계약이란
부동산 계약은 법률 행위로서 매수 매도인의 청약과 승낙(의사의 일치)이 이루어지면 유효하게 됩니다. 그러나 계약 후 어느 일방이 말을 바꾸면 분쟁이 생기게 되므로 안전한 거래를 위해서 서면으로 증거를 남기게 되는 것이 계약서입니다. 그리고 이 계약서는 등기 이전시 원인서류로 필요하게 됩니다.
계약서 필요적 기재사항
매매 목적물의 표시, 매매 대금의 액수, 지불방법(계약금, 중도금, 잔금), 지불시기 매도, 매수인(임대인, 임차인) 및 중개업자의 인적사항과 확인날인 목적물의 명도시기 특약사항(조건, 시설, 융자관계 등등)
계약금과 중도금의 성격
특별히 계약금의 성격을 규정하지 않으면 계약금은 해약금이 되어 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 돌려주고 해약할 수 있다. 그러나 해약금은 민사소송의 손해배상 청구와는 별개로서 해약이 되면 해약금과 별도로 민사상 손해 배상 청구를 할 수 있다. 중도금은 계약이행의 착수금으로 중도금 지급 후에는 일방적인 해약은 불가능하다.
소유권 이전 절차
원칙상 소유권 이전은 매도인 매수인이 필요한 서류를 갖추어 관할 등기소에 같이 가서 신청하여야 하나(사정상 거의 불가능) 거래의 안전과 효과적인 잔금처리를 위하여 잔금 치르는 장소에 법무사를 입회시켜 잔금과 등기이전 서류를 동시에 교환하게 된다. 이때 매도인과 매수인은 최소한의 서류(인감증명서,주민등록등본, 등기권리증 등)만 준비하고 위임 받은 법무사가 필요한 절차(검인신청 및 검인에 부수되는 서류, 인지 및 등록세 대행, 국민주택채권 매입 및 할인, 양도소득세 신고- 세무사, 등기신청 등)를 소정의 수수료를 받고 대행하게 된다.
* 소유권 이전에 필요한 서류는 부동산 거래 및 설정시 준비해야 될 서류항목을 참고하세요.
주택임대차 보호법 주요내용
주택 임대차 보호법은 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별법으로서 대부분 임차인이 유리하게 되어 있을 뿐만 아니라 지금까지의 판례는 거의 모든 분쟁의 경우에 있어서 임차인의 손을 들어주어 임차인은 전세권 설정을 하지 않아도 선순위자로서의 강한 권익을 갖추게 되었습니다. 그러므로, 과다한 설정이 없는 물건을 점유하고, 주민등록을 이전하고 확정일자를 갖추면 전세보증금을 100% 확실히 보장 받을 수 있을 뿐만 아니라 주인보다 더 강한 권리를 갖게 됩니다. 이제 집주인의 눈치를 볼 이유가 없게 되었습니다.
주택임대차보호법 개정법률 주요내용
가, '임차권등기명령'을 통해 주택의 점유와 주민등록이 없더라도 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지되도록 한 점이다. 이전에는 임대차계약 기간이 만료되었음에도 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 전세보증금을 돌려 받을 때까지 이사를 할 수 없었다. '임차권등기명령' 은 집주인의 동의없이 임차인 일방이 확정일자를 갖춘 임대차계약서, 임차인 주민등록등본, 이웃 주민의 실거주확인서 등의 서류를 갖춰 법원에 신청서를 내면 7∼10일 안에 신속히 명령이 내려진다.
나, 임차인이 경매를 신청할 경우 경매 개시와 함께 집을 비워주지 않아도 되도록 함으로써 임차인의 경매 신청을 실질적으로 보장했다. 이전에는 경매 개시와 함께 임차인이 집을 비워줄 경우 우선변제권이 상실돼 사실상 임차인이 경매신청을 할 수 없었다.
다, 임대차보증금 반환 청구 소송에 소액사건심판법의 일부 조항을 준용함으로써 소송절차가 신속히 실행될 수 있도록 했다. 임대차 보증금 반환 청구 소송은 다른 일반 소송과 구별돼 가급적 한차례 재판만으로 변론을 종결하거나 다툼이 없는 경우 즉시 선고하도록 해 1~2개월 내에 신속히 마무리될 수 있도록 했다.
라, 임차인만 임대차계약 기간을 2년 이하로 약정할 수 있도록 했다. 이 경우 임대인은 2년 이하의 약정 기간을 주장할 수 없으나 임차 인은 이를 주장할 수 있도록 하였으며 반대로 2년 이하의 기간을 약정했더라도 임차인이 2년을 주장하면 임차기간을 2년으로 해 사회적 약자인 임차인의 권익을 보장했다.
임대차 계약기간
기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 기간을 정한 경우라도 임차인이 부인하면 기간은 2년으로 간주된다. 다만 명백한 단기 임대차인 경우는 그러하지 아니한다.
임대보증금및 임대료의 증감
임대인은 계약후 또는 임대보증금의 증감이 있은후 1년이 지나야 임대보증금을 5% 범위 내에서 증액 가능하다. 그러나 임대가격 하락시 임차인이 보증금 감액을 요구하는 경우는 제한이 없다.
계약의 갱신 및 해제
소유자는 계약기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에 대하여 계약 거절의 통지 또는 계약 해지의 통지를 하여야 한다. (임차인은 만료 1개월 내에 통지) 만일 그 기간에 통지가 없으면 기간만 정하지 않고 종전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차 계약 (묵시의 갱신)을 한 것으로 간주 된다. 이때 임차인은 항상 계약해지를 통지할 수 있고 임차인이 계약 해지를 통지하면 3개월 후 효력이 발생한다.
임차인이 반드시 지켜야 할 사항
가, 등기부 등본을 확인하여 선순위 설정이 없거나, 있더라도 설정액이 집값과 임대보증금을
감안하여 과다하지 않아야 된다.
나, 잔금을 치른 직후 주민등록 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받는다.
다, 확정일자의 효력은 주택의 점유와 주민등록이 계속 유지되는 것을 기본 요건으로 한다
확정일자 날인한 전세와 전세권 설정 등기의 차이점
구 분 확정일자 날인 전세권 설정
절 차 세입자 단독으로 동사무소나 등기소에서
임대계약서에 날인 받는다.
주인의 동의와 서류발급 하에
관할 등기소에서 설정등기한다.
비 용 전세금에 관계없이 600 원 전세금에 비례 등록세 교육세 납부
요 건 점유와 주민등록 이전 필요.
현황이 주거용일 경우만 가능. 점유와 주민등록 불필요.
주거용, 상가 기타건물에 가능.
효 력 건물 및 부속 토지에서 환가.
보증금 전액 순위에 따라 보장.
제 3자에 효력승계 불가. 건물값에서만 환가.
보증금 전액 순위에 따라 보장.
제 3자에 효력승계 가능(전대가능)
확정일자제도의 의의
본래 전세는 채권으로서 항상 전세권, 저당권 등 물권에 후순위인 바 과거에 나쁜 주인들에게 악용되어 대부분이 서민인 전세입자가 피해를 보는 경우가 많았습니다. 그래서 정부차원에서 서민들의 주거안정을 위해 확정일자 제도를 만들어 전세계약서에 확정일자를 받고 주민등록을 이전하면 물권인 전세권과 대등한 효력(보증금 보호는 전세권보다 더 유리함)을 갖게 되었습니다.
확정일자를 받지 않았을 경우
주택임대차 보호법상의 소액보증금 우선변제의 보호만 받을 수 있는 바 서울특별시 및 광역시에 거주하고 임대보증금 3,000만원 이하인 경우 1,200만원, 그 외 지역은 보증금 2,000만원 이하인 경우 800만원을 최우선 변제 받을 수 있도록 하였습니다. 하지만 현재 3,000만원 이하의 전세보증금은 거의 없는 현실에 비추어 확정일자를 받지 않은 경우 문제가 발생하면 대부분의 세입자는 전세 보증금을 한푼도 받지 못하게 됩니다.
임차권 등기명령 신청제도란
본래 전세는 채권으로서 항상 전세권, 저당권 등 물권에 후 순위인 바 과거에 나쁜 주인들에게 악용되어 대부분이 서민인 전세입자가 피해를 보는 경우가 많았습니다. 그래서 정부차원에서 서민들의 주거안정을 위해 확정일자 제도를 만들어 전세계약서에 확정일자를 받고 주민등록을 이전하면 물권인 전세권과 대등한 효력(보증금 보호는 전세권 보다 더 유리함)을 같게 되었습니다.
임차권 등기명령 절차
주택임대차 보호법상의 소액보증금 우선변제의 보호만 받을 수 있는 바 서울특별시 및 광역시에 거주 하고 임대보증금 3,000만원 이하인 경우 1,200만원, 그 외 지역은 보증금 2,000만원 이하인 경우 800만원을 최우선 변제 받을 수 있도록 하였습니다. 하지만 현재 3,000만원 이하의 전세보증금은 거의 없는 현실에 비추어 확정일자를 받지 않은 경우 문제가 발생하면 대부분의 세입자는 전세 보증금 을 한푼도 받지 못하게 됩니다.
임차권 등기의 효력
임차인이 임차권등기 명령 신청 당시에 이미 주택임대차 보호법 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 우선변제권을 취득한 경우, 임차권 등기가 마쳐진 후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 여전히 유지한다.
준비서류
① 신청서 (법무사 사무실 또는 법원비치)
② 등기부 등본 (미등기시는 건축물 관리대장)
③ 임대차 계약서 또는 확정일자부 임대차 계약서 사본 (우선변제권 취득시)
④ 주민등록 등본 (대항력 취득시)
⑤ 용도상 점포인 경우 건물사진 또는 이용현황을 증명할 수 있는 자료
⑥ 위임장 및 자격을 증명하는 서면 첨부 (법무사에 위임시)
임차권 등기명령 신청시 절차 비용
① 수입인지 ( 2,000 원 )
② 송달료 1인당 3회분 ( 2,260 * 3 = 6,780 원 )
③ 등기 촉탁 수수료 ( 5,000 원 )
④ 등록세, 교육세 ( 3,000 원 )
⑤ 법무사 수수료 (법무사에 위임시)
부동산 관련 용어 해설
가등기 : 본등기를 하는데 필요한 형식적 요건이나 실질적 요건이 갖추어지지 않았을 경우 장차의 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 말한다. 장차 본등기를 하면 그 대항력은 가등기를 한 시기까지 소급되므로 가등기 후 이루어진 제3자의 본등기보다 우선하게 된다.
가압류 : 채무자의 재산에 대한 강제 집행을 보전하기 위하여 그 재산을 임시로 압류하는 법원의 처분을 뜻한다. 따라서 가압류가 된 재산에 대하여 채무자는 그 처분권을 상실한다.
가처분 : 권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처하고 있을 경우에 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적 가정적으로 행하여지는 처분을 말한다. 가처분에는 민사소송법상 계쟁물에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있다.
강제경매 : 민사소송법상의 강제집행으로 법원에서 채무자의 부동산을 압류.매각하여 그 대금으로 채권자에게 빚을 갚아주는 절차를 말한다.
건부지 : 건물, 구축물 등의 용도로 제공되고 있는 토지를 말한다.
건축선 : 도로와 접한 부분에 있어서 건축물을 건축할 수 있는 한계선을 말한다.
개별공시지가 : 공시지가 표준지 중에서 선택한 비교 표준지와 개별 토지의 특성을 비교하여 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱하여 산정한 가격을 말한다.
건폐율 : 건축면적의 대지면적에 대한 비율을 말한다.
경매 : 매도인이 여러 사람에게 매수 신청을 하게하고 최고가격의 신청인에게 매도하는 방법을 말한다. 개별적 매매에 비하여 공평하게 행하여지므로 국가기관에서 행하는 경우에 자주 이용된다.
계단홀식 : 공동주택의 각 세대별 출입방식으로서 각층의 세대별로 편복도 등의 이용 없이 각층의 계단 또는 엘리베이터에서 각 세대로 직접 출입이 가능토록 한 평면구도 방식을 말함.
고도지구 : 도시지구에서 건축물의 높이를 정하여 도시경관을 보전하고 토지이용도를 높이려는 지구를 말한다. 높이의 최고한도를 정한 것을 최고고도지구. 높이의 최저한도를 정한 것을 최저고도지구라고 한다.
공동구 : 도시의 미관, 도로구조의 보전과 원활한 교통의 소통을 위하여 지하 매설물(전기, 가스, 수도 등의 공급시설 및 통신시설, 하수도 시설 등)을 공동수용하기 위해 "도시계획법"에 의거 지하에 설치하는 시설물.
공동화 현상 : 도심지역내의 지가등급, 각종 공해로 인하여 주민들의 도시외곽으로 진출하게 되면 도심의 주택은 줄고 공공기관, 상업기관만 남게 됨에 따라 도심은 도넛모양으로 텅 비어 공동화 되고 외곽은 밀집되는 현상을 말함. 이런 현상이 심해지면 교통난 가중 등의 사유로 다시 도심으로 돌아오는 현상이 나타나게 되는데 이를 회귀현상이라고 함.
공매 : 공공기관이 법적으로 처리해야 할 물건을 일반인에게 공개해 매매하는 것을 말하며 공개경쟁입찰, 경매, 수의계약 3가지 방법이 있음.
공시지가 : 공시지가 및 토지 등의 평가에 관할 법률'에 의한 절차에 따라 건설교통부장관이 조사.평가하여 공시한 표준지의 단위 면적당 가격을 말한다.
공실률 : 아파트나 임대빌딩의 전체 방수 중 비어 있는 방의 비율.
공유수면 : 해, 하, 호, 소 기타 공공용으로 공용되는 국유의 수류 도는 수면과 빈지 (만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역가지의 사이)로서 하천에 과한 법령의 적용 또는 준용을 받지 아니하는 것.
국민주택 : 국민주택이란 가구당 2,000만원씩 국민주택기금의 지원을 받아 건설되는 공동주택을 말한다. 통상 18평이하 소형아파트가 국민주택에 해당된다. 이와 달리 민영주택은 민간업체가 순수하게 자기 돈을 들여 짓는 공동주택을 말한다. 6월부터는 국민주택의 범위가 25.7평이하 중형주택까지 넓어지게 된다. 정부가 25.7평이하 중형주택에 대해서도 국민주택기금을 지원하기로 했기 때문이다.
국민주택채권 : 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 발행하는 것으로서 국가 지자체로부터 면허, 허가, 인가를 받거나 등기, 등록을 신청하는 자와 국가 지자체 또는 정부투자기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자 중 일정한 자는 반드시 매입하여 할 의무가 있음.
근저당 : 계속적인 거래관계로부터 생기는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말한다.
기준시가 : 시 단위이상 지역의 아파트나 50평이상의 연립주택(고급빌라)등에 대한 양도소득세나 상속증여세를 매길 때 기준으로 삼기 위해 국세청이 고시하는 평가 금액이다. 기준시가는 보통 실제 거래가격의 70∼80％ 수준에서 정해진다.
국세청은 이번 조정에서 전용면적 또는 연건평이
▷50평을 넘는 아파트와 고급빌라는 실제 거래가격의 80％
▷국민주택 규모인 25평이상 50평 미만은 75％
▷25평 미만은 70% 수준에서 각각 결정했다.
나대지 : 지상에 건축물 등이 없는 대지를 말한다.
나지 : 건물 등 지상물이 없는 택지를 말한다. 일반적으로 나대지라는 개념으로 잘못 쓰인다.
노지 : 가리거나 지붕이 덮여 있지 않은 땅.
녹화면적률 : 논지면적에 대한 식물 등의 지엽의 수평투영면적 비율.
대지 : 집터로써 쓰이는 땅을 의미한다. 건축법상으로는 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다
대항력 : 등기 후에 건물주인이 바뀌더라도 당초의 계약기간만큼 거주할 수 있고, 계약 만료후 새 주인으로부터 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리를 말한다.
도로 : 도로법상으로는 일반의 교통에 공용되는 도로, 즉 고속국도, 일반국도, 특별시도, 지방도, 시도 및 군도만을 가리킨다. 도시계획법상으로는 차량과 보행에 이용되는 도시계획시설을 말한다.
맹지 : 주위가 모두 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 전혀 없는 토지를 말한다.
몽리구역 : 농경지 중 관개시설을 통하여 물의 혜택이 미치는 구역.
물매 : 수평을 기준으로 하는 경사의 도수로서 보통 지붕의 경사를 말하며, 평물매, 되물매, 된물매, 반물매 등이 있음.
미불용지 : 공공사업용지로 이용 중에 있으나 보상이 완료되지 않은 토지로서 "공특법"상으로는 공공사업 편입당시의 이용사항을 기준으로 인근 유사토지의 정상시가를 감안하여 평가 보상함.
필지 : 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말한다.
환지 : 토지구획정리사업에 의하여 토지구획정리를 실시할 때 필연적으로 발생하는 인접토지와의 교환분을 말한다.
환매 : 넓은 의미로 매도인이 한번 매도한 물건을 대가를 지급하고, 다시 매수하는 계약을 말한다. 이 환매에는 법률적으로 두 가지의 수단이 있는데, 하나는 최초의 매매 계약을 할 때에 매도인이 환매할 권리를 유보하고 그 목적물을 환매할 수 있다고 약속하는 것이고, 다른 하나는 한번 보통의 매매계약을 체결하고 나서 다시 매도인이 장래의 일정기간내에 매수인으로부터 매수할 수 있다고 하는 예약을 하는 것이다.
사도 : 흔히 건물과 건물사이에 작게 만든 통로를 모두 사도라고 하지만 이는 정확한 해석이 아니다. 시장, 군수로부터 사도개설허가를 받아 개설하여 도로법상의 도로에 연결되는 도로로써 사도법에 의하여 인정되는 사도를 말한다.
선형도시 : 대부분의 도시가 도심을 중심으로 확산, 발전하여 원형 또는 방사원형으로 형성되는데 반하여 선형도시는 간선교통로를 중심으로 노선 양면을 따라 도시기능이 대상으로 뻗어나가는 도시패턴의 일종임.
소유권 : 물건을 소유, 수익, 처분할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 소유권이란 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리이다. 그러므로 주택의 소유권자는 일반적으로 등기부상의 소유자로 등기되는 사람을 말한다.
유지 : 흔히 저수지 땅이라고 불린다. 유지는 지적법에 의한 지목 중 하나로서 일정한 구역내에 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 호수, 양어장, 연목 등의 토지나 배수가 잘되지 않는 토지를 말한다.
유휴지 : 흔히 놀리고 있는 땅을 가리킨다. 토지소유자 등이 장기간 이용을 방치하거나 적극 사용하지 않는 경우 국토이용관리법제21조의 11규정에 의해 시장, 군수가 토지이용심사위원 회의심의를 거쳐 유휴지라고 결정한 토지를 말한다. 유휴지 통지를 받은 소유자는 통지 받은 날로부터 2개월내에 개발, 이용계획 또는 처분 계획서를 제출해야 한다.
일반주거지역 : 일상의 주거기능을 보호하기 위하여 도시계획법의 규정에 의하여 지정한 지역으로 건축법 등에 의한 제한을 받는다.
일반상업지역 : 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하기 위하여 도시계획법의 규정에 의하여 지정한 건축법 등의 제한을 받는다.
입주자 대표회의 : 공동주택이 전체 입주예정자의 과반수가 입주를 완료한 경우 입주자들 스스로 동세대별 수에 비례한 대표자를 선출하고 선출된 인원으로 입주자 대표회의를 구성하게 되는데 이는 의결 기관으로서 모든 관리업무에 대한 의사 결정권을 가지고 있다. 즉, 공동주택 관리방법의 결정자치관리의 폐지 결정을 비롯하여 입주자 상호간의 상반된 이해 조정 등 단지내 최고 의사 결정 기관의 역할을 하고 있다. 동별 대표자로 될 수 있는 자는 당해 공동주택에 6월 이상 거주하고 있는 입주자이어야 한다. 입주자 대표회의는 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사를 그 구성원 중에서 관리 규약에 정하는 바에 따른 그 구성 원 과반수의 찬성으로 선출한다.
임차권 : 세입자가 부동산을 사용, 수익하는 대가로 임대인에게 차임(월세,보증금)을 줄 것을 약정하는 임대차계약을 맺고 그 이행을 보장하기 위해 보증금을 맡김으로써 성립하는 채권의 한 종류. 이때 차임은 금전뿐 아니라 물건이라도 무방하다. 임차권은 채권의 성격으로 계약기간이 끝났을 때 보증금을 받을 수는 있지만 경매를 신청할 권리는 없다. 임차권은 채권에 불과하지만 임대인의 동의를 얻어 등기를 하면 제삼자에게 그 권리를 주장할 수 있는 대항력을 갖출 수 있다.
전세권 : 상가든 주택이든 전세금액을 등기함으로써 성립하는 물권이며 민법에 의해 확실히 보증금을 되돌려 받을 수 있으며 제3자에 대하여 언제나 대항력을 갖출 수 있으며 목적 부동산이 양도되면 새로운 소유자는 전세권에 의해서 구속되며 경매권과 우선변제권을 신청할 수 있다.
점유 : 물건에 대한 사실상의 지배를 말한다. 즉, 주택에서 살고 있는 사람은 주택을 점유하는 사람이다. 우리나라에서는 이러한 점유를 하나의 권리로 인정하고 법으로 보호하고 있다. 그에 따라 물건을 점유하는 사람에게 점유권이라는 권리가 주어진다.
주택 분양가 원가 연동제 : 주택 분양가 원가 연동제라 함은 주택건설 촉진법에 의하여 분양하는 주택의 분양가격을 원가에 연동시키는 방법으로써 민영주택, 재개발 또는 재건축 주택으로써 일반에게 분양하는 주택 및 민간사업자가 건축하는 국민주택의 분양가격을 택지비와 건축비의 합계액으로 하되 택지비는 감정평가가격 또는 법인 장부상 가격으로 하고 건축비는 사업시행자의 적정이윤을 포함하여 건설교통부 장관이 고시한 금액으로 하도록 하는 주택 분양가격의 산정 방법을 말한다.
주거 대책비 : 공공사업 시행에 따른 손실보상의 내용으로서 공공사업을 위한 고시 등이 있는 날 현재 당해 지역 안에서 3월 이상 거주한 자로서 공공사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건물의 세입자에 대하여는 가족수에 따라 3월분의 주거대책비(지정 경제원장이 조사, 발표하는 도시 근로자 평균 가계지출부를 기준으로 산정한다)를 지급하도록 하고 있다. 다만 다른 법령에 의하여 주택 입주권을 받았거나 무허가 건물 등에 입주한 세입자에 대하여는 제외하고 있다. (공공용지의 취득 및 손실 보상에 관한 특례법 시행규칙 제30조의1)
주거용건물 : 등기부나 건축물대장 등 공부에 의한 것이 아니고 실제로 주거용 시설로 살고 있는지 실지여부에 따라 판단한다.
주거환경 개선지구 : 도시계획구역안으로 노후, 불량건축물이 밀집된 지역 또는 공공시설의 정비상태가 불량하여 주거환경이 열악한 지역으로서 주거환경 개선의 촉진을 위하여 지정된 지역.
주택상환사채 : 주택건설촉진법 제 27조의 규정에 의거 주택건설업체가 주택건설에 필요한 자금을 마련하기 위해 장차 건설된 주택의 분양을 희망하는 자를 대상으로 발행하는 사채로서 발행조건에 따라 사채매입자에게 사채발행기간 중 일정률의 이자를 지급하며 상환기일에 주택으로 상환하는 현물 채권의 일종
지가변동률 : 매년 1월 1일이 기준시점인 공시지가를 표준으로 하여 전국 268개 시, 군, 구를 대상으로 매분기별로 지역별, 용도지역별, 용도지역별 지가총액 (공시지가 표준시의 지역별, 용도지역별 평균가격*면적)을 기준으로 한 가중치를 구하여 지가지수를 산정한 후 전분기, 전년말의 지가지수와 당해분기의 지가지수를 비교하여 작성됨.
지목 : 토지의 주된 사용 목적에 따라 토지의 종류를 구분 표시하는 명칭을 말한다.
지번: 토지에 붙이는 번호를 말한다.
채권입찰제 : 관할시장 또는 군수가 투기과열 지구 안에서 건설되는 주택의 입주자 선정시 "제 2종 국민주택 채권" 매입예정자를 그 대상으로 하고 매입 예정액이 많은 자 (매입상한액 범위내)를 우선하여 입주자로 선정하는 제도.
토지거래허가구역 : 토지거래에 앞서 이용계획을 허가 받도록 하는 제도로서 지난 78년 8.8조치 중 하나로 도입됐다. 이 제도는 국토이용관리법 도시계획 농지법 등 관련 이용계획에 부합될 때만 거래허가를 내주도록 함으로써 투기적 목적으로 토지를 취득하는 것을 방지하는 수단으로 활용되고 있다.
토지 이용 계획 확인서 : 토지를 관할하는 시장.군수 또는 구청장이 발행하는 토지의 이용에 관한 계획을 확인 하는 서류를 말한다. 국토 이용 관리법에서는 시장, 군수 또는 구청장이 국토이용 계획 또는 국토이용 관리법 이외의 법률에 의해 결정, 고시된 토지이용에 관하여 토지가 어떠한 용도지역, 용도지구 또는 구역 등에 해당하는지의 여부와 그 용도 지역 등에 대하여 도시계획 또는 개발계획 등의 수립여부에 관한 확인의 신청을 받아서 토지 이용 계획 확인서를 발급하도록 하고 있다.
풍치지구 : 도시계획구역내에서 토지의 형질변경 건물의 신축, 증축, 개축 등 풍치유지에 영향을 줄 우려가 있는 행위를 금지 또는 제한하기 위하여 도시계획으로 지정된 지구를 말한다.
용적률 : 대지면적에 대한 건축 물의 연면적 비율을 말한다. 대지에 2개 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 적용한다. 건축물을 높게 지어 일정한 땅에서 많은 터를 확보하고 동시에 도시 전체에도 공터를 만들기 위한 건축규정이다. 연면적은 건물 각층의 바닥면적을 합친 면적이다.
건폐율 : 대지면적에 대한 건물바닥 면적인 건축면적 비율을 말한다. 이 비율은 지역에 따라 다르다. 자연환경을 보전하기 위한 녹지지역에서는 20%이하, 주거전용지역에서는 50%이하, 주거·공업지역 등의 지역과 상관없는 지역에서는 60%이하이다. 건폐율은 각 건물부지에 최소한 공터를 많이 확보해 충분한 햇볕이 비치고 통풍이 되도록 하고 화재가 발생할 경우 옆 건물로 번지는 것을 방지하고 재해시 피난하기 쉽도록 하기 위한 규정이다. 건축면적은 보통 1층이 차지하는 면적을 말한다. 구체적으로는 건물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽부분의 기둥)으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이다. 지하층은 제외된다.
다가구주택 : 전체 층이 3층 이하이고 건물바닥 면적은 660㎡(200평) 이하의 주택이다. 19가구 이하로 지을 수 있고 분양이 불가능한 단독주택으로 구분된다. 다가구 주택은 다세대주택보다 일조 기준이 약해 많은 사람이 다가구주택을 짓고 있다. 하지만 다가구주택의 난립을 막기위해 분양을 금지하고 있다. 건설교통부는 공실률이 높은 업무용 빌딩을 주거용 주택으로 전환하는 것을 지원하기 위해 다가구주택 건설기준을 변경하였으며, 현행 기준으로 주거 용도로만 3층 이하, 면적 660㎡이하로 지을 수 있도록 규정하고 있다.
다세대주택 : 전체 층이 4층 이하이고 면적은 660㎡이하의 주택이다. 19가구 이하의 주택으로 분양이 가능해 공동주택으로 분류된다.
연립주택 : 전체 층이 4층 이하이면서 면적이 660㎡를 초과 하거나 가구수가 20가구 이상인 주택이다. 분양이 가능해 공동주택으로 분류된다.
아파트 : 5층 이상의 모든 주거용 건물로 공동주택으로 분류된다.
보류지 : "토지구획정리사업법"상 일반 환지 대상이 되는 토지외의 토지를 말하며 체비지, 공공시설용지 및 기타용지로 구분되며 전체 토지 면적의 50%를 넘지 않아야 함.
부동산담보 신탁제도 : 부동산의 관리와 처분을 부동산 신탁회사에 신탁한 수 수익증권을 발급 받아 이를 담보로 금융기관에서 자금을 빌 리는 제도로서 현행저당제도에 비해 저당권설정, 감정평가원에 따른 비용과 시간을 절감할 수 있는 유리한 점이 있다.
베이(Bay) : 아파트의 전면부(거실쪽) 공간을 말한다. 전면부에는 대개 거실과 안방이 각 한개씩 위치하는데 이를 [2(Two)베이구조]라 한다. 그러나 최근 거실 1개에 방을 2개 위치시켜 전면부에 3개의 공간을 유치하는 3베이 구조가 인기. 전면부 공간수가 많으면 집 전체가 밝아지는 장점이 있다. 특히 3베이는 거실전면 길이가 늘어나기 때문에 발코니길이도 늘어나 서비스 면적이 증가한다. 공간 활용면에서 유리하다.
안목치수 : 방 크기를 결정할 때 예전에는 벽두께 중심선을 기준으로 거리를 쟀다. 이 경우 벽두께 때문에 면적수치보다 실제 사용공간이 좁아지는 문제가 발생한다. 하지만 98년 10월부터 [안목치수]를 도입, 한벽의 바깥부분에서 다른쪽 벽의 바깥 부분간 거리를 측정하여 방이나 거실면적을 계산토록 했다. 이 경우 실내가용면적이 벽두께와 관계없이 일정하게 계산된다. 자재-부품-가구 등의 규격화를 확보할 수 있다. 실내면적도 늘어난다. 30평형대 아파트의 경우 2평정도, 즉 화장실 하나 정도가 더 확보된다.
양도소득세 요약해설 (아파트 매매 중심)
양도소득세의 의의
자산을 유상으로 양도함으로 인하여 발생하는 이익을 과세 대상으로 하여 국가가 (국세)소득세로 부과 징수하며 양도를 했어도 이익이 없거나 손해를 본 경우 과세하지 않는다.
양도소득세 비과세 요건
- 1세대 1주택 보유자로 3년 이상 보유했다가 양도한 경우
- 취학, 질병의 요양, 근무상 형편으로 세대원 전원(예외있슴)이 다른 시, 군으로 이사하는 경우
(1년이상 거주한 주택에 한함)
- 주거 이전을 위한 일시적인 1세대 2주택으로 2주택이 된 날로부터 2년 이내에 3년 이상 보유한
종전 주택을 매매할 경우
- 1주택 소유자가 상속으로 2주택이 되는 경우 보유기간 제한 없이 1세대 1주택으로 간주함.
- 자녀가 노부모 봉양을 위해 세대를 합친 경우 세대를 합친 후 1년 이내에 양도하면 1세대로 간주.
양도차익의 계산방법
- 기준 시가에 의한 계산 : 1년 이상 보유 후 양도할 경우 국세청 고시가격(기준시가)에 의하여 양도차익을 계산한다.
- 실 거래가에 의한 계산 : 1년 미만 보유 후 양도하거나 미등기자산을 양도하는 경우 실제 거래 가격으로 양도차익을 계산한다.
양도차익에서 일정금액을 공제하여 준다.
- 장기보유 특별공제 : 3년 이상 보유시 양도 차익의 10%, 5년 이상은 15%, 10년 이상은 30%의 공제를 하여 준다.
- 양도소득 기본공제 : 기본적으로 250만원을 공제한다. (미등기 자산인 경우 예외)
- 필요경비 : 취득에 따른 비용, 설비비, 개량비 등을 공제한다.(기준시가에 의한 경우 취득시 지방세 과표의 10%로 개산공제)
과세표준의 결정
과세표준 = 양도시 기준시가 - 취득시 기준시가 - 각종 해당 공제액
세율
구분 과세 표준액 세율 과세 표준산출
2년 이상 보유 경우 3,000만원 이하 3,000 - 6,000만원 6,000만원 초과 20%, 30%, 40% 기준시가 적용
2년 미만 1년 이상 기준시가
40% 기준시가 적용
1년 미만 보유 경우 양도차익
40% 실 거래가 적용
미등기 자산 양도시 양도차익
65% 실 거래가 적용
세액 산출 = 과세표준(양도차익-각종공제) x 세율
부동산 양도세 사전신고(97.1.1부터 시행) 및 납부
부동산을 양도한 자는 등기신청 전까지 양도소득세 사전신고를 하여야 한다.
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 자진납부하면 세액의 10%를 감면해 준다.
양도소득세 사전 신고시 필요서류
인감증명서 (위임용 1통, 매매사실 확인용 1통) 2통
주민등록 등본 1통,토지/건물 등기부등본, 토지대장등본, 건축물관리대장
양도신고 위임장 및 거래사실 확인서에 인감도장 날인
매매계약서 사본 및 계약금,중도금,잔금 영수증 사본.
등록세 및 취득세 영수증 사본 - 세목별 지방세 과세실적 증명원
등록세와 취득세
등록세와 취득세는 지방세로 부동산을 매매 교환 증여 등에 의해 취득할 때 납부하는 세금이다.
부동산을 취득하면 취득세를 내야 하고 등록세는 취득한 부동산을 등기부에 권리를 설정하거나, 이전, 변경 또는 소멸시킬때 납부하는 세금이다.
납세 의무자
취득세 납세 의무자는 실제로 부동산을 취득한 사람으로 등기하지 않더라도 사실상 취득이면 대금의 지불 여부에 상관없이 취득세를 내게 된다.
반면에 등록세 납세 의무자는 등기를 신청하는 사람이 된다. 그럼으로 등록세는 등기를 신청하지 않으면 과세되지 않는다는게 취득세와 다르다.
납부 기간
등록세 납부기간은 별도로 정해져 있지 않고 등기를 신청할 때 신고 납부하면 된다.
하지만 잔금일로부터 60일 안에 등록세를 납부하고 소유권 이전등기 신청을 끝내야 불이익을 입지 않는다.
취득세는 부동산을 취득한 날(잔금 청산)로부터 30일 이내에 관계 서류를 구비해 관할 시·군에 자진신고 납부해야 한다.
세율
등록세는 취득방식에 따라 세율이 다르며 취득세 세율은 일반 재산과 사치성 재산 비업무용토지 등으로 나누어 다르게 적용된다.(사치성과 비업무용은 5배부과)
취득세·등록세 납부시에는 국세인 교육세와 농어촌특별세(국민주택규모이상)를 추가로 부담한다.
주택 취득시 세금
취득방법 등록세 취득세 교육세 농어촌특별세
매매 취득가액의 3% 취득가액의 2% 등록세액의 20% 취득세액의 10%
신축 취득가액의0.8% 취득가액의 2% 등록세액의 20% 취득세액의 10%
상속 취득가액의0.8% 취득가액의 2% 등록세액의 20% 취득세액의 10%
증여 취득가액의1.5% 취득가액의 2% 등록세액의 20% 취득세액의 10%
교환 취득가액의 3% 취득가액의 2% 등록세액의 20% 취득세액의 10%
계산 방법
취득세·등록세는 과세 표준(취득 신고금액)에 세율을 곱해 결정한다.
과세표준이 되는 취득가액은 신고 가격을 원칙으로 하지만 신고 가격이 취득가액으로 모두 인정되는 것은 아니다.
신고 가격의 신빙성이 확실한 경우에만 취득가액으로 인정된다.
신빙성이 없을 경우에는 지방세 시가표준액을 기준으로 한다. 그리고 신고한 취득가액이 시가표준액에 미달할 경우에도 시가표준액을 기준으로 하는게 원칙이다.
아파트를 분양받았을 때 경매낙찰 또는 법인장부 검인계약서 등에 의해 취득가격을 확인할 수 있을 경우에는 그 가격으로 한다.
그리고 기간내 납부하지 않거나 미달신고를 한경우 20%정도의 가산세를 물게 된다.
비과세(과세를 하지 않는 경우)
① 토지수용법 등에 의해 소유 부동산이 매수 또는 수용되거나 철거되어 받은 보상금으로 다른 부동산을 취득한 경우
② 재개발사업 등의 시행으로 토지구획정리사업법의 규정에 따라 종전의 토지 대신 다른 토지로 환지받는 경우
③ 상속으로 받은 부동산. 단 1세대 1주택과 농어촌 후계자가 상속 받은 농지에 대해서만 취득세 감면, 등록세는 과세.
감면
① 건축주가 5세대 이상의 공동주택을 신축하는 경우 전용면적 18평 이하 주택에 대해 취득세·등록세 100%감면.
② 공동주택을 분양받아 잔금 지급일 현재 무주택 세대주인 경우
- 전용면적 12평 이하 : 100% 감면
- 전용면적 12∼18평 이하 : 50% 감면
- 전용면적 18∼25.7평 이하 : 25% 감면(단 99년 6월 30일 전에 신축 공동주택에 대한 분양계약을 체결하거나, 98년 5월 22일∼ 99년 6월 30일 사이에 분양계약 체결한 신축 공동주택의 분양권을 매입해 잔금 지급일 현재 무주택 세대주인 경우에 한정)
③ 임대주택사업자가 임대할 목적으로 신축 공동주택을 취득한 경우
- 전용면적 18평 이하 : 100% 감면
- 전용면적 18평∼25.7평 : 25% 감면
④ 재개발·재건축 최초 조합원이 99년 6월 30일 전에 사용 승인이나 가사용 승인을 받은 경우. 단 잔금 지급일 현재 무주택 세대주
재산세와 종합토지세
재산세와 종합토지세는 지방세로 보유세에 해당되며 재산세는 건물 선박 등에 대해서 종토세는 토지에 대해서 부과하게 된다.
납세 의무자는 해당 과세대상 물건을 과세기준일 현재 등기부상 소유자에게 부과하는 것을 원칙으로 한다.
과세표준
재산세 과세표준은 과세대상물건의 재산가액이라 할 수 있는데 매년 구조,용도 지역,경과연수 등을 적용해 시.군.구청장이 산정하며 종토세는 개별 공시지가에 일정비율을 곱해 산정한 과세시가표준액을 과표로 하는데 보통 실 거래가액의 30%수준이라고 보면 된다.(지역에 따라 차이있고 과표가 점차 높아지는 추세임)
재산세와 종합토지세의 과세기준 및 납기일 비교
세목 과세기준일 납기일
재산세
(건축물,선박,항공기,중기) 매년 5월 1일 6월 16일~6월 30일
종합토지세(토지) 매년 6월 1일 10월 16일~10월 31일
재산세 세율
과세표준 세 율
1200만원 이하 과세표준액의 0.3%
1200만원 초과
1600만원 이하 36,000원+12200만원 초과 금액의 0.5%
1600만원 초과
2200만원 이하 56,000원+1600만원 초과 금액의 1%
2200만원 초과
3000만원 이하 116,000원+2200만원 초과 금액의 3%
3000만원 초과
4000만원 이하 356,000원+3000만원 초과 금액의 5%
4000만원 초과 856,000원+4000만원 초과 금액의 7%
종합토지세 세율
종합합산과세(전국의 토지를 소유자별로 합산 산정)
과세표준 세 율
2000만원 이하 과세표준액의 1000분의 2
2000만원 초과
5000만원 이하 4만원+2000만원 초과 금액의 1000분의 3
5000만원 초과
1억원 이하 13만원+5000만원 초과 금액의 1000분의 5
1억원 초과
3억원 이하 38만원+1억원 초과 금액의 1000분의 7
3억원 초과
5억원 이하 178만원+3억원 초과 금액의 1000분의 10
5억원 초과
10억원 이하 378만원+5억원 초과 금액의 1000분의 15
10억원 초과
30억원 이하 1128만원+10억원 초과 금액의 1000분의 20
30억원 초과
50억원 이하 5128만원+30억원 초과 금액의 1000분의 30
50억원 초과 1억 1128만원+50억원 초과 금액의 1000분의 50
별도합산과세
과세표준 세 율
1억원 이하 과세표준의 1000분의 3
1억원 초과
5억원 이하 30만원+1억원 초과 금액의 1000분의 4
5억원 초과
10억원 이하 190만원+5억원 초과 금액의 1000분의5
10억원 초과
30억원 이하 440만원+10억원 초과 금액의 1000분의6
30억원 초과
50억원 이하 1640만원+30억원 초과 금액의 1000분의 8
50억원 초과
100억원 이하 3240만원+60억원 초과 금액의 1000분의 10
100억원 초과
300억원 이하 8240만원+100억원 초과 금액의 1000분의 12
300억원 초과
500억원 이하 3억 2240만원+300억원 초과 금액의 1000분의 15
500억원 초과 6억 2240만원+500억원 초과 금액의 1000분의 20
분리과세(각각의 대상토지에 각기 다른 세율 적용)
분 류 세 율
전.답,과수원,목장용지,임야 과세표준액의 1000분의 1
골프장, 별장, 기타사치성부동산 과세표준액의 1000분의 50
이외의 부동산 과세표준액의 1000분의 3
상속세와 증여세
상속세와 증여세는 국세로서 불로소득에 대해 과세하는 만큼 무거운 세율로 세금이 부과된다.
하지만 기본적으로 공제해주는 부분이 크기 때문에 큰 부자가 아니면 대다수 일반인들은 해당되지 않는 세금이라고 생각하면 된다. 호화주택이 아니면 집 한 채 사면서 걱정할 세금이 아니다. 예를 들어 상속세나 증여세는 기본적으로 배우자에게 5억까지 공제해주는 바 과세표준은 실거래가 기준이 아니고 행정기관 과세기준표(실거래가의 50%수준)를 기준으로 하기 때문에 실제 재산이 10억 이하인 경우는 걱정할 필요가 없는 세금이라고 본다.
증여세
증여세는 증여 받은 모든 재산에 대해서 증여세가 부과되는 게 원칙이지만 다음의 경우에는 실제 증여 받지 않았더라도 증여 받은 것으로 간주(일명 증여의제)해 증여세를 부과한다.
- 특수관계자로부터 재산이나 권리를 무상으로 이전 받은 경우.
- 특수관계자로부터 재산을 낮은 가액으로 양도하거나 특수관계자에게 높은 가액으로 양도하는 경우 시가와 양도가액의 차이가 30%이상이거나, 그 금액이 1억원 이상일 때 증여로 간주.
- 채무를 면제·인수 또는 변제를 받는 경우.
- 배우자 또는 직계 존비속에게 양도한 재산과 특수관계자에게 양도한 재산을 3년 이내에 당초 양도자의 배우자 등에게 다시 양도하는 경우.
- 재산을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우.
상속 증여세 계산 방법
상속세는 피상속인(사망자)의 상속재산가액에서 상속세공제액을 뺀 나머지(과표)에 대해 세율을 곱해 계산하며 전체 상속 재산을 기준으로 계산되는 게 원칙이다.
마찬가지로 증여세는 증여재산가액에서 증여재산공제를 한 나머지(과표)에 대해 세율을 곱해 계산한다.
하지만 상속재산가액이나 증여재산가액은 당시의 시가로 평가하는 것이 원칙이나 시가산정이 어렵고 행정 편의상 국세청 과세기준인 기준시가, 과세시가표준액 개별공시지가 등에 의해 상속재산가액과 증여재산가액을 결정하게 되는데 이들 과세기준은 시가(실제 매매가)의 절반수준 이하라고 보면 된다.
상속세 과세표준 = 상속재산가액 - 상속공제액
증여세 과세표준 = 증여재산가액 - 증여재산공제액
증여재산 가액은 이러한 증여의제 금액에다 증여일 전 10년 이내에 동일인으로부터 증여 받은 재산가액을 합해 결정한다.
상속세 세율
과세표준 세율
1억원 이하 과세표준의 100분의 10
1억원 초과 5억원 이하 1천만원+1억원을 초과하는 금액의 100분의 20
5억원 초과 10억원 이하 9천만원+5억원을 초과하는 금액의 100분의 30
10억원 초과 30억원 이하 2억4천만원+10억원을 초과하는 금액의 100분의 40
30억원 초과 10억4천만원+30억원을 초과하는 금액의 100분의 40
증여세 세율
과세표준 세율
1억원 이하 과세표준의 100분의 10
1억원 초과 5억원 이하 1천만원+1억원을 초과하는 금액의 100분의 20
5억원 초과 10억원 이하 9천만원+5억원을 초과하는 금액의 100분의 30
10억원 초과 30억원 이하 2억4천만원+10억원을 초과하는 금액의 100분의 40
30억원 초과 10억4천만원+30억원을 초과하는 금액의 100분의 40
공제항목
상속세공제
① 공과금·장례비·채무공제 : 피상속인의 조세 공과금 일체, 장례비, 피상속인의 채무
② 기초 공제 : 상속세를 계산할 때 무조건 1회에 2억 원을 공제한다.
③ 배우자 공제: 배우자의 법적 상속분의 30억원을 초과할 경우 30억원 한도.
④ 기타 인적 공제
- 자녀공제 : 1인당 3,000만원
- 미성년자 공제 : 500만원 * 20세까지의 연수
- 연로자 공제 : 3,000 만원 (60세이상)
- 장애자 공제 : 500만원 * 75세까지의 연수
⑤ 일괄공제 : 기초공제와 기타인적공제를 대신하여 일괄로 5억원 공제 가능.
일괄 공제를 택할지, '기초공제 + 기타 인적공제' 택할지는 납세자 자유. 단 상속인이 배우자 단독인 경우 일괄공제 배제
증여재산공제
① 배우자 공제 : 매 5년 마다 5억원씩 공제
② 직계존비속간 공제 : 매 5년 마다 3,000만 원(미성년자 1,500만원) 공제
③ 기타 친족간 공제 : 매 5년마다 500만원 공제
④ 장애인 공제 : 5억 원 한도 내 공제
신고 및 납부
구분 상속세
증여세
신고납부기한 사망일로부터 6개월이내
증여재산 취득일로부터 3개월이내
신고장소
망인의 주소지 관할 세무서
증여받은 자의 주소지 관할 세무서
자진납부공제
산출세액의 10% 공제
산출세액의 10% 공제
미신고미납부 산출세액의 30% 추가부담
산출세액의 30% 추가부담
자금출처조사
자금출처조사란 부동산을 취득한 경우 그 취득에 들어간 돈의 출처를 확인하는 조사로서 조사 결과 타인으로부터 증여 받은 것이 확인되면 증여세가 과세된다.
국세청에서는 성별, 연령별, 세대주별 등에 따라 자금출처 조사 기준을 정해 놓고 있는 바 이 기준보다 많은 부동산을 매입한 사람에 대해서만 자금출처 조사를 한다.
세무서에서는 조사대상자에게 소명자료 제출을 요구하는데 요구서에 표시된 취득재산의 자금 출처를 증빙할 수 있는 소명자료를 관할 세무서에 15일내에 제출하면 된다.
자산취득자금 등의 증여추정 배제기준 (국세청 훈령 제 1344호 99.2.9)
구 분 취 득 재 산 채 무 상 환 총 액 한 도
주 택 기 타 재 산
세대주인 경우
가. 30세 이상
나. 40세 이상 2 억원
4억 5천만원
1억원 5천만원 2억5천만원
5억원
세대주 아닌 경우
가. 30세 이상
나. 30세 이상 1억원
2억원 5천만원
1억원
5천만원
1억5천만원
3억원
30세 미만인자 5천만원 3천만원 3천만원 8천만원
부동산 거래 및 설정시 준비해야 할 필요서류
소유권 이전 서류
매도인 준비 서류
매수인 준비 서류
1) 인감증명서(부동산 매도용) 1통
- 매수인 인적사항(성명, 주소, 주민번호기재) 1) 주민등록등본 1통
2) 주민등록 등본 1통(양도 신고시 1통 추가) 2) 도장 (막도장 가능)
3) 등기권리증 (아파트 및 대지권 포함) 3) 인감증명서 (확인용)
4) 인감도장
5) 은행 대출 부금 통장
6) 양도신고확인서(세무서발급) - 신고대상자만
7) 인감증명서(양도신고위임용, 매매확인용) 1통
4)까지는 필수서류, 5) ,6) ,7)은 필요한 경우 3)은 필요한 경우
가 등 기
설정자 (소유자) 가등기 권리자 (매수 예정자)
1) 인감증명서 1) 주민등록등본 1통
2) 주민등록 등본 2) 도장
3) 등기권리증
4) 인감도장 비용: 1억 기준 약 50만원
말소등기: 가등기 권리증, 인감도장(권리자), 인감증명서
근 저 당 설 정
근저당 설정자 (소유자) 근저당 권리자 (채권자)
1) 인감증명서 1통 1) 주민등록등본 1통
2) 주민등록 등본 1통 2) 도장 (막도장 가능)
3) 등기권리증 (건물/대지권)
4) 인감도장 비용: 5,000만원 기준 약 43만원
말소등기: 근저당 설정계약서 (권리증), 도장 (소유자, 채권자)
전 세 권 설 정
전세권 설정자 (소유자) 전세권 권리자 (세입자)
1) 인감증명서 1통 1) 주민등록등본 1통
2) 주민등록 등본 1통 2) 도장 (막도장 가능)
3) 등기권리증 (건물만)
4) 인감도장 비용: 7,000만원 기준 약 34만원
말소등기: 전세권 설정계약서 (권리증), 도장 (소유자, 채권자)
가 처 분
가처분 신청 서류 가처분 말소 서류
1) 매매계약서 1) 인감증명서 1통
2) 등기부 등본 2) 주민등록 초본 1통
3) 주민등록 등본 3) 인감도장
4) 도장
가 압 류
가압류 신청 서류 가압류 말소 서류
1) 채권 증명서류 1) 인감증명서 1통
2) 등기부 등본 (가압류할 물건) 2) 주민등록 초본 1통
3) 주민등록 등본 1통 3) 인감도장
4) 도장(막도장 가능)
등기부등본 분석요령
부동산 등기부 등본은 건물 등기부등본과 토지등기부등본 2가지가 있으며 각각 표제부, 갑구, 을구의 3부분으로 구성되어 있다.
표제부
표제부에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기재하는 곳으로 소재와 지번 구조 종류 및 면적 등을 알 수 있고 아파트 등과 같이 대지권이 있는 경우에는 그 대지권의 표시에 관한 사항이 기재되어 있다. 대지권 등기여부는 꼭 확인 필요함.
갑 구
소유권에 관한 사항을 기재하는 곳으로 소유자 성명 주소 주민등록번호 와 등기원인 및 그 년 월일을 알 수 있고 압류 가처분 가등기 사항을 알 수 있다.
을 구
소유권 이외의 권리사항을 기재하는 곳으로 근저당 전세권 등의 설정내용과 그 년월일 채권 채무자 등의 사항을 알 수 있으며 소유권 이외의 권리사항이 없을 경우에는 을 구는 없다.
중요한 것은 등기부 등본의 발급연월일과 해당 관청 직인 및 인지대납세필인이 제일 끝장에 찍히게 되는데 이것이 찍혀 있지 않은 경우 을 구를 떼어낸 것으로 보면 된다.
등기부 등본에 하자 있을 시 해결방법
등기부등본을 발급 받으면 근저당권, 가등기, 압류, 가처분 등 권리 관계를 확인해 이 같은 내용이 있으면 각 권리의 성격을 철저히 파악해 조건을 달고 계약하거나 권리의 하자를 해결하기 어려운 경우는 계약하지 않는 것이 좋다.
만약 근저당권이 설정된 경우 전세보증금 +근저당 설정금액이 주택 값의 80%이상일 경우는 선순 위 근저당을 말소하지 않는 한 전세보증금의 보호에 문제가 생길 수 있다.
조심해야 될 것은 가등기, 가처분이나 예고 등기인데 설정된 집에 전세를 들어 문제가 생길 경우 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다.
본래 전입 후 소유자가 바뀌어도 세입자의 지위나 권리에는 아무런 변동이 없는데 가등기나 가처분 등에 의한 소유자의 변동은 전세계약 자체가 무효로 될 수 있기 때문이다.
