다세대주택 (원룸 투룸 쓰리룸 복합) 매입 추진 타당성

Question

부동산 대책이 발표되어 혼란스런 시기입니다여러사유로 지방 소도시에 소위 원룸건물 (다세대, 21룸. 도시형생활주택, 약10억)을 아내 명의로 구매하려고 합니다참고로 저랑 아내 공동 명의로 인천 연수구에 매입가 6억대 아파트를 1채 2.5년 보유, 저는 직장인 아내는 가정주부 입니다 질문은1. 현 세법 변경 관련한 영향이 있을지요?2. 다세대이므로 아내가 임대사업자 등록 하려하는데 취등록세 외에 별도 세금성 항목(의료보험 국민연금 등등) 신설되나요? 이런 것들을 최소화하기위한 방안은?3.기타 매매시 챙겨야 할 사항들경험이 없어 전문가님들의 조언을 구합니다

Accepted Answer

7. 10 부동산 정책에 따라 아파트는 신규로 주택임대 사업자 등록을 할 수 없지만 다가구, 다세대 주택, 빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택은 다행히도 틈새 주택으로 신규로 주택임대 사업자 등록을 할 수 있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 임대료 연 5% 상한 룰을 잘 준수하고, 임대차 계약 신고, 표준임대차 계약서 사용과 임대의무기간 10년을 유지할 자신이 있다면 주택임대 사업자 등록을 말리지 않겠지만 그럴 자신이 없다면 자칫 자선사업가로 전락하면서 과태료 폭탄을 맞을 수도 있으므로 권유하고 싶지 않네요.

7. 10 부동산 정책으로 1가구 2주택이면 취득세는 8%, 3주택 이상이면 12%로 대폭 인상되므로 취득세 관련 지방세법이 개정되기 전에 빨리 서두르는 것이 좋습니다. 현행 취득세는 3채까지는 1%~3%(부가세 별도), 4채부터 4.0%(부가세 포함 4.6%)이므로 취득 관련 기타 필요 경비를 아끼려면 빨리 서두르세요.

주택임대 사업자 등록으로 소득세법상 관할 세무서에 사업자등록을 하면 지역가입자로 건강보험료, 국민연금 등이 부과되는데요, 건강보험료를 줄이려면 월세보다는 전세로 임대를 해야 유리합니다. 월세 33만 원 이상인 경우 건강보험료 폭탄을 맞을 수도 있으니 현명한 선택을 하세요.

매매하는 과정에서 중개 보수료를 지불할 경우 건별로 지불하여야 불필요한 지출을 막을 수 있으며, 반드시 건별로 매수하되 종합적으로 매수 계약서를 작성할 경우 거래가액은 반드시 구분이 되게 계약서를 작성해야 합니다. 물론 실거래가 신고를 별도로 하므로 큰 문제는 없지만 종합적으로 계약할 경우 중개 보수료를 많아 요구할 수도 있으니 조심하세요.

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다가구 주택 매매 관련 질문입니다.

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