[급-내공드림]★전세만기후 임차권 등기와 지급명령에 관해..

임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 인차인이
법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면
임차인은 주임법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및
제3조의 2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득하게 됩니다.
다만 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는
종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는
주택의 점유와 주민등록의 요건(대항력의 요건)을 상실하더라도 이미
취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다.

그러나 주의햐야 할점은 임차권등기명령의 효과는 임차권등기명령 신청시가
아니라 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생한다는 점입니다.
따라서 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른곳으로 이사가거나
전출하여서는 안되고 그 이전에 반드시 임차권등기가
경료된사실을 확인해야 합니다.

또 주임법 제3조 제1항에는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한
임차인이 법원에 신청하는 것으로 되어있으므로 님께서는
임대차 만료일은 5월31일 넘겨서 신청하실 수 있을 것으로 보임니다..
신청후 등기가 나기까지는 통산 2주 정도의 시일이 필요합니다..
따라서 임차권등기가 경료된것을 확인하기까지는
점유와 주민등록을 옮겨서는 않됩니다...
다만 판례를 보면 " 주택임차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는
주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등
가족의 주민등록을 포함한다. 즉 주택임차인이 그 가족과 함께
그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로
둔채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나
종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼수 없는 만큼, 인대차의 제3자에 대한
대항력을 상실하지 아니한다"(대판 1996,1,26,95다30338)
의 경우처럼 가족 일부의 주민등록은 임차권등기가 경료될때까지만
주민등록과 점유를 계속유지하면 되겠네요..

임차권등기명령은 법원이 임차인의 보증금반환청구권의
채권을 물권화 시켜주는 것에 불과합니다.
즉 임차권등기명령은 기존에 있던 대항력(임대인에 대한 대항력이 아니라
제3자에 대한 대항력입니다.-- 경락자 또는 후순위권자등)및 우선변제권을
유지시켜주는 것에 불과합니다.. 보증금을 반환 받기위해서는
보증금반환청구소송을 해야 지급명령을 받아낼 수 있습니다..
다시말하면 임차권등기명령과 보증금반황청구소송을 동시에 신청할 수는
있으나 지급명령을 동시에 받을 수는 없습니다..

제가 생각하기에는 소송을 시작하신다면 시간적으로
오래걸릴것이고 물론 승소하실것입니다만
그러면 그동안 빌리신 이자를 감당해야 하는 어려움이 있을 것같네요..
임대인과 잘 타협하시는 것이 최선의 길이라고 생각합니다..
물론 임차권등기명령을 하시구요.....

안녕하세여...

우선 님은 계약이 해지가 된것으로 보아야 합니다... 계약이 만료가 되었다는 것은

보증금을 반환을 받아야 한다는 것이고요... 이를 이행 하지 않는다면 법족조치가

가능 하다는 것입니다...

자~~ 그럼 님은 다른곳으로 전입을 해야하기 때문에 관할법원의 임차권등기명령을 접수

후 부동산등기부등본에 기재가 되어 있는지 확인을 하신후에 전입을 하셔야 합니다..

아님 현제 부인분만 남겨두시고 남편분은 새로이사할 곳으로 전입을 하셔도 됩니다..

그럼 님의 질문내용을 확링해 보도록 하죠...

1. 신랑은 이사갈곳 문제때문에.. 내일 그쪽으로 주소를 이전해야 하는데.. 그럼,, 내일 아침에.. 먼저 지금 주소의 주민등록을 띄어서.. 임차권 등기와 지급명령 신청을 하고.. 이사할 곳으로 주소를 이전하면 될까요?

답.....>>>임차권등기를 하시고 완룔후에 전입을 하셔도 되지만 배우자분이 남아 있다면 대항력을 계속 유지가 됩니다...

2. 임차권 등기와 지급명령을.. 동시에 할 수 있나요..?

답.....>>>가능 합니다... 계약이 만료가 된 시점부터~` 관할법원에 신청 하실수가 있습니다...

3. 임차권 등기와 지급명령 신청후엔.. 이쪽 주소엔 저와 아이들만 남게 됩니다.. 그래도~ 법적으로 아무 불이익이 없는지요...

답.....>>>불이익이 없습니다..

4. 임차권 등기후 또는 지급명령 신청후.. 전세금 반환을 받을때까지 절차를 알려주세요... 이미 이사가야할곳.. 잔금 때문에.. 급하게 돈을 빌린 상태랍니다.. 오래 쓸수 있는 돈이 아니라.. 빨리 전세금을 돌려받아야 하거든요... 어떻게 해야.. 빨리 해결할 수 있을지... 알려주세요!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

답.....>>>가잘 빨리 받는 것은 집주인한테 받는 것이 가장 빠르겠지여....
하지만 그렇치 않을 경우는 법원의 소송으로 받아야 하므로 빠르다,아니다라고 단정 지어 말하기가 곤란 합니다... 법원에 따라 길어 질수가 있고 아님 짧은 시간에 끝날수도 있기 때문입니다...

자`~여기까지가 님의 대한 질문이였습니다... 차고로 지급명령신청후 집중니한테 송달

된날부터 14일후면 확정판결이 됩니다... 단~이의신청이 없을 경우입니다.

확정이 되면 부동산에 강제경매를 할수가 있습니다...

또한 아래의 내용은 현제 님이 취할수 있는 조치들입니다... 참고하셔서 좋은 결과

있으시길 바랍니다...

(1) 임차권등기명령이란

종래에는 임대차가 종료된 후 임차인이 보증금을 받지 못하고 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출할 경우에 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 반환 받지 못한 문제점이 있어 1999.3.1.부터 주택임대차보호법을 개정하여 약자인 임차인의 권익보호에 충실히 기한 임차권등기명령제도를 신설하였다.

가령 임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 받지 못한 임차인이 근무지 변경 등으로 이주할 필요가 있는 경우에 단독으로 임차권등기를 마치면 그 이후로부터 주택의 점유와 주민등록요건이 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권이 상실하지 않아 자유롭게 주거를 옮길 수 있다.


(2) 신청방법

임차인은 신청서(당사자 수+법원용 1통) 3통, 첨부서류(임대차계약서 사본 1통, 주민등록표등본 1통, 부동산등기부등본 1통, 대리인이 접수할 경우에 위임장 1통 등)을 준비하여, 부동산 소재지 관할 시·군·구청에서 등록세과세표준 및 세액신고서를 작성하여 등록세·교육세를 납부하고, 임차주택이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군법원에 가서 인지2,500원을 법원구내 우체국에서 구입하여 신청서 표지에 붙이고, 송달료 16,200원은 법원구내 은행에 송달료예납전표를 작성하여 납부하고 그 영수증과 함께 신청서를 제출하면 된다.


>>>부속서류①신청서 3통 ②임대차계약서 사본 1통 ③주민등록등본 1통
④부동산등기부등본 1통-건물분 ⑤대리로 하실 경우 위임장 1통(인감첨부)
⑥등록세납부 영수증 ⑦송달료납부 영수증 ⑧수입인지 ⑨부동산 목록 5통

(3) 재판

임차권등기명령의 신청이 있으면 법원은 당사자를 소환하지 않고 신청서만으로 심리를 하여 신청이 이유 있으면 임차권등기명령을 발령하고, 신청이 이유 없으면 기각한다. 기각한 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. 임차권등기명령을 발령한 법원은 지체 없이 촉탁서에 재판서 등본을 첨부하여 임차주택이 있는 곳을 관할하는 등기소에 임차권등기를 촉탁하고, 등기공무원은 이 촉탁에 의하여 건물등기부에 임차권등기를 기입한다. 즉 부동산등기부등본에 그 사실을 기입한다. 따라서 결정이 있고 약 7일 후 부동산등기부등본을 보거나 등본교부신청을 하면 그 사실을 알 수 있다.


(4) 효력

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 그대로 취득한다. 만일 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있는 대항력과 유선변제권을 상실하지 아니한다. 효력발생은 결정이 임대인에게 송달된 때에 그 효력이 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 주민등록전출을 하여서는 안되고 반드시 임차권등기가 되어 있는가 확인을 하여야 한다.

임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기를 마치면 주택을 그 이후에 다른 사람이 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.

내용증명

집주인이 전세금을 대폭 인상하여 세입자를 구하지 못하고 제때에 보증금을 받기 어려울 때가 많다. 아무튼 계약기간이 만료하고 전세계약을 갱신하지 않기로 하였음에도 불구하고 차일피일 전세금지급을 할 생각을 하지 않는 경우에는 일단 전세금을 지급하라는 독촉과 법적 조치의 의지를 표명하는 내용의 통고서를 주인 앞으로 보내는 것이 필요하다.

전세금반환소송

1. 재산(부동산 및 채권)가압류

채무자에게 재산이 있다고 하여 안심하고 소송을 제기한 후 판결만 기다리고 있어서는 위험하다. 채무자가 소송진행 중에 자신의 재산을 제3자에게 양도한 경우에는 채권자는 승소판결을 받더라도 그 재산에 대하여는 강제집행을 할 수 없게 되기 때문이다. 이러한 경우를 대비하여 확정판결을 받기 전에 훗날 강제집행을 용이하게 하기 위하여 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자의 처분권을 제한할 수 있도록 마련한 제도가 가압류 등의 보전 절차라 한다.

>>>소유자명의로된 부동산, 예금, 적금, 보험, 급여, 임대보증금등등...

2. 지급명령

집주인이 전세보증금반환의무가 있다는 사실을 인정하고 있어서 임차인의 채권의 존재 자체를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우에는 법원에 전세금반환청구 소송이나 소액사건 심판절차보다 빠른 시간과 적은 경비로 전세금을 반환할 것을 명하는 지급명령이라는 법원의 결정문을 받게 되는 것이 지급 명령 신청이다.

3. 보증금청구 소송

①지급명령신청은 집주인이 지급명령에 순순히 응하지 않고 이의신청을 하게 되면 오히려 시간만 낭비하게 되므로 이 때는 바로 최후의 수단으로 보증금반환청구소송을 제기 해야 한다.
②집주인의 주소를 관할하는 법원에 소장을 제출하는데 접수 후 2~3주 사이에 재판일이 통보되고 한번의 재판으로 종료되는 것이 원칙이다. 이때, 집주인이 출석하지 않거나 답변서도 제출하지 않는 경우 즉석에서 승소판결이 나오며 이 확정판결문을 기초로 강제집행도 할 수 있는 것이다.

부동산경매를 했을 경우는 법원에 따라 다소 차이는 있겠지만...1차에 낙찰이 된다면 최소 4개월은 소요됩니다...

***임대기간이 만료후 시점에서 청구 하실수 있으세여...***

답변에 만족 하시는지 모르겠네여... 궁금한것 있으시면 메일이나 쪽지주세여... 아는 한도내에서 답변 드릴게여...

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