전대차 계약시 유의 사항 질문 입니다.

 

※ 용어 정리 : 임대인(=집주인)-전대인(=임차인)-전차인(=또 임차인) 관계입니다.

 

 

   우선, 질문하신 내용에 대한 답변 먼저 드립니다. 그리고 설명은 알기쉽게 말씀드립니다.

 

 

1. 전대차 계약 이므로 만기가 제 임대차 계약기간인 내년 7월 까지로 동일한데

    새로운 전대인이 2년을 주장하며 연장하겠다면 어떻게 해야 되나요.

    ---> 전대차 기간은 전대인(임차인)의 계약기간 범위 내에서 유효하며,

            이 사실은 전차인에게 반드시 사실대로 명확히 통지해야 합니다.

 

2. 현 전세시세가 3억인데 보증금 없이 월 90은 적당한 금액 인지요. (시세보다 너무 싸다는 생각은 듭니다)

    보증금이 아예 없으면 조금 불안 한데 괜찮을 런지요.

    ---> 전세시세 3억을 월세로 전환하면 월150만원이 기준입니다. * 월세전환율 = 보증금  × 0.5~6%

            보증금은 전차인이 월세를 못 낼 때, 그 보증금에서 차감하기 위한 용도도 있습니다.

            지금, 질문하신 분께서 말씀하신 월 90만원은 3억원의 월 금융이자 정도인 것 같습니다. 

 

3. 집주인의 동의는 어떤형태로 받아야 하는지요 ( 예: 계약서 서명, 동의한다는 내용의 문자 내용 등)

    ---> 전대차계약서 특약사항에 기재하는 게 보편적입니다.

            "- 본 전대차는 임대인의 동의하에 계약함.  ○○○ (서명/인)"

            또는, 별지에 따로 한장 작성하셔도 무방합니다.

            다만, 무엇이든 사전에 확보해야 안전합니다.

 

4. 집주인의 동의를 받고 계약을 진행했다는 가정하에 만약 전차인이 사는동안 집에 큰하자를 일으키면

   배상 책임은 누구에게 있는지요 ( 예: 화재발생, 집기 파손,  시설물 파손등) 

   ---> 임대인은 전대인과 전차인 모두에게 그 책임을 물을 수 있고, 전대인은 임대인에 대해서만큼은

           전차인이 야기한 문제의 책임으로부터 자유롭지 못합니다.

           왜냐면 임대인-전차인간 직접 계약이 아니라, 전대인의 책임으로 전대차계약한 것이기 때문입니다.

 

5. 전대를 하였을때 제 전세 보증금의 대항력을 갖추려면 어떻게 해야 하나요.

    ---> (임대인 동의 확보는 별론으로 하고)

             전대인의 대항력은 유지 됩니다.

             물론 처음에 점유하고 전입신고 했다면 있을 것이고, 전차인이 점유하고 또 전입신고 하면

             소위 "간접점유"라 하여 대항력이 그대로 유지됩니다. 만약 전차인이 개인사정으로 예고 없이

             이사를 가 버리면 대항력을 상실할 수 있습니다.

 

 

   (가)

   임대차 계약만기 전에 임차인이 부득이 이사를 가야 하는 경우로서, 비슷한 상황이 매우 많습니다.

   중요한 건, 임대인이 보증금을 돌려주든가 아니면 새로 들어올 분과 계약하여 잔금 등을 받아 돌려주든가 인데, 집을 보러오는 사람이 거의 없다는 것이 문제입니다.

 

   (나)

   그래서, 임차인께서는 전대차계약을 해서 계약기간 중 남은 잔여기간 약 1년동안 월세로 전대할 생각이십니다. 충분히 그럴 수 있고, 전대차 계약전 혹은 계약시 임대인의 동의만 확보하면 정상적인 전대차계약이 성립됩니다.

 

   (다)

   전차인은 점유자로서 관리 주의의무가 있습니다. 내집이니만큼 잘 유지하고 관리해야 하며 파손이나 부주의로 손실이 발생한다면 전차인이 당연히 책임을 져야 합니다.

 

   (라)

   전대차에 있어 월세는 전대인이 정하시면 됩니다. 제가 봤을 때는 3억의 시중 금리정도 선에서 생각하시는데, 참 저렴한 월세 차임이 되겠습니다.

 

   (마)

   전차인이 법적 근거도 없이 전차기간을 2년등 주장한다든지 또는 점유를 근거로 계약만료일에 가서 명도하지 않는다면, 전차인이 원인제공자로서 그 책임이 명백히 있습니다.

 

   물론 통상의 임대차계약에서 임차인이라고 해도 명도문제는 마찬가지입니다. 이것은 문제가 발생된다고 가정하고 고민하는 것으로서, 어떤 임대차든 이런 문제는 발생할 수 있다 입니다.

 

   (사)

   "대항력" 문제가 예기치 않게 발생할 수는 있습니다.

   일단 임차인께서 이미 대항력을 갖추고 있다면, 전차인이 입주와 동시에 전입-전출 신고를 하면 됩니다. 이를 "간접점유"라 하는데, 대항력이 유지됩니다.

   다만, 그 전차인이 점유를 하지 않으면 즉, 이사를 가게 되면 임차인의 앞서 대항력은 상실됩니다. 이 점은 유의하셔야 합니다.

 

   요컨대, 전대차를 생각할 만한 상황인 것은 이해가 됩니다. 그러나, 내 보증금 2억5천만원을 두고 대항력 유지문제와 보증금 반환시 명도문제를 함께 염려해야 한다면 고민이 아닐 수 없습니다.

 

   중요한 건, 특약이나 약정으로 얼마든지 전대차계약서에 필요한 모든 권리-의무 내용을 기재할 수 있지만, 실제로 전차인이 이행하지 않는다면 그 피해는 전대인에게도 발생한다는 것이 문제입니다. 이것이 전대차의 현실이자 한계입니다.

 

   도움이 되시기를 바랍니다.