부산 집값에 대해 질문합니다 kB부동산시세는 정확한가요

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새동래아파트 1차 21평이 네이버에는 3.1억에 매물이 나와있고KB부동산시세는 2024.4.12기준으로 4.5억이라고 되있습니다

새동래아파트 1차 21평짜리가 제일 마지막으로 실거래된게
2021년 10월 26일이고 5.2억에 거래됬었습니다
그 이후 2년 6개월 동안 실거래된게 없고

새동래아파트 1차 매물중 제일 최근에 거래된게
2024년 1월 12일에 32평짜리가(KB부동산시세 6.1억)
5억 7500만원(평당1797만원)에 실거래 됬었습니다

그리고 새동래아파트 바로 앞인 해바라기 아파트는
수안1구역인데(새동래 1차는 수안2구역)

2019년 10월30일 정비구역이 지정됬고
2020년 6월12일 조합설립인가됬고
2023년 10월6일 사업시행계획 승인됬고
2025년 안에 관리처분계획인가 받을 예정이고
2026년에 착공 예정입니다

1.새동래1차 21평짜리가
2024년 4월 12일 기준으로
KB부동산시세로 4.5억이고(평당2142만원)
네이버에 올라온 매물이 3.1억입니다(평당1476만원)

21평짜리가 2021년 10월 26일에 5.2억에 실거래된 이후
2년 6개월 동안 실거래된게 하나도 없어서
KB부동산시세가 집값을 너무 높게 측정한걸까요?


2.네이버 부동산매물에
새동래1차 21평 매물이 딱 하나
3.1억에 올라와있는데
새동래1차 21평의 LTV대출한도가 3억 1500만원이라고 되있고
오늘 이 집의 LTV주택담보대출을 조회 해봤는데
부산은행에서 최대 3.6억까지 대출가능 하다고 조회됬고
제일은행에선 최대 3억 1500만원까지 대출가능하다고 합니다
(4.5억의 70%=3억 1500만원)
은행이 새동래 1차 21평을 KB부동산시세대로
4.5억에 측정한거니
주택담보대출로(70%)3억 1500만원~3.6억까지
대출받을 수 있는건데
현재 새동래1차 21평짜리가 3.1억에 매물로 나와있으니
부산은행이랑 제일은행이 새동래 1차 21평값을 4.5억으로
측정한건 너무 높게 측정한걸까요?

3.답변자님께서 보기엔 제 글과 사진에 있는 내용들을 봤을때
새동래 1차 21평을 KB부동산시세와 부산은행,제일은행이
4.5억으로 측정한게 엉터리라면

새동래 1차 21평의 값어치는 얼마가 적당한 것 같나요?

4.만약 지금 새동래 1차 21평을 3.1억이 아닌
KB부동산시세대로 4.5억에 산다면
몇년후에 이득볼 가능성이 큰가요? 손해볼 가능성이 큰가요?