원룸(월세) 하자로 인해 계약만기전에 이사가려고 하는데요.. 가르쳐주세...

 

올해는 유난히 추운 탓에

실내와 외부의 기온차가 심했고

그로인해 결로 현상도 발생합니다.

 

따라서 내부의 습도가 증가하고

온도가 높으면

곰팡이 균이 번식하는데 자주 환기를 하여야 합니다.

귀하가 난방온도를 높인다면

높이는 만큼 결로현상은 더욱 심해져서

곰팡이가 빠르게 증식합니다.

 

가습기를 사용치 않고 수시로 환기를 하였음에도

곰팡이가 발생하였다면 통풍이나

누수,침수,보온 단열상의 문제는 없는지 진단을 받아 보시기 바랍니다.

 

어느정도의 곰팡이는 어쩔수 없으나

누수로 인하여 그 정도가 심하다면 원인을 파악하여 대처 하시기 바랍니다.

임대인이 사경을 헤맨다고하여

약정한 기간을 지나도 보수를 해태한다면

내용증명을 발송하여 법적인 조치를 취하겠다 하시기 바랍니다.

 

곰팡이 문제가 심각하여 생활을 함에 참을수 없을 정도로 불편하다면

임대인에게 보수를 요청하기바랍니다.

 

그래도 해결이 되지 않는다면

곰팡이로 인한 하자보수를 원인으로 임대차 계약의 해지를 통보하고

그로 인한 피해가 발생했다면 이를 청구할수도 있다봅니다.

 

우선은 임대인과 협의후 보수를 요구하고

방을 빼서 옮겨가는것도 생각해보기 바랍니다.

 

임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 수선을 하여야 할 의무를 부담합니다

(민법 제623조).

임대인이 수선의무를 부담하는 임대목적물의 파손정도에 관하여 판례는

"임대목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을

들이지 아니하고도 손쉽게고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서

임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면

임대인은 수선의무를 부담하지 않지만,

그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라

사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은

그 수선의무를 부담한다."라고 하고 있습니다.

또한 "임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나

임차인의 부담으로 돌릴수 있으나,

그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이

수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은

통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다 할 것이고,

대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 대수선,

기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고

여전히 임대인이 부담한다."라고 하였습니다

(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708판결).

그런데 임대인에게 이러한 수선의무가 생기기 위해서는 수선이 가능하여야 합니다.
수선이 불가능한 경우에는 임대물의 전부 또는

일부의 멸실(滅失)에 의한 이행불능의문제가 생기고,

수선의무의 문제는 아닙니다.

 

임대인의 수선의무불이행에 대하여 임차인에게는 채무불이행의 일반적 효과로서의 손해배상청구권과 해지권이 생길 수 있고,
임차료지급의 거절 또는 감액청구권도 생길 수 있습니다.

이와 관련된 판례를 보면

 "임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와

임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로,

임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이

목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을

거절할 수 있으나, 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는

그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의

지급을 거절할 수는 없다."라고 하였습니다

(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결).

따라서 위 사안의 경우 귀하가 임차한  부분은 통상 환기가 잘되지 않을 경우
수증기가 엉겨서 습기가 차는 현상도 있으므로,

그 원인을 잘 파악해 본 후 그 정도에 따라서 임대인의

수선의무불이행책임을 물을 수 있을 것인지 여부를 결정하여야할 것입니다.

 

 만일, 곰팡이나 습기가  침수, 누수 등으로 발생하였고,

그 방에서 거주하기 힘든 정도라고 한다면 귀하는

임대인의 수선의무불이행책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있을 것이고,

또한 임대차계약해지권을 행사할 수도 있으며,

임대인의 수선의무이행이 있을 때까지 귀하는 수선되지 않았기 때문에

사용·수익할수 없었던 비율로 임차료의 전부 또는 일부의 지급을

거절할 수 있다고 할 것입니다

 

따라서 결로와 곰팡이를 사유로 살수가없고

건강에도 문제가 발생하므로 이사를 할것이니

보증금을 반환하고 이사비용을 지불하라 요구하고

가급적 이사비용은 적더라도

보증금을 받아 집을 옮기는데 촛점을 맟춰 보시기 바랍니다.