상가임대차 보호법 & 주택임대차보호법 우선변제

이번에 주택임대차와 상가임대차보호법이 개정이 되었습니다.

 

***주택임대차보호법 개정***

 

*수도권및 과밀억제권
보증금 6000만원-->최우선변제 2000만원

*광역시(인천군지역제외)
보증금 5000만원-->최우선변제 1700만원

*기타지역:4000만원
보증금 4000만원-->최우선변제 1400만원

 

***상가임대차보호법 개정***

 

(환산금액이 포함되고 보증금 역시 아래에 포함되어야 최우선변제권을 인정받을수 있다.)

 

*서울특별시:2억6천만원
*수도권중 과밀억제권역:2억1천만원
*광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억6천만원
*그 밖의 지역 : 1억5천만원

 

***위의 금액은 보증금+(월세*100)의 금액입니다.

 

***상가임대차 최우선변제권***

1. 서울특별시 : 4천500만원-->1천350만원

2. 「수도권정비계획법」에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3천900만원-->1천170만원

3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원-->900만원

4. 그 밖의 지역 : 2천500만원-->750만원

위의 금액은 보증금의 한도이며 그 안에 포함이 될때 최우선변제권을 행사할수 있습니다.

 

즉, 주택임대차보호법에만 최우선변제권이 있는 것이 아니라 상가임대차 보호법에도 최우선변제권이 존재하며 일정금액에 속한 금액이어야 보호를 받습니다.

 

맨위의 2억6천,2억1만원은 보증금만을 가지고 측정하는것이 아닙니다.

그리고 최우선변제권이라 하여 최우선변제금액을 모두 안전하게 받는것도 아닙니다.

주택임대차는 낙찰금액의 1/2금액안에서 보장 받을수 있으되 1/2금액안에 최우선변제권을 행사할수 있는 모든 세입자들의 최우선변제금액이 초과할때....즉,낙찰금액의 2억이라고 하면 거기에 1/2 1억안에서 최우선변제권을 행사할수 있습니다. 다만 세입자들의 최우선변제금액이 1억5천만원이라고 한다면 1/2에서 초과가 되므로 동등하게 1억을 나눠 갖습니다. 그럼 일정부분 못받는 상황이 나오겠지요.

 

상가도 마찬가지이며 다만 1/3범위안에서 이루어집니다.

 

충분한 답변이 되었으면 합니다.

 

보증금이 일정범위 이내이면 주임법 또는 상가법의 적용을 받고,보증금이 일정범위 이내이면 주임법 또는 상가법상 최우선변제를 받을 수 있습니다.

 

예를 들어 서울인 경우 보증금이 2억6000만원 이내이면 상가법의 적용을 받지만 최우선변제를 받을려면 보증금이 4500만원 이하가 되어야 하고 그 때 최우선변제를 받을 수 있는 액수는 1350만원 입니다.

그러니까 보증금이 2억인 경우 상가법의 적용은 받지만 최우선변제는 받을 수 없습니다.

이 것은 주임법도 마찬가지 인데 주임법에서는 보증금의 제한은 없지만 최우선변제에는 보증금의 제한이 있습니다.

예를 들어 서울인 경우 보증금이 6000만원 이하 인 경우 2000만원까지 보장이 되고 보증금이 6000만원을 초과하면 소액임차인이 아니므로 최우선변제는 없지만 주임법의 적용은 받을 수 있습니다.

 

주임법과 상가법의 적용을 받는 것 하고 주임법과 상가법상 최우선변제하고는 다르다는 것을 이해해야 하며,그 범위에 대해서는 윗분들의 답변을 참고하세요.