임차권등기명령 신청 날짜와 이사 날짜

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안녕하세요. 여기저기 뒤져봐도 

원하는 답변이 나오지 않아. 글 올립니다. 부동산 또는 법적인 단어는

많이 생소하니 일상 언어로 표현해주시면 좋을 것 같습니다. 

상황은 이렇습니다.

7월 23일에 집 전세 계약이 만기라서 이사를 가려고 합니다. 

그래서 집주인이에게 올해 1월부터 계속 말씀을 드렸고 지금까지도 이야기를 했지만,

아직 세입자를 구하지 못했고 전세가도 낮추지 않은 것을 보와 새로운 세입자는 못 구할 것 같습니다.

그래서 열심히 구하시는 건 알겠고, 23일에 만기니까 그날 이사일로 맞춰서

새집 알아보겠다 라고 전달했더니, 

대출이든 뭐든 다 알아보고 있으니까 이사날을 그렇게 딱 정하지 말고 조금만 기다려 달라고하네요.ㅡㅡ

뭘 기다려줘야할지는 모르겠지만, 23일이 만기날이니 23일에 맞춰 이사를 가고자합니다. 

그런데 지금 작성한 것처럼 집주인이 23일에 보증금을 안돌려줄 수 도 있겠다 생각이 들어, 임차권등기명령을 신청해야할 수도 있겠다 생각이 들더라구요.

여기서 질문인게, 

새로운 집을 구하고 이사를 하려면 그전에 새로운 집을 알아보고 전세계약을 하고 이삿날 잔금을 치루는 걸로 결정을 할텐데,

임차권등기명령은 이사가기 전에 신청해야 효력이 있다고들 이야가하네요...

이런 방식이라면 만기날 돈을 줄지도 안줄지도 모르니까 사실상 만기날로 이사갈 집은 전세계약을 할 수도 없고, 갈팡질팡해서 이사갈 집 못구하고 있다가 갑자기 집주인이 만기날 돈을 줘버리면 이사할 집 없이 바로 나가야되는 판인건데,,, 이 수순이 이해가 너무 안가서요.

질문을 요약하면

1. 집주인이 만기날 보증금을 줄지 말지 모르는 상태인데, 임차권등기명령을 전세 계약 만기일 뒤에 신청해야 한다면 이사갈 집 전세 계약과 이사일 정하는 건 언제해야되나요??

2. 전세 만기일에 새로운 집으로 이사하려고 계약했는데, 이삿날 임대인이 보증금을 지급하지않아서 계약이 불발 되었다면, 어떻게 되고 누가 계약취소에 대한 불이익을 감당해야하는 건가요.

3. 23일이 전세 만기일인데, 앞으로 일정을 땡길 게 아니라면, 이사일을 조정하고 말고가 있나요 ?? 새로운 세입자가 안구해지면 23일에 당연히 나가야하는 거 같은데, 무슨 조정을 해야하는 지...

4. 이사날 정하는 건 집주인과 합의를 해야한다고 여기저기서 말씀하더라구요. 그 합의라는 게 구두로만 정해지면되는 지 (녹음파일로) 구체적으로 효력이 발생하는 서류가 있는 지 궁금합니다. 

작성하다보니 질문이 많아졌네요... 너무 답답한데 해결하지 못해서 이렇게 긴글 썼습니다

내공도 많이 걸겠습니다!

많은 전문가님들 좋은 답변 부탁ㄹ드립니다 감사합니다 

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