다가구주택 월세 계약 최우선변제

질문.

1. 채우선변제금액 아래로 보증금걸고 월세계약을해도 괜찮을까요?

---> 위험 해 보인다면 최우선변제금(보증금)+월세로 계약을 하면 되겠지요.

​

2. 선순위+채권최고액이 높으면 1000/28도 괜찮다고 하시는데 만약 계약을 한다면 보증금 1500/25가 좋을까요 아니면 1000/28을 선택해서 최대한 보증금을 낮추는 선택을 하는게 좋을까요?

---> 님의 월세 부담 능력을 고려하고 호주머니 사정을 고려해서 정허는 것이 좋겠지요.

​

3. 만약 경매로 넘어가면 보증금을 못 받을 가능성이 있을까요?

---> 보증금 1000이면 전입신고만 하고 살면 보증금은 무조건 보장이 되는 것이지요.

1. 채우선변제금액 아래로 보증금걸고 월세계약을해도 괜찮을까요?

네, 채우선변제금액 아래로 보증금을 걸고 월세계약을 해도 괜찮습니다. 최우선변제권은 채권최고액을 기준으로 하므로, 채권최고액 아래로 보증금을 걸더라도 최우선변제권을 주장할 수 있습니다.

다만, 채권최고액이 설정된 이후에 선순위채권이 설정되거나, 건물의 시세가 하락하면 최우선변제금액이 낮아질 수 있습니다. 따라서, 최우선변제금액을 기준으로 보증금을 산정할 때는 이러한 가능성을 고려하는 것이 좋습니다.

1. 선순위+채권최고액이 높으면 1000/28도 괜찮다고 하시는데 만약 계약을 한다면 보증금 1500/25가 좋을까요 아니면 1000/28을 선택해서 최대한 보증금을 낮추는 선택을 하는게 좋을까요?

이 부분은 개인의 재정 상황과 위험 감수 정도에 따라 결정해야 합니다. 보증금을 높게 걸면 월세가 비싸지지만, 최우선변제권을 행사할 가능성이 높아집니다. 보증금을 낮게 걸면 월세가 저렴하지만, 최우선변제권을 행사할 가능성이 낮아집니다.

만약 재정 상황이 여유롭고, 최우선변제권을 행사할 가능성을 높이고 싶다면, 보증금 1500/25를 선택하는 것이 좋습니다. 반면, 재정 상황이 넉넉하지 않고, 월세 부담을 줄이고 싶다면, 보증금 1000/28을 선택하는 것이 좋습니다.

1. 만약 경매로 넘어가면 보증금을 못 받을 가능성이 있을까요?

경매로 넘어갔을 때 보증금을 못 받을 가능성은 항상 존재합니다. 최우선변제권을 행사하더라도, 경매에서 건물의 매각 대금이 채무액을 모두 충당하지 못하면, 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

그러나, 선순위채권이 많지 않고, 건물의 시세가 높다면, 보증금을 못 받을 가능성은 낮아집니다. 따라서, 선순위채권이 많고, 건물의 시세가 낮다면, 보증금을 돌려받을 수 있을지 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.

귀하의 경우, 선순위채권이 3억 5천만원 정도이고, 건물시세가 12~13억 정도라고 하셨습니다. 따라서, 선순위채권이 많지는 않지만, 건물시세가 높기 때문에, 보증금을 못 받을 가능성은 낮다고 판단됩니다.

다만, 경매로 넘어가면 변수가 많기 때문에, 보증금을 걸기 전에 최우선변제권의 순위, 건물의 시세, 경매 시장에서의 경쟁 상황 등을 꼼꼼히 검토하는 것이 좋습니다.

부동산 관련 정보 많이 있어요

​