안녕하세요.
귀하의 질문에 대한 답변을 드리겠습니다.
**1. 근저당설정과 전세반환보증보험**
근저당설정은 주택에 대하여 채권을 담보하기 위해 설정하는 담보권입니다. 근저당설정을 하면, 채권자가 채무불이행 시 주택을 경매하여 채권을 변제받을 수 있습니다.
전세반환보증보험은 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려주지 못하는 경우, 보증기관이 임차인에게 전세금을 대신 지급하는 보험입니다.
귀하의 경우, 전세금이 1억 2천만 원이고, 중소기업청년전세자금대출로 9천 6백만 원을 대출받으셨으므로, 임대인에게 지급해야 할 전세금은 2천 4백만 원입니다.
근저당설정을 하지 않더라도, 전세반환보증보험에 가입하면, 임대인이 전세금을 돌려주지 못하는 경우, 보증기관이 임차인에게 2천 4백만 원을 대신 지급할 수 있습니다.
따라서, 귀하의 경우, 근저당설정을 하지 않더라도 전세반환보증보험에 가입만 하면 충분합니다.
**2. 보증한도**
보증한도는 보증기관이 임차인에게 전세금을 대신 지급할 수 있는 한도를 말합니다. 보증한도는 주택가격, 담보인정비율, 선순위 채권 등을 고려하여 산정됩니다.
귀하의 경우, 주택가격이 2억 4천만 원이고, 담보인정비율이 90%라고 가정하면, 보증한도는 2억 1천 6백만 원입니다.
다만, 귀하의 주택에는 선순위 채권이 1억 9천 2백만 원이 설정되어 있으므로, 실제 보증한도는 2천 4백만 원으로 산정됩니다.
따라서, 귀하의 경우, 전세금이 2천 4백만 원으로 보증한도와 동일하므로, 보증보험 가입이 가능합니다.
**3. 이사 시 전세금을 온전히 돌려받을 수 있는 법적 안전장치**
이사 시 전세금을 온전히 돌려받을 수 있는 법적 안전장치는 다음과 같습니다.
* **확정일자**
확정일자는 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 것을 말합니다. 확정일자를 받으면, 임대차계약이 임차인의 의사에 반하여 해지되지 않도록 보호받을 수 있습니다.
* **전입신고**
전입신고를 하면, 임차인이 해당 주택에 거주하고 있음을 공적으로 확인할 수 있습니다. 전입신고를 하면, 임대인이 임대차계약을 해지하여 임차인을 강제 퇴거시키기 어렵습니다.
* **보증보험**
전세반환보증보험에 가입하면, 임대인이 전세금을 돌려주지 못하는 경우, 보증기관이 임차인에게 전세금을 대신 지급할 수 있습니다.
* **전세권설정**
전세권을 설정하면, 임대인이 전세금을 돌려주지 못하는 경우, 임차인이 해당 주택에 대하여 경매를 신청하여 전세금을 변제받을 수 있습니다.
귀하의 경우, 이미 전입신고를 하셨고, 전세반환보증보험에 가입하실 예정이므로, 위의 안전장치 중 확정일자와 전세반환보증보험으로 충분할 것으로 보입니다.
추가로, 집주인분이 입주와 동시에 근저당설정을 해지하기로 하셨으므로, 근저당설정을 해지하는 조건으로 전세금을 증액하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
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