전세계약 만기후 임차인 등기명령신청시 불이익은?

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못하는 임차인이 이사를 가려해도 이사를 가게 되면 주민등록의 계속성과 주택인도의 원칙상 대항력을 잃게 되어 이사조차 제대로 갈 수 없을 정도로 임차인의 보호문제가 있어서 임차인의 보호를 위하여 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되므로 마음놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도입니다.

즉, 임대차가 종료 된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권을 취득하고, 만일 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 유지하며, 임차권등기이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되므로 임차인이 자유롭게 주거를 이전할 수 있게 되는 것입니다.(주택임대차보호법 제3조의3).

따라서 님처럼 이미 대항력과 우선변제력을 취득한 자는 등기명령이 경료됨으로써 전의 우선변제력과 대항력이 유지되므로 먼저 질문하신 사항(혹시 매매예약이나 근저당설정된것이 우선순위가되고 저희가 밀려나게되는지요?)에 대한 답은 되었으리라 생각합니다.


그러나 이 제도는 이사를 감으로써 주민등록지의 이전으로 인해 주택임대차보호법사의 대항력과 우선변제력을 상실하는 임차인을 보호하기 위한 제도로, 님의 경우에는 전혀 필요없는 제도입니다.

님은 주택임차권등기명령에 의하지 않고도 여전히 우선변제력과 대항력을 유지하고 있기 때문입니다.


한편 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 본문에서
'주택의 인도와 주민등록의 전입신고를 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택 등의 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다'고 규정하고 있으므로,

2001년에 임대차 계약을 하고 입주와 전입신고, 확정일자를 모두 갖춘때로부터 대항력과 우선변제력은 유지되고 있고, 그이전에 설정된 물권이 없으므로 님이 1순위로 보호될 것입니다.

집가액에 대한 언급을 안하셨지만, 통상 전세금은 집가액의 절반정도로 정해지므로, 님의 경우 경매가 진행되어 경락된다해도 전세금을 배당받을만한 충분히 여유가 있어 보입니다.


제가 보기에 님에게 지금 중요한 문제는 우선변제력과 대항력의 유지여부가 아니라, 계약해지에 따른 의무이행이 문제될것으로 보입니다.

즉 계약만료 1개월전에 님이 임대인에게 계약해지의 의사표시를 했다면, 2003년 2월 28일 부로 임대차계약은 종료되고, 임차인은 목적물을 반환하여야 하고, 임대인은 밀린 임차료 및 손해를 공제한 보증금을 반환하여야 하며, 면제특약이 없다면 필요비 및 유익비 등을 반환하여야 하고, 이것은 동시에 이루어져야 합니다(민법 제536조, 제618조)

또한 판례에 의하면 "채권적 전세권에 있어서는 그 건물의 시가의 절반상당정도의 금액이 전세금으로써 일시에 교부되고 그 전세금의 이자는 그 임대료와 상계 되고 있음이 특단의 사정이 없는 한 인정 시행되어 오고 있고, 당사자 일방이 목적물 명도채무와 다른 일방의 전세금반환채무는 특단의 사정이 없는 한 동시이행관계에 있으므로, 전세계약기간 종료 후 전세금을 반환치 않고 있는 동안의 본 건 건물부분의 점유를 불법점유라 할 수 없고 점유사용에 따른 임료 상당액과 전세금에 대한 이자상당액은 서로 대가관계에 있다고 봄이 상당하다."라고 한 바 있습니다(대법원 1976. 10. 26. 선고 76다1184 판결)


즉 님은 집주인이 전세금을 줄때까지 그 집에 있을 정당한 권리가 있으나, 반대로 집주인 또한 님이 나갈때까지 전세금을 지불하지 않을 정당한 항변권이 있으므로(동시이행의 항변권)

님이 집주인을 상대로 임차보증금반환청구소송을 제기할 경우에는 동시이행판결(상환판결) 즉, 임차목적물의 명도와 동시에 임차보증금을 지급하라는 판결이 될 것으로 법적인 조치를 취하는것은 별 의미가 없어 보입니다.

가장 중요한 것은 집주인과의 원만한 합의로, 님의 경우 따로 취해야할 법적조치는 없습니다. 집주인과 계속협의하셔서 좋은 결과 얻기 바랍니다.

법조항을 들어가면서 설명하면 읽기도 쓰기도 귀챦고...
결론만 빨리 말씀드리면 님의 순위는 최우선이고 근저당권보다 앞서므로
경매에 넘어가도 전액을 다 보상 받으실수 있고...
등기명령을 하면 순위는 확정일자 받은 날로 인정이 됩니다.

어쨌거나 빨리 돈받고 나가세요. 그게 최상일듯

그 집에 거주하시는 한은 임차권 등기명령을 이용하여 등기하실 필요가 없습니다. 그냥 확정일자등의 대항력이 그대로 유지됩니다. 그렇지만 매매예약등 수상한 등기가 올라오고 그것의 말소가 불확실한 상태에서 그냥 기다린다는것은 시간만 보내게 될것을 우려하지 않을수 없습니다.

현재 등기부등본의 상태로 보아 단기간에 전세보증금을 돌려받기는 쉽지않을것으로 보입니다. 따라서 일단 주인의 대처를 보아가면서 지금부터 임대보증금반환 청구소송을 준비하시는 것이 좋을듯 싶습니다.

이를 위해서 먼저 내용증명 우편으로 보증금을 반환해 줄것을 요청하시고 답이 없을시
아래의 내용을 참고하시어 보증금 반환소송을 하시고 그 다음에 경매등의 절차를 거쳐 확실하게 보증금을 반환 받으시는 것이 좋을듯합니다. 님의 경우에 확실히 보증금을 반환 받을수 있을것으로 보입니다.

제3조의2 【임대보증금의 회수】
임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의2의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
(개정 97.12.13, / 단서삭제 99.1.21)

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.

님의 경우에는 당장은 임차권 등기명령이 필요 없네요.

임차권 등기명령제도는 임차기간이 끝난 다음에 이사를 가야 할 경우에 필요한 제도 입니다. 님과 같이 계속 살 것이라면 임차권등기는 필요 없지요. 또한 임차권등기가 이루어 지면, 다음에 들어오는 임차인은 소액보증금보장을 못받기 때문에 이 사실을 모른다면 모를까 알면 다음 사람이 안들어 오겠죠.

님의 말씀으로는 님보다 먼저 저당권을 설정한 사람이 없는 것으로 보이니깐 님께서 계속 대항력을 갖추고 계신다면 나중에 경매되더라도 님이 1순위로 배당받을 수 있습니다. 다 돌려 받을 수 있는지 여부는 경매가 얼마에 낙찰 되는가에 달려 있는데, 님이 3700만원에 전세계약을 하고 있는데 나중에 은행이 근저당으로 1400만원을 빌려 줬을 정도의 시가를 가진 부동산이라면 경매되더라도 님이 전세금은 모두 받겠네요.

님이 생각하시는 임차권등기명령은 약간 문제가 있어 보이는데 임차권등기명령제도는 이사는 가야하는데 보증금을 우선변제 받을려면 경매가 될 때 경락허가결정 선고시까지 [주택의 인도와 주민등록 및 임대차계약증서상에 확정일자]의 요건을 갖추고 있어야 하는데 만약 이사를 가버리면 이 요건중에서 주택의 인도라는 요건을 상실하게 되는 문제점 때문에 생긴 제도거든요.

다시 말해서 임차권등기명령을 한다고 하더라도 돈이 당장 생기는 건 아니라는 것이죠. 님께서도 말씀 하셨듯이 님은 다른 전세금을 마련할 수 없는데 어차피 이사갈 수도 없으면 임차권등기만 하면 님에게 아무 쓸모가 없다는 거죠.

먼저 주인하고 잘 타협하시고 안되면 보증금반환청구소송을 제기해서 확정판결을 받거나 기타 이에 준하는 집행권원에 기해 강제경매를 신청해야 겠네요.

근데 위에 한분이 민법에 의해서(536조) 먼저 임차주택을 명도하여야 한다고 하셨는데 그건 아닌것 같구요. 주택임대차보호법의 특례에 의해서 이 경우에는 임차인이 주택을 명도하지 않고도 강제경매를 신청할 수 있도록 되어 있어요. (주택임대차보호법 제3조의 2 제1항)
또한 임대차 종료 문제를 제기하셨는데, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 간주합니다(동법4조의 2항)

잘 해결되길 빌어요