이럴땐 복비를 누가 내야 합니까?

2007년 11월이 계약만료 시점이었는데 별다른 말이 없었다면 이른바 <묵시의 갱신>입니다.
그런데 구두로 합의하기를, 기간만료를 2008년 3월로 늦췄습니다.
말로만 합의했을 뿐, 기간 연장 등에 관해 문서로 명시하지는 않았습니다.
그런 이유로,
저쪽 새로운 매수인(임대인)은 계약이 자동연장된 것으로 주장하고 나오는 것 같습니다.

자, 그러면 먼저.............
저쪽 주장대로 계약의 자동연장, 즉 <묵시의 갱신>이라 하고 답변하겠습니다.
별다른 조건의 변경없이 그냥 계약이 연장되는 묵시의 갱신 상태에서는
기한의 정함이 없는 것으로 봅니다.
기한의 정함이 없다는 것은 곧 기간이 2년이라는 말과 다름없습니다.

집주인측의 말은 기간이 2년으로 의제된 것이니
기간만료전에 임차인 사정으로 나가는 거라면 임차인측이 부담하라는 얘기입니다.
이는 말도 안되는 소리입니다.

실제로 부동산중개를 하고 계신 분들도 이 부분에 대해 잘못 알고있는 경우가 꽤 많은데요,
주택임대차보호법은 임차인 보호를 위해 만든 특별법으로,
묵시의 갱신의 상태에서는 임차인에게 유리하고 임대인에게는 좀 불리하게끔 되어 있습니다.
즉,
법정갱신(묵시의 갱신) 상태에서 임차인은 언제든지 계약해지 통고를 할 수 있고,
해지통고후 3달이 지나면 그 효력이 생깁니다. 
임대인은.... 해지통고를 할 수 없고, 임차인이 2년간 살수있도록 보장을 해 줘야 합니다.
이는 약자인 임차인(세입자)를 보호하기 위해 만든 주택임대차법의 핵심 중 하나입니다.

따라서, 저쪽에서 주장하는 대로 자동 연장 (법정갱신)이 된 상태라면
님이 해지통고를 한 후 3개월이 경과하면 임대인은 님에게 보증금을 내줘야 합니다.
이때 계약기간이 만료되어 해지된 것이나 다름없으므로
부동산 중개 수수료는 임차인이 부담할 필요가 없습니다.
당연히 임대인(집주인)과 새임차인이 내는 것이고,
님은 다른 곳으로 구해 이사가는 그 집의 중개수수료만 내면 되는 것입니다.
이것은 부동산 관행이 아니라 판례로 나와 있습니다.

보증금을 다 내어주지 않고 중개수수료를 제하면 강력하게 법적으로 처리하세요.
분명히 님이 승소할 것입니다. 
부동산 중개 수수료는 부동산사무실 들어가면 벽에 요율표가 걸려있으니
그걸 잘 읽어보시면 됩니다.

만약 님이 구두합의한 대로 3월말까지의 연장에 대해
저쪽에서 말도 안되는 소리를 자꾸 하면서 자동연장 얘기를 하면
위의 내용대로이오니 참고하시기 바랍니다.

일반적인 기간만료전의 계약해지와 법정갱신 상태에서의 계약해지는 엄연히 다릅니다.

서로 잘 얘기하고 자시고 할 것도 없고
님이 수수료를 부담할 필요는 없습니다. 
보증금중에서 수수료 명목으로 뺀다면 그것은 명백히 주인의 잘못입니다.

 

이경우는 주인이 처음 편의를 봐주겠다고 해도 복비를 세입자가 물어야 합니다.

계약이 만기되는 날짜에 나가지 않는다면 세입자가 복비를 지불하는것이 관례임으로 주인과 합의가 되지않는한 세입자가 물어야 합니다.

복비를 제외하고 전세금을 반환받더라도 님이 취할수 있는방법은 없을것 같습니다.

님의 전세금을 모르니 바로 계산을 못해드리겠네요

중개수수료는

5000만원미만  0.5%

5천만원이상 1억미만 0.4%

1억이상 3억미만 0.3%

3억이상 0.8%선에서 합의

입니다.

우선 복비는 전세금의 0.5%선입니다.

 

참 안타까운 일이군요...당시 내용증명이나 뭐 그런 문서를 남겨놓았어야 하는데요..

우선 현재의 상황을 정리해서 최종 입장표명을 내용증명으로 보내세요...하루라도 빨리.

(4월20일에 보증금을 환급해 달라고요..)

이에 대한 이의가 있으면 언제까지 회신바란다고요...

물론 기존 상호 합의된 사실을 불인정 할 경우 민사소송 등을 진행하여 통화내역 조회 등 모든 수단을

동원하여 이에 대한 불합리함 및 상대적인 약자에 대한 횡포를 엄중히 따지겠다고 쓰세요~

만일 명시한 기한까지 회신이 안오면 요청사항을 받아들인 것으로 간주한다고 하시고요..

 

내용증명으로 어떻게 답신이 오는지 보자구요...만일 현재 통화한 내용으로 그대로 회신이 온다면..

그 회신내용을 가지고 경찰서에 가서 고소하세요..보증금 미환불 및 상호전화상으로 합의된 기존

계약내용에 대한 임대인측의 일방적 변경 등등...

신고는 112로 하세요....112로 신고하면 100% 조서 꾸미고 조사에 들어가야합니다. 요즘 경찰시스템이 그렇거든요..

 

물론 그와 병행하여 부동산에 후속임차인을 구해달라고 매물 놓으시고요..

전세금을 님의 것 보다 조금 높게 하시면 집주인도 좋아해서 복비 부담을 할 수 있겠죠..

사실 모든 건 서로 잘 합의하여 좋게좋게 하는게 최선입니다.

그러난 때에 따라서는 약간의 독한 면을 드리데는 것도 약발이 좀 먹힙니다.

좋은 결론 있기를 바랍니다.

1. 구두로 한 부분도 효력은 있으나, 입증하기 힘든 상황으로 판단됩니다.

   전주인과의 구두로 연장계약한 부분을 입증 시  물론 님은 복비를 물을

   책임은 없습니다. 하지만.....입증이...쉽지않죠.....

 

2. 님께서 굳이 3월에 나간다고 한다면

  - 님께서 세입자를 구해서 나가시는게 속편할 수 있습니다.(보증금 언급이

    없어서 중개수수료가 어느정도인지 알지못해 좀 그렇지만...)

 

3. 그러나, 3월에 굳이 안나가도 된다면

  - 묵시적갱신을 통한 계약해지를 주장하십시요.

  - 집주인이 자동적으로 1년연장이라고 한것은 의미없으며, 님이 계약을 1년으로

    했던지 2년으로 했던지 계약만료 후 전계약조건으로 묵시적연장이 된 상태로

   주장하실 수 있습니다.

  - 즉, 묵시적연장 상태에서 임차인은 계약해지를 계약기간 중 통보가능하며,

   계약해지 통보 후 3개월이 지나면 계약은 해지됩니다.

 

 따라서, 지금 묵시적갱신상태에서의 계약해지를 내용으로 하는 내용증명을 보내시고 3개월 뒤에 만료에 따른 보증금을 돌려달라고 하십시요.(당연히 적법한 계약해지이므로 법적으로 임대인이 후세입자를 구해야 합니다.)

 

4. 복비에 대해서는 님이 보증금을 언급하시지 않았기때문에 답변힘듭니다.

  보증금에 따라 요율과 적용한도가 틀리기 때문입니다.

   대략 환산보증금(월세일 경우 월차임x100 또는 월차임x 70한 것에 보증금합산)

   에 0.5%생각하시면 맞습니다.  아래 참조 3을 살펴보시면 됩니다.

 

 

참고 1. 상기 답변중 경찰서에신고하라......신고해보세요. 답변뭐라고 나오나...쩝

           이하 생략합니다..궁금하시면 직접 신고해보시길.

참고 2. 보증금 반환에 관한 사항들은 민사에 들어가며 관할법원에 보증금반환

        소송을 하셔야 합니다.(먼저 이사가셔야 한다면 임차권등기명령신청을

        해야하고요...) 

 

참고 3. 중개수수료 요율표(경기 안양시의 예)

종         별	거 래 가 액	수수료 요율	한 도 액
매매ㆍ교환	5천만원 미만	1천분의 6이내	250,000원
	5천만원이상 2억원 미만	1천분의 5이내	800,000원
	2억원이상 6억원 미만	1천분의 4이내	-
임대차등	2천만원 미만	1천분의 5이내	70,000원
	2천만원 이상 5천만원 미만	1천분의 5이내	200,000원
	5천만원 이상 1억원 미만	1천분의 4이내	300,000원
	1억원 이상 3억원 미만	1천분의 3이내	-

【 비 고 】 가. 중개수수료는 거래가액에 수수료율을 곱한 금액으로 하되, 한도액을 초과하는 경우에는 한도액의 범위안에서만 받을 수 있다. 나. 매매가 6억원 이상 또는 임대가 3억원 이상의 주택은 중개수수료 한도(매매·교환 1천분의 9,임대차 1천분의 8)내에서 중개의뢰인과 중개업자가 별도 체결하는 계약에 따른다. 다. 거래가액의 계산 및 적용은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조에 따른다.