다는 희소성은 시간이 흐를수록 빛을 발할 것으로 보인다. 내 집 마련이 급한 사람에게 은평뉴타운은 좋은 해결책이 될 수 있다. 은평뉴타운은 공정 80%에서 후분양되기 때문에 분양 후 입주까지 시간이 매우 짧다. 1지구의 입주시기는 2008년 4~5월로 잡혀 있으나 광교나 송파신도시는 최초 분양이 2008-2009년 인데다 최초 입주일도 2010년 이후다.

청약저축 가입자라면 은평뉴타운이 유리해 은평뉴타운에 짓는 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 모두 공공아파트기 때문에 전체가 청약저축 가입자에게 돌아간다. 1지구 전체 분양 물량 1643가구 중 300여 가구가 청약저축 가입자 몫이며, 청약부금 가입자에게는 아예 청약 기회가 주어지지 않는다. 송파신도시는 2기 신도시 10곳 중 투자가치가 가장 높으며, 광교신도시가 다음이며,은평이 3번째,4번째는 동탄 2기 신도시 정도다. 물론 서울 경계선으로 남쪽지역에 대단지 아파트을 짖는다면 광교나 동탄 2기신도시보다 투자성이 높을 것이다. 높은 임대주택 비율과 불투명한 교통 여건에도 불구하고 송파신도시의 투가가치가 탁월한 입지다. 서울 송파구와 성남시 하남시를 아우르는 범강남권에 위치해 강남 주택 수요를 흡수할 수 있는 직주근접형 주거지다. 

국유지와 그린벨트를 풀어 짓는 신도시인 만큼 분양가도 비교적 저렴하다. 송파신도시의 중소형 아파트 분양가를 3.3㎡당 900만원대에 맞추겠다고 못 박아 놓은 상태다. 송파ㆍ잠실 주변시세와 비교하면 현격히 낮은 가격이며,광교신도시는 45%이상을 중대형 평형을 짖는다. 원천유원지와 경기대 경희대 용인대 등 대학 10여곳이 근접에 있으며, 경부고속도로, 안산 강릉간 고속도로 접근이 용이하며,서울 강남권은 30분이면 충분히 도달 가능하다.

송파신도시를 미래형 웰빙 주거도시로 조성한다. 92만5624㎡(28만평) 규모의 성남CC를 아파트 창문에서 내려다보며 아침저녁으로 청량산 산책길을 즐기고 남한산성에서 등산할 수 있다.좁은 땅에 많은 가구를 집어넣다 보니 송파신도시의 밀도는 다른 신도시에 비해 높은 편이다. 송파신도시의 용적률과 인구밀도는 214%와 ㏊당 181명 수준이다.

광교신도시는  명품신도시로 중심업무지구 18만여평에 대한 마스터플랜을 세계적인 스타 건축가에 맡길 계획이다. 광교신도시에서 세계 최고의 건축물이 쏟아져 나올 것이며 서해안과 서해 낙조를 볼 수도 있는 초고층 빌딩 건축을 추진한다. 랜드마크 건물 통해 국제적인 대기업의 본사 유치도 동시에 추진할 것이다.중심지구에는 랜드마크 빌딩 외에도 경기도청과 도의회 등 3만6000평 규모의 행정타운과 법원, 검찰청이 이전하게 된다. 국제회의 등 대규모 행사들을 개최할 수 있는 5만9000평 규모의 컨벤션센터도 짓는다. 행정타운, 컨벤션센터, 비즈니스파크 등 핵심시설이 들어서는 중심지역을 프랑스의 라데팡스, 일본 롯폰기 힐스와 같은 복합타운으로 개발한다. 

광교신도시에는 
▲아파트 2만2469가구 
▲단독주택 758가구 
▲연립주택 2313가구 
▲주상복합 4037가구 
▲업무복합주택 1423가구 등이 공급된다. 
공동주택의 44.9%에 해당하는 1만3582가구는 85㎡를 초과하는 중대형 주택으로 짖는다. 중대형 비율을 높여 강남 수요를 끌어들인다. 경기도가 선보이는 신도시에 중대형 주택 비율을 최대한 끌어올려 수요를 높일 것이라며 소형 및 임대주택 위주의 정책을 펴지 않을 것이다. 외국의 부자들도 한국에 들어와서 살고싶은 환경을 만든다. 

광교신도시는 수상스키가 가능한 규모인 20만평이 넘는 원천호수와 신대호수를 품고 있다. 광교산 등 주변 녹지도 풍부하다. 녹지율을 41.4%로 높여 도시의 쾌적성을 확보할 계획이다. 원천저수지 일대는 레저·문화·쇼핑 등 주민들이 동적활동을 즐길 수 있는 공간으로, 신대저수지 일대는 체험·학습·휴식 등의 정적활동이 가능한 공간으로 조성된다. 호수를 중심으로 광교 신도시와 조화되는 친환경 유원지 개발을 유도해 주민들이 여가를 즐길 수 있도록 한다. 하천의 물길을 따라 보행자도로, 자전거도로가 잘 갖춰진 수변공원이 조성된다. 광교산 녹지축과 단절된 구간에 생태교량4개소를 연결하여 신도시내 어디서나 도보나 자전거 등을 통해 접근할 수 있도록 한다.  
12월 분양을 앞둔 서울 은평뉴타운은 선 시공-후 분양방식으로 하반기 분양 시장의 최대어로 105만평 서울에서 보기 드문 대규모 신도시인 데다, 쾌적한 입지여건을 갖춰 청약통장 가입자들의 관심을 모아왔다. 은평뉴타운은 전체 1만6000여 가구로 1~3지구로 나눠 개발된다. 1지구는 공정이 70% 정도 진행됐고, 2지구는 30~40% 선이다. 3지구는 철거 등을 끝내고 터닦기 공사중이다. 공정률이 80%에 육박한 1지구를 이르면 12월 분양할 계획이다. 1지구에는 아파트 14개 단지, 4660가구가 들어서며, 임대아파트1697가구를 제외한 분양 아파트는 2963가구다. 임대는 대부분 원주민, 철거민 등에게 특별 공급되고, 남는 물량은 청약저축 가입자가 신청할 수 있다. 분양물량 중에 일부는 특별 공급될 예정이며, 나머지는 전용면적 85㎡ 이하의 경우, 청약저축 가입자에게 돌아가고, 전용면적 85㎡ 초과분1585가구은 청약예금 가입자만 청약할 수 있다. 

1지구는 A,B,C 등 3개 공구로 나눠 짓고 있고, 청약도 공구별로 받을 계획. 입지여건상 A공구는 구파발역과 가장 가까워 지하철이나 대중교통, 상업시설 이용이 가장 편리하다. B, C공구는 쾌적성이 좋다는 평가이다. 1지구는 2009년 초 입주가 시작될 예정이다. 은평뉴타운은 분양가가 비싸다는 논란으로 아직 분양가를 결정하지 않았다. 후분양으로 바뀌면서 1년 동안의 금융비용, 땅값 인상 등을 감안해 분양한다. 은평뉴타운은 서울시 거주자가 우선 청약하고, 미달될 경우 수도권 거주자에게 청약기회가 돌아간다. 미달 가능성이 없어 수도권 거주자는 청약하기 어려울 전망이나 분양이 늦어져 가점제가 실시한다면 미분양도 예측된다. 주택규모별로 청약저축 가입자에게 돌아갈 전용면적 85㎡이하는 물량이 워낙 적어 경쟁이 치열할 것이나 분양이 늦어지면 오리무중이다. 청약저축 가입자들은 저축 납입액이 800만원,납입횟수 80회이상은 넘어야 당첨을 기대해 볼 수 있다. 가점제가 적용되는 85㎡ 초과분도  55점 이상은 돼야 당첨권에 들 것이다.  청약을 포기하고 원주민용 분양권을 매입하려는 수요도 있지만, 프리미엄만 1억원이 넘고 거래는 많지 않다고 예상했으나 분양이 늦어져 미계약이 나올 가능성도 있다.

은평뉴타운은 녹지율42%로  판교의 36%보다 높고, 아파트 평균 용적률 140%도 판교 160%보다 낮다. ㏊당 인구 밀도도 120명 안팎으로 분당198명보다 적어 쾌적하다. 진관·갈현·서오릉공원과 북한산이 병풍처럼 사업지구를 둘러싸고 있다. 북한산과 서오릉공원에서 창릉천으로 흘러내리는 실개천 4.7 km중 복개했던 4.2km구간을 복원, 물고기·수생곤충이 서식토록 하고 주변에는 갈대밭 등 다양한 식물도 심을 계획이다. 아파트는 대부분 6~15층 규모의 저층으로 건설되고, 지구 안에는 초·중·고교 11개가 들어서고, 자립형 사립고도 유치될 예정이다. 교통이 불편해 통일로와 지하철 3호선을 이용할 수 있다. 간선도로가 부족해 출퇴근 교통이 불편하다. 서오릉길을 확장하고, 통일로에 버스중앙차선을 도입하면 나아질 것이며, 세검정~진관외동, 신영삼거리~성북동 간 민자도로도 2014년까지 뚫는다 

광교는 중대형으로 평당 분양가가 1150만원선으로 수원 인계동 1300만원 분양가 보다 낮으며, 은평뉴타운은 분양가가 3.3㎡당 1151만-1523만원선으로 3.3㎡당 1200만~1500만원 선인 주변 불광동 아파트와 비슷해 시세 차익이 어렵고,  2009년 9월  분양에 들어가는 송파신도시는 중소형이 3.3㎡당 900만원대, 중대형은 분양 시점에서 주변 아파트 가격의 80% 선으로 책정해 송파신도시가 송파구, 하남시, 성남시에 걸쳐 있다는 점을 감안할 때 중대형 분양가의 기준이 되는 시세는 3.3㎡당 2000만원 정도로 분양가는 1600만원 선이 된다.

송파신도시는 강남권이란 이점이 있지만 임대아파트 비율이 높은 데다 분양가상한제가 적용되면서 전매 제한에 걸려 단기투자자보다는 실수요자에게 알맞으며, 은평은 교통이 불편하며,광교는 중대형 위주로 지으며,서울 강남권 진입이 30분이면 충분하여 분양가만 낮아진다면 평당 3백만원 투자수익은 가능하다. 송파신도시는 판교 바로 아래로, 광교는 송파 아래로, 은평은 광교 아래로 투자성을 보면 된다. 중대형의 경우 판교 아파트 시세를 3.3㎡당 3000만원으로 볼 때 송파는 2500만원,광교는 2천만원,은평은 1500만원 정도로 예상할 수 있다. 중대형을 기준으로 은평뉴타운은 3.3㎡당 분양가 1500만원에 시세는 2000만원, 송파신도시는 3.3㎡당 분양가 1600만원에 시세 2500만원으로,광교는 1500-2000만원 정도로 송파가 투자가치는 높게 나타난다.