주택 임대차에 관한 질문

1. 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 제1항에서는 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 주택임대차보호법 제10조(강행규정)에서는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”라고 규정하고 있으므로 2년미만의 약정인 경우 임차인은 2년미만의 약정계약기간과 동법 제4조의 법정주거안정기간중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 그러나 임대인은 동조 10조에 의해 그러하지 않습니다.


2. 임차인의 개인적인 사정으로 인한 계약해지라면 임대차계약기간만료이전에는 임차보증금을 반환해줄 필요 없습니다. 그러나 합의해지되었다면 반환해주어야 합니다.


3. 설문상으로는 정확한 판단이 안됩니다. 설문자의 요지는 1년계약중에 임차인과 잦은 충돌이 있어 다른 임차인을 구할려고 하는데, 임차인이 2년미만의 임대차계약의 경우에도 그 계약기간을 2년으로본다는 임대차보호법4조의 규정에 의거해 2년의 법정주거안정기간을 주장한 사안으로 보입니다.

그러는중에 참지못한 임대인이 집을 내놓고 대신 계약일로부터 1월이 지나면 입주하게끔 하여 묵시적승을 받았는데, 임차인이 새로운 임차계약이 되지않은 상태에서 나가면서 임차보증금의 반환을 요구한 사안.. 제가 파악한게 맞는지 모르겠네요. 어쨌든 저는 이렇게 알고 조언해드리겠습니다.


임차인은 2년미만의 계약을 맺은이상, 2년미만의 약정기간과 2년의 법정주거안정기간중 임차인에게 유리한 쪽을 선택할 권리가 있습니다. 그런데 위의 사안에서 임차인은 약정기간이 아닌 법정기간을 선택하였고, 따라서 계약만료는 2003년 12에 도래합니다.

따라서 임차인의 주택명도는 양당사자의 합의에 의한 '합의해지'이지 2년의 법정주거안정기간과는 무관합니다. 문제는 합의의 내용이 새로운 임차인이 나타나 계약이 이루어진 후 3-4주후까지 방을 비워주기로 한 것으로 보이는데, 새로운임차인이 나타나지 않은 상태에서 전임차인이 임대목적물을 반환하고 임차보증금의 반환을 요구하고 있는 것이로 보입니다.

즉 임대인이 '새로운 임차인을 구하여 계약을 맺으면 계약은 해지되나, 단 전세보증금반환 및 목적물의 양도는 3-4주의 기간의 여유를 두겠다'는 취지의 합의해지 청약을 하였고, 이에 대해 임차인이 묵시적으로 승인하였는데, 차후 임차인이 임대인과의 합의내용과는 다르게 새임차계약이 없었는데도 임차보증금의 반환을 요구한다면 합의해지청약을 거절한 것으로 보아야합니다. 즉 '합의해지'가 안됐다는 말입니다.


따라서 임대인과 임차인사이에 합의해지가 없으므로, 당연히 임차인이 선택한 법정주거안정기간에 따라 계약기간은 2년이며, 2년의 계약기간이 만료하기전까지 임차보증금을 반환할 필요 없습니다 .

단 임대인이 새로운 임차계약을 맺어 새로운임차인이 입주하게되면, 임대인은 임차인이 방을 비우고 나감으로서 임대인에게  요구한 계약해지청약에 대해 묵시적으로 승락한 것이 되므로, 임차보증금을 바로 상환해야합니다. 설사 묵시적 승인이 인정되지 않는다해도 동일한 임차목적물에 대해 중복된 임차료를 받는 것으로 전임차인으로 받는 임차료는 부당이득이 되므로 결과는 마찬가지 입니다.

더군다나 양당사자의 합의해지는 단지 구두로만 주고받은 것으로, 물론 구두로 한 약속도 '낙성계약주의'에 따라 유효하지만, 법적분쟁이 발생하면 증명할수 없는 구두계약은 아무 의미가 없습니다. 막말로 둘사이에 말로만 계약하고 증인 기타 증명할 수 있는 방법이 없다면 서로 다른 주장을 할 경우에는(분쟁이 발생할시에는) 있으나 마나한 계약이 되는 것이고, '합의해지'계약이 없다고 주장한다면 아직 계약만료 전이므로 임차보증금을 반환할 필요가 없는 것입니다.

남들 말 하나도 듣을 필요 없습니다.법 조문까지 보실 필요도 없이 님의 상식과 양심대로 행동하시면 됩니다. 그러면 큰 문제 없으니까요. 그래서 무슨일 생기면 쪽지 주세요 제가 도와드리지요
그럴 자격 있는 사람이니 믿으시구요 한마디로 걱정하지 마시라는 말입니다
그저 님 상황을 보니 답답할 거 같구..자세한 법조문 보다 위로도 받고 싶고 해서 쓰신거 같은데.....
참 내가 더 답답합니다. 공개적으로 못 할 말이 참 많네요
그래서 처음에 간단하게 답변하다가 다시 조금 덧 붙입니다.

주택임대차 보호법이 경제적인 약자인 임차인에 대한 권리를 보호하고자 하는 뜻에서 제정되었다는 점은 어떻게 보면 임대인에게는 불평등한 법이 아니 객관적으로 불평등한 법이지요. 그러나 우리나라 주택의 현실상 제정된 법률이라 어쩔 수 없답니다.

1. 1번은 임차인이 못나가겠다고 하면 특별한 사유가 없는 한은 안됩다,
1년이든 2년 약정이든 기본 2년 약정으로 보시는거 아시죠?

2. 상환해주기로 했다면 주셔야지요.

물론 상황이 질문하신분 노모님 집은 안나갔는데 임차인이 집을 구해 나간 상황인데 이글 내용만을 보면 임차인이 새로운 세입자 찾을 때까지 기다려 준다고 했는데 갑자기 나갔다는 말씀이신데 제가 제대로 이해했습니까? 그럼 위 2번답은 도리상으로 한 말이고 바로 안주셔도 됩니다. 민법은 워낙 개개의 경우마다 다른 결과가 나와 전후 사정을 다알기 전에는 법률가들 조차 함부로 말 할 수 없읍니다

3. 제가 제대로 이해 했다는 전제하에서 일단 주택에 근저당이 없다고 생각하고 제 소견을 말씀 드리면 임차인에게서 전화오면 노모님은 흥분하지는 마시고 집에 돈이 없다는 걸 말하셨었겠지만 강조를 하시고 세가 나가면 바로 드린다고 답변하고 곧 줄테니 기다리라고만 하세요. 어차피 법적해서 끝까지 가면 임차인쪽이 유리하지만 사실상 법적 처리 되기 전에 새로운 세입자 들어올거 아닙니까?

정말 아무리 주택임대차 보호법이 있다고해도 제집에 그런 세입자가 있다면 골탕먹일 방법은 얼마든지 많습니다. 님도 조금 깊이 알아 보신면 아실테지만 도리상......

민사적 문제의 최고의 결과는 법적 해결이나 법률기관의 도움보다는 당사자간의 원만한 합의라는 것을 명심하십시오....
참고로 임대차 문제 때문에 2년간 민사소송을 하고나니 이런 저런거 따지면 양쪽다 승자는 없더라구요.
암튼 잘 해결되시길////

1. 2001년12월에 계약을 하셨는데 그게 전세인지 월세인지 내용상 헷갈리는 부분이 있습니다.
그러나 님의 이야기를 종합해보면 전세든 월세든 님에게 불리하지 않습니다.

주택임대차보호법상에 보면 묵시적 갱신이란 것이 있습니다. 그러나 님의 경우에 보면 일단 1년으로 계약을 했는데 임차인이 1년을 넘게 산것을 알수있습니다. 즉 2001년12월 부터 2003년 4월에 이사를 하였으므로 1년 5개월을 거주하였습니다. 이것을 보면 임차인은 1년 계약의 유효를 주장할수 없게 되었습니다. 그러므로 임차인은 2년을 살아야합니다. 그런데 도중에 이사를 갔으므로 오히려 님께서 손해배상을 주장할수 있는 입장이 된것입니다.

만약 전세라면 님의 집이 다시 전세를 놓게 될때까지의 관리비용 (전기,수도등등) 을 모두 전세금에서 공제하고 전세입주가 된후 지불하면됩니다.

그리고 만약 월세라면 집을 재 월세놓아서 입주할때까지의 월세를 모두 공제하고 보증금을 돌려줄수 있습니다.

노모를 찾아와서 공갈 협박하는 사람들을 보고 화가나서 말씀드리는 것입니다. 물론 임차인 입장도 있을수는 있겠지만.. 일단 문의하신 님의 입장에서 말씀드립니다.
결론적으로 전세금이나 보증금을 지금 집이 나가지 않은 상태에서 돌려줄 필요가 없습니다. 그리고 오히려 집이 비어있음으로 인한 손해배상을 받을수 있습니다. 임차인은 2001년12월부터 2003년12월까지 살아야할 책임과 권리가 함께 있는것입니다. 그러므로 올 12월까지는 집이 안나가도 돈을 돌려줄 필요가 없습니다. 월세라면 보증금에서 그 월세를 공제하고 돌려주면 됩니다.

2. 절대로 계약해지를 합의해 주지 마세요. 구두상의 합의는 사실상 소용이 없습니다. 문서로 주고받지 않았다면 이전에 이야기 하신것 모두 없던일이라고 하세요. 임차인쪽에서 이미 그런 약속을 어겼으므로 이쪽도 강하게 나갈 필요가 있습니다. 혹 법적으로 한다면 그렇게 하라고 하세요. 절대로 불리하지 않고 오히려 나중에 정신적,물질적 손해배상 요구할수도 있습니다.

3. 더 문의하실 내용이 있으면 제 홈페이지에 글을 올리시던지 아니면 홈페이지에 나온 전화로 연락 주세요.

도움이 되시길 바랍니다.