안녕하세요 공인중개사,경매인입니다
바로 잡아드려야할거 같습니다 전입신고와 확정일자는 살고있던 집이 경매로 넘어갔을때
나오는이야기입니다. 지금 살고있는 집은 만기가 되어가기때문에 전입신고와 무관하게
계약만료로인하여 소유자에게 보증금반환을 청구할수있고 만약 반환하지 않는다면
3개월후 임차권등기명령제도를 통해 등기하고 이사가면 됩니다 (차후 비용은 주인부담)
이사갈집에 전입신고는 반드시 하셔야합니다 500이라면 전입신고와 실제점유.계약서만으로
경매진행시 최우선변제에 해당합니다만 권리위에 잠자는 자는 보호받지 못합니다.
최소한의 조치인 전입신고 조차하지 않으면 경매에서는 보호받지 못하구요
소유자에게는 당연히 전입신고와 무관하게 계약관계를 근거로 보증금반환청구할수있습니다
아래 내용은 에서 전입신고와 확정일자에 관한 글을 옮겨오니
한번읽어두시면 도움이 되실것입니다
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전입신고는 누구나 할 수 있고, 우리나라에서 살아가는 사람이라면 대부분 경험하게 됩니다. 그러나 간단하면서도 사람들이 쉽게 놓치는 부분이 있으므로 과연 주택임대차보호법의 적용을 받으려면 어떤 부분을 챙겨야 하는지, 전입신고를 하려면 어떠한 서류가 필요하며, 어떤 절차를 거쳐야 하는지 살펴보도록 하겠습니다.
전입신고란 무엇인가?
하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동한 때에 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지변경 및 등록을 위한 전입사실을 새로운 거주지 관할기관(동 주민센터 등)에게 신고하는 일을 ‘전입신고’라고 합니다. 차량, 이륜차, 건설기계를 소유하고 있는 사람이 시․도를 달리하여 이사를 가게 되면 전입신고와 함께 차량 등에 대한 변경등록 신고도 하셔야 합니다. 이와는 반대로 살던 곳에서 나오는 것은 '퇴거신고'라고 하는데, 퇴거신고는 별도로 할 필요 없이 전입신고만 하면 자동적으로 퇴거가 됩니다.
전입신고를 위한 구비서류
전입신고를 하려면, 주민센터를 방문하셔서 비치되어 있는 전입신고서를 작성한 후 제출하시면 됩니다. 정부민원포털(민원24)를 통한 인터넷 신고도 가능하나, 확정일자를 받으시려면 직접 방문하셔야 합니다. 세대주가 직접 신고를 한다면 신분증을 지참하고, 세대주가 아닌 사람이 신고를 한다면 세대주 신분증, 도장을 신고하는 사람의 신분증과 함께 가지고 와야 합니다. 그리고 같이 전입하는 일가족의 주민등록증은 모두 가져와서 정리를 해야 합니다. 또한 확정일자를 받고 싶다면 계약서를 가지고 와야 합니다. 마지막으로 신고하실 분이 필요한 전화번호, 생년월일, 인감등록 여부, 등록장애인 여부 등을 미리 알고 오시면 편리할 것입니다. 참고로 전입신고서의 양식은 아래와 같습니다.
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전입신고서 양식
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전입신고는 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 거주지 관할 주민센터에 하셔야 합니다. 정당한 사유 없이 14일 이내에 신고를 하지 않거나, 허위로 신고를 하면 과태료나 처벌을 받을 수 있습니다.
주택임대차보호법의 적용 요건
전입신고는 전, 월세 등 주택임대차에서 아주 중요합니다. 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 전입신고, 실제거주(점유), 확정일자가 필수 요건이기 때문입니다. 전입신고는 위에서 살펴본 바와 같고, 실제거주는 전입신고 한 당사자가 해당 주소지에 살고 있는 것을 말합니다. 확정일자는 공증사무소, 법원, 등기소, 읍·면·동사무소에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서상에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미하고, 확정일자를 받은 날짜에 해당 문서가 존재했다는 사실을 공적으로 입증하는 절차입니다. 확정일자는 전입신고를 하실 때 임대차계약서를 지참하시면 주민센터에서 받으실 수 있습니다.
위와 같은 요건(확정일자와 실제거주 및 전입신고)을 모두 갖춘 주택임차인은 임차주택에 관한 법적 절차(경매 등)가 진행될 경우 자기의 확정일자보다 후순위의 권리자 및 기타 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리(우선변제권)를 가집니다. 한 가지라도 없으면 원칙적으로 우선변제권이 없습니다.
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주택임대차보호법의 보호를 받으려면 위 3개 요소를 갖추어야 한다.
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확정일자를 받은 계약서는 보관을 잘 하셔야 됩니다. 만약 분실하게 되면 재발급 받아도 순위를 보전할 방법이 없고, 우선변제도 받을 수 없으며, 또한 주민등록을 옮겼다가 다시 전입신고 하여도 법적 보호를 받는데 매우 불리합니다. 그리고 계약서상의 지번이나 동・호수가 잘못되어도 위와 같은 불이익을 받을 수 있으니 꼼꼼히 살펴봐야 됩니다.
전입 신고시 주의 –등기부 등본을 확인해야
집합건물은 공동주택을 말하는데 각 호수 별로 등기부가 있는 아파트나 다세대 주택을 말합니다. 집합건물 중 특히 다세대주택의 경우에는 건축물관리대장 확인이 중요합니다. 이는 문에 있는 호수 배열과 등기부등본상의 호수가 틀린 경우가 종종 있기 때문입니다. 등기부등본은 건축물관리대장의 내용을 따르고 있으므로 호수가 기재된 평면도가 있는 건축물관리대장을 확인하면 정확한 호수를 알 수 있습니다. 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 등기부상의 호수로 계약서 작성과 전입신고를 해야 하는데, 불법구조변경을 통해 세대수를 늘리는 바람에 등기부상에는 없는 호수가 존재하는 경우가 종종 있으므로 주의하시기 바랍니다.
“불법구조변경을 통해 등기부상에는 없는 호수가 존재하는 경우가 종종 있다.”
예를 들면, 등기부상에는 2층에 201호와 202호만 있지만 실제 현황을 보면 이를 4개의 공간으로 개조하여 201호에서 204호까지 있는 경우가 있을 수 있는데, 만약 204호로 계약서를 작성하고 전입신고를 한다면 주택임대차보호법의 적용을 받지 못할 수 있으니 건축물관리대장을 확인하고 정확하게 기재하셔야 합니다.
결국 건물에 등기부상 존재하지 않는 호수가 있음을 숨기거나 대충 넘어가려는 소유주나 중개인이 있기 때문에 집합건물은 본인의 확인이 중요합니다. 그러므로 특히 다세대주택으로 이사를 가실 때는 공인중개사에게 분명히 확인을 하시거나 직접 인터넷을 통해 등기부등본을 열람해 확인하시기 바랍니다. 반면에 건물 전체가 하나의 등기부로 있는 단독건물(단독주택, 다가구주택)이라면 전입신고는 지번(예: 가나다동 123-45)만으로 충분합니다. 자신이 입주하는 곳에 201호라는 호수가 문에 붙어 있어도 법률적으로는 큰 의미가 없습니다.
등기부등본, 확정일자 꼭 챙기세요
이사를 가실 때는 이사 갈 집의 등기부등본을 꼭 확인하시고, 임대차계약을 체결하신 후 전입신고를 할 때 꼭 임대차계약서를 지참하셔서 확정일자를 받으시기 바랍니다. 전입신고는 내가 이 주소지에 거주한다는 것을 공시하는 것으로 복잡한 절차는 절대 아니므로 위에서 언급한 정도만 명심하시면 손해를 보실 일은 없을 것입니다.
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