노후 단독주택 양도세 문의 드립니다.

안녕하세요..

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토지를 1986년에 취득한 경우로서 매매계약서를 분실하여 취득가액을 알지 못하는 경우에는

그 당시의 등급부터 19901.1.까지의 등급과 1990.1.1.공시지가 및 현재의 공시지가에 의하여 취득가액을 환산하여 계산하게 됩니다.

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건물도 신축공사비가 불분명한 경우에는 준공일을 기준으로 하여 환산하여 계산하게 되며,

취득가액을 환산하는 경우에는 실지로 들어간 필요경비는 공제되지 아니하고 취득시 기준시가의 3%를 개산공제하여 반영하게 됩니다.

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양도가액과 토지등기부등본(토지 및 건물)과 토지대장의 자료를 이메일로 보내주시면 취득가액을 환산하여 양도소득세를 계산해 드릴 수는 있습니다.

안녕하세요.

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질문하신 내용에 대한 답변을 드리겠습니다.

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**1. 환산 취득 가액 적용 가능 여부**

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1986년 토지 매매 당시 취득 영수증을 분실하고, 건축 관련 공사비 정산 내역도 없는 경우, 환산 취득 가액을 적용할 수 있습니다.

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환산 취득 가액은 다음과 같이 계산됩니다.

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환산 취득 가액 = (토지 지목별 보상비 * 면적) + (건축물 연면적 * 건물 1㎡당 평균 시가)

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귀하의 경우, 토지 지목이 단독주택용지이고, 건물 연면적이 100㎡라고 가정하면, 환산 취득 가액은 다음과 같이 계산됩니다.

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```

환산 취득 가액 = (6,000원/㎡ * 100㎡) + (1,000만원/㎡ * 100㎡)

```

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```

환산 취득 가액 = 600만원 + 100,000만원

```

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```

환산 취득 가액 = 106,000만원

```

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따라서, 환산 취득 가액은 106,000만원이 됩니다.

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**2. 장기 보유 특별 공제 기간 산정 시 거주 기간**

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장기 보유 특별 공제 기간 산정 시 거주 기간은 다음과 같이 계산됩니다.

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```

거주 기간 = 취득일 이후부터 양도일 이전까지의 기간 중 실제 거주한 기간

```

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귀하의 경우, 건축물 대장 기준으로 건물의 사용 승인일은 1989년 10월입니다. 따라서, 거주 기간은 1989년 10월부터 양도일까지의 기간 중 실제 거주한 기간이 됩니다.

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주민등록 초본 기준으로 1987년 9월부터 1992년 4월까지 거주한 것으로 되어 있으므로, 이 기간을 거주 기간으로 인정할 수 있습니다.

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따라서, 귀하의 경우 거주 기간은 1989년 10월부터 1992년 4월까지의 40개월이 됩니다.

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다만, 귀하께서 1987년 9월부터 1989년 10월까지 실제 거주한 사실을 입증할 수 있다면, 이 기간도 거주 기간으로 인정받을 수 있습니다.

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예를 들어, 당시 임시 사용 승인서를 발급받았거나, 전기, 수도, 가스 등의 공과금 납부 영수증을 보관하고 있다면, 이러한 서류를 통해 거주 사실을 입증할 수 있습니다.

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**결론**

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귀하의 경우, 환산 취득 가액은 106,000만원이 되고, 장기 보유 특별 공제 기간은 40개월이 됩니다.

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따라서, 양도차익이 발생하는 경우, 양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다.

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```

양도소득세 = 양도차익 * 세율

```

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```

양도소득세 = (양도가액 - 취득 가액 - 필요경비) * 세율

```

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```

양도소득세 = (매매가 - 106,000만원 - 필요경비) * 세율

```

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```

양도소득세 = (매매가 - 필요경비) * 세율

```

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구체적인 양도소득세는 매매가와 필요경비에 따라 달라집니다.

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✔️부동산 주식 세금 종류 및 계산기

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답변 답변확정으로 받은 해피빈과 질문자님의 감사 포인트 [N 포인트로 감사]로, 소년소녀 가장을 돕고자 합니다. 여러분의 동참을 기다립니다.

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https://453010star.tistory.com/4313

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