전세계약을 했습니다 이사날이 다가오는데요 확정일자..

안녕하세요.

 

1. 당연히 믿어야 되지요.

다만 문제가 되는것은 귀하가 열람한 이후, 확정일자를 받고 그 확정일자의 효력이 발생되기전에 등기에 다른채무가 설정된다면 어떻게 하는가에 대한 걱정인 것으로 보이는데, 집주인의 그런행동을 막을길은 없는 것이며,

귀하가 계약할때에 계약조건으로 즉 특약사항에 '임대차계약 이후에 등기상에 다른채무가 설정될 경우에는 본계약은 임대인의 계약위반으로 해지하는 것으로 하며, 임대인은 임차인에게 계약위반에 따른 손해배상을 하기로한다' 는 내용을 쓰면 되는 것입니다.

 

2. 확정일자의 효력은 전입신고와 확정일자 두가지가 갖추어진 다믕날부터 효력을 발생하는것이 아니고....

확정일자를 받은날부터 효력이 발생하는것입니다.

다시말하면 어제 전입신고하고 오늘 확정일자를 받았다면, 확정일자의 효력은 두가지조건을갖춘 다음날인 내일부터 효력이 발생되는 것이 아니고, 오늘부터 효력이 발생되는 것입니다.

다만 같은날자에 전입신고및 확정일자를 받았을 경우에는, 주택임대차보호법 3조1항에 의하면 전입신고는 익일 즉 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 것이므로, 주민등록전입신고가 되어있어야 효력을 인정받을수 있게되는 확정일자도 다음날부터 효력을 인정받게 되는 것입니다. 

 

귀하가 받은 확정일자의 효력이 발생된날 이후에 등기상에 근저당 등의 다른권리가 설정된다면 그런권리들은 모두 귀하보다 후순위가 되게 되는 것입니다.

 

3. 별문제가 있을것으로 보이지는 않지만, 원칙으로는 등기상의 집주인명의의 통장으로 이체해야 합니다.

잔금지불시에는 반드시 등기상 집주인 이름의 통장으로 입금하세요.

 

4. 확정일자 받는것과 근저당은 다른 것입니다.

확정일자는 등기에 올라가는것이 아니고, 등기상에 올라가지 않아도, 주택임대차보호법에 의해서 보호를 받는 것이고,  근저당은 등기상에 권리를 등기하므로서 권리를 인정받게되는 것인데,

확정일자와 근저당의 우선순위는 날자가 빠른것이 우선순위입니다.

즉 확정일자는 등기상에 올라가지 않지만, 등기상에 올라간 근저당날자보다 확정일자 받은 날자가 빠르다면 확정일자가 우선순위가 된다는 것입니다.

 

 

잘하셨네요

근저당 설정을 체무관계에서 일어날수 있는 것

즉 네가 돈을 꿔두었는에 친구가 당장 값을 능력이 안될때 그만한 가격대가 되는 물건을

법무사에서 친구와 나 법무사가 증인이 되고 만약에 돈을 안줄때 법으로 경매해도 되는것.....

뭐 그런것입니다

반갑습니다

현업중인 공인 중개사입니다.

 

1, 등기부 등본상 을구에 근저당, 전세등기등 설정이 없다면

    깨끗한 상태입니다.

    갑구에는 압류나, 가등기같은 것이 없고

    마지막에 등기 명의인에 대한 것만 잇다면 깨끗한 상태입니다.

 

2, 등기부 등본이 깨긋한 상태에서는

    전입신고와, 확정일자를 득하면 우선순위가 될수 있습니다.

    * 확정일자의 효력은 전입+확정일자 의 2가지 요건이 동시에 충족한날의 익일

       즉, 다음날부터 효력이 발생합니다.

 

3, 잔금시는 명의인을 입회캐 하여 확입하시면 됩니다.

 

4, 확정일자와 근저당은 의미가 다른것입니다.

    근저당은 물권이며 확정일자는 설정을 하는 것이 아닙니다.

 

감사합니다^^