임대차보호법에 보호를 받을 수 있나요??

"안전한 부동산 계약" 사이트 운영자 뱅소장입니다.

1.  우선은 질문하신 내용에 대한 답변입니다.

1) 만약 상가가 매매되어 건축사로부터 보증금은 받을 수 있다고는 생각되는데 이사비용이라는게 권리금

   에 상응하는 돈을 받을 수 있다는 건가요?? 

   --> 정하기 나름이겠으나, 통상 이사비가 권리금에는 한참 못 미친다고 보시면 되겠습니다.

         그야말로 이사비용을 염두에 두고 제시한 내용일 것입니다.

2) 지인들 이야기로는 이런경우 건축사와 임차인이 소송에 들어가기 전에 조정기관을 거친다고 하던데

   건축사에서는 이사비용을 어느정도 지원해 줄까요??

   --> 지원여부에 대한 예상보다도 임차인으로서 피해가 발생한 부분에 대한 청구가 무엇보다 중요할

         것입니다. 법원의 민사조정 과정에 있어 그 결과를 예상하기는 어려우나 계약당시의 상황, 피해

         규모, 재건축 이익 등등을 고려해서 정하게 될 것입니다.

3) 만약 임대차 보호법을 적용받아 계약기간 동안(2년) 건축사를 무시하고 이사가지 않고 장사를 한다면

   가능한가요??

   --> 결론부터 말씀드리면, 총 5년의 계약갱신요구권을 행사하여 계속 영업이 가능할 것으로 보입니다.

         임대인이 계약 중도에 임차인의 이사협조를 받으려면 임차인의 손해를 충분히 보전해 주어야만

         가능할 것입니다.

4) 만약 건축사와 소송에 들어가면 패하는 쪽이 손해보상을 책임저야 한다는데 건축사에서 저에게 어떠한

   손해배상 청구를 할 수 있나요?? 대략적은 금액도 알려주시면 감사할게요~

    --> 임차인께는 강력한 <상가건물임대차보호법>이 있습니다. 재건축을 하려면 계약당시에

          이 내용이 구체적으로 포함되어야 합니다. 아래에서 설명 드리겠습니다.

    --> 건축사가 임차인을 상대로 소송을 제기할 수 있는지 의문입니다. 지금 억울한 건 임차인입니다.

2.  계약서 작성시에 다소 임차인에게 불리한 내용이 일부 포함된 것으로 보입니다. 그러나, 임대인이 권리금을 보장하지 않는 것은 일반적인 것으로서 특별한 내용은 아니라 할 것이나 이와 상관없이 현재 상가임차인의 권리금 보호를 법률로 제도화할 예정입니다. 매매시 영업권 양도는 임차인의 "5년 계약갱신요구권"을 방해하는 것으로 무효에 해당합니다. 또한 이사비용 지불이 <상가건물임대차보호법> 적용이 안 되기 때문이란 것도 적법하지 않은 임대인의 요구입니다.

3.  <상가건물임대차보호법>은 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 제정된 특별법으로 편면적 강행규정이 특징입니다. 즉, "이법에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."라고 하여 아무리 계약서에 기재하더라도 이법에 위반되고 또 임차인엑 불리한 것은 무효입니다.

 

4.  또한, 임차인이 있는 가운데에서 매매로 임대인이 바뀌는 경우에도 새로운 임대인이 기존 임대인의 지위를 승계한다 할 것입니다. 따라서 기존의 임대차계약 관계는 그대로 존속된다 할 것입니다. 다만, 임차인께서는 입주와 동시에 사업자등록 및 확정일자를 받아둘 필요가 있습니다.

5.  <상가건물임대차보호법>에서 규정한 총 5년의 계약갱신요구권을 임차인이 행사함으로써 2019-09-말경까지 계속 영업을 하실 수 있습니다. 새로 바뀐 임대인이 재건축 등을 이유로 계약갱신 거절을 하려면 개정된 상임법 규정에 따라 계약시에 이미 그 내용이 포함되어야 할 것입니다.

 

 

   참고로, 임대인 입장이라면 현재 상가건물을 매도하고자 하고 잔금지급 전인 임차인이 나중에 계약을 중도 해지할 의사가 없는 것을 안다면 지금이라도 받은 계약금의 2배를 임차인에게 돌려주고 본 계약을 해지하는 것이 좋을 수도 있습니다. 매매 후 상가건물의 재건축 또는 리모델링은 현 임차인의 향후 5년 계약갱신요구권으로 인해 계획대로 진행되지 못할 가능성이 있기 때문입니다.

   반대로 임차인 입장에서는 다소 복잡해 보이기는 하나 불리할 것이 없습니다. 충분히 권리주장을 하시고 필요한 보상을 받으실 수 있음을 알려드립니다.

   추가질문은 아래 네임텍 <안전한 부동산 계약> 홈페이지 상담사례 및 지원상담 코너를 활용하세요.

   도움이 되시기를 바랍니다.