신규아파트 월세계약

분양금액 : 1억 8천만원(최대한 낮춰서 보시는 것이 좋습니다.)

근저당 / 세입자비용 : 1억 5천만원 

전세보증금 : 3천만원   ...............  근저당 + 전세보증금 합계액 : 1억 8천만원

  매매가 대비 근저당&전세보증금 합계액 비율 : 100%

 비율이 높은 경우입니다. 한 마디로 매우 위험합니다.

요점은 경매에 들어갔을 때, 내 보증금을 안전하게 다 돌려받을 수 있느냐 없느냐인데, 이 집의 경우에는 선순위자들이 다 받고나서 받기에 내 보증금을 일부 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.

채권최고액+내 전세보증금 합계액이 매매가 대비 70% 이하일 때 계약을 생각하시는 것이 좋습니다.

좀더 보수적으로 본다면 60% 이하면 좋을 것입니다.

물론 주택임대법상 소액의 임차인의 경우 최우선변제금은 보상됩니다.

서울특별시 : 3200만원

서울 외(수도권) : 2700만원

광역시 : 2000만원

기타지역 : 1500만원

우선변제금은 전입요건만 갖추면 다른채권보다 먼저 배당이 됩니다

배당순서

1. 법원 경비

2. 해당 부동산에 부과된세금

3. 최우선변제금 >>>> 여기서 남은 대금의 1/2 이내

4. 저당권과 전입확정일자 순서대로 배당

문제는 위의 낙찰대금-경비-세금 빠지고 남는 금액의 1/2 이내로 한정을 둡니다

예를들어 낙찰대금에서 법원경비 빼고고 세금 빼고고 남은 금액이 5천만원이라 하면

가정하면 남은 대금인 1/2인  2500만원만 보장 가능한 것입니다. 

결국 일부 보증금을 받지 못할수도 있다는 것입니다.

--------------------------------------------------------------------

1. 대리계약시 위임장을 받지못하였습니다.

문제의 소지가 있습니다. 반드시 소유자와 계약을 해야하며 대리인계약이라면 위임장과 인감증명서를 첨부해서

임차인이 받아 오는겁니다 또한 위임장에는 대금수령 모든 일체의 행위를 대리함이라고 명시가 되야합니다.

또한 직접 소유자와 통화하여 사실확인을 해야합니다.(녹취도 같이 진행하면 좋구요)

만약 경매진행이 되면 대리인 계약으로 위임장과 인감증명서 없으면 다른채권자들이 이의제기를 할것입니다.

이 경우 소유자가 계약한 적이 없다고 한다면 임차인은 소유자가 아닌자와 계약을 했기때문에 계약 자체가 

안된것으로 볼수있습니다. 이 경우 임차인은 보증금을 날릴 수도 있습니다.

일단 아무것도 안되어있다면 일단 분양회사에 전화하셔서 계약한자가 실제분양자인지 여부와 분양권 가압류등의  권리관계(중도금이나 잔금 대출금) 등을 확인하세요.

남은 잔금을 보내시기 전에 소유자 인감증명서와 위임장을 요구하세요. 그리고 관련해서 소유자 및 부동산과 상담하면서 녹음을 진행하시구요. 인감증명서와 위임장이 확인이 되면 잔금처리 하겠다고 말씀하셔야 할것 같습니다. 임대인측에서 안해준다면 문제가 있을 소지가 있으니 강하게 말씀하세요.

2. 두 부동산에보험을들어놨다며 자기들만 믿으라고 하시던데 문제가 생기면 책임을 져주나요? 

부동산에서 중개함에 있어 과실이 있을 경우 임차인이 손해본 전액에 대해서 보장해주진 않습니다. 일부분만 인정되는 것이 통상적입니다.

3.저희 보증금을 보호받으려면 제가 지금 할 수 있는 일은 무엇인가요?

위에서 말씀드렸다시피 일단 위임장을 먼저 확인하십시요. 

서울보증보험에서 전세금 보증보험 가입을 하시길 추천드립니다. 

집주인 담보대출 + 전세 보증금 : 주택 가격의 100% 이하(아파트)에서 가입이 가능하니 상당해보시길 바랍니다.

만약 이마저도 안된다면 차후 경매집행시 해당 집을 인수하시는 것도 염두해 두셔야할 듯 합니다.

-------------------------------------------------------------

처음이라 많이 어려우시리라 생각됩니다. 저도 신혼이기에 남같지 않아 밤늦게 글 남겨드립니다.

항상 계약을 할때 돈이 오가는 것이기에 사람만 100% 신뢰하고 할 수는 없습니다.

관련 법규를 곰곰히 따져보시고, 두 세번 확인하세요. 그리고, 제일 중요한 것은 항상 내 돈을

지킬수 있느냐하는 점입니다. 결혼 축하드립니다~