반갑습니다.
현업중인 공인중개사입니다.
1. 계약 후에 해약은 가능한가?
계약 시(계약금 지불 후)에 해제를 하려고 할 때에 법적 효력은?
계약당시에 금전 기타 물건을 계약금이나 보증금의 명목으로 상대방에 교부한 때에는 당사자간의 별도 약정이 없으면 한쪽에서 계약이행에 착수하기 전까지는 계약금을 준 사람은 이를 포기하고 약정을 해제(해약)할 수 있으며 또는 계약금을 받은 사람은 계약금액의 “배액”을 배상하여 “해약”할 수 있다.
2. 계약 후 24시간 이내에 해약은 가능한가?
계약 후 24시간 이내에는 계약을 해지하여도 상관없다는 말이 있다.(계약금을 떼이지 않는다는 등) 이러한 말은 법적으로 근거가 없는 잘못된 말이다. 계약은 쌍방이 합의 후에 계약체결을 하는 것이기 때문에 계약당시 어떤 특약이 없는 한 임의로 계약을 해지할 수 없다. 그러므로 매수자는 계약금을 포기하고 매도자는 계약금을 배상하여 주어야 계약을 해지할 수 있다.
3. 계약금의 효력
계약을 할 때에 매수인이 교부하는 계약금은 “계약해제권”을 유보하는 해약금의 성질을 갖는 것이 보통이며, 상대방이 계약이행에 착수하기 전에는 매수인은 계약금을 포기함으로써, 매도인은 그 배액을 교부함으로써 매매계약을 해제할 수 있다. 이 경우에는 손해배상의 문제는 발생하지 않는다.(당사자간의 별다른 약정이 없는 경우)
쌍방의 계약 이행이 순조롭게 되면 이 계약금은 대금의 일부로서 충당되며, 계약금은 통상 대금의 10%정도 한다.
4. 중도금의 효력
부동산 매매 시 매매대금의 40～50%정도를 중도금으로 교부하게 되는데, 이것이 비록 그 액수가 10%정도밖에 안되어도 엄연히 대금의 일부로 보게 되며, 이 중도금의 지급으로 매수인은 계약의 이행에 착수한 셈이 된다. 따라서 일단 중도금을 받은 매도인은 계약금의 배액을 교부하고 계약을 해제 할 수 없게 된다.(민법 제565조 1항 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금액을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제 할 수 있다)
중도금을 지급 시에 매수인은 매수인의 권리를 확보하기 위하여 소유권이전 청구권 보전의 가등기를 신청해두는 것도 좋다. 그리고 중도금을 지급하기 전에는 계약 때와 같이 등기부 등본을 떼어보는 것이 좋다. 왜냐하면 그 사이에도 물권변동이 있을 수 있기 때문이다.
5. 중도금 이행을 하지 않을 경우는?
부동산매매, 계약서 서식에 인쇄된 내용 중 이행약정 내용에 매도인은 중도금을 지불하기 전에는 계약금액의 배액을 배상하고 또한 매수인도 계약금액을 포기하고 계약을 해제할 수 있다는 내용이 인쇄되어 있다. 이의 내용을 계약 이행자가 중도금을 지불하지 않을 경우 또한 매도자가 계약을 불이행할 경우 계약금액의 배액을 배상 또는 계약금을 포기하고 계약을 해약할 수 있다는 것이다.
그런데 실제에 있어 중도금 지불일에 지불하지 않고, 며칠 지난 후에 중도금을 가지고 왔다면 이때 매도자가 계약불이행으로 계약금을 매도인의 것으로 되었다고 주장할 수 있는가 하는 것이다.
※ 위의 내용을 몇 가지 내용으로 구분하여 예를 들어 설명 한다
1) 매수자가 사정에 의해 중도금지급이 며칠 늦어졌다고 연락을 했다면 중도금이 며칠 늦어졌다고 하여 매도인이 중도금 수령을 거절할 수 없다고 본다. 매수인으로부터 중도금 지급이 며칠 늦어진다고 연락(전화)이 왔을 때 매도자가 동의해 줄 수 없다고 말을 했다고 해도 이의 중도금 수령을 거절할 수는 없다고 본다. 왜냐하면, 며칠이라고 하면 2～3일 또는 5일 이내로 볼 수 있는데 중도금 지급일이 2～3일 늦어졌다고 해서 계약위반으로 계약금을 매도인이 차지할 수는 없다고 할 수 있다.(단, 며칠 늦어짐으로써 그로 인해 손해를 보았을 때 손해액을 요구할 수는 있다) 중도금 지급일에 매수인이 이행하지 않을 경우 무조건 계약금이 매도인의 것으로 되는 것이 아니고 계약이행을 하라는 통고서(내용증명)를 우송해도 이행하지 않을 경우에 계약위반으로 매도인이 계약금을 반환해 주지 않아도 된다고 본다.
2) 즉, 중도금 지불일에 이행을 하지 않을 경우에는 즉시 내용증명으로 몇 일까지 중도금을 지불해 주지 않을 경우 몇 일자로 별도의 통보 없이 계약이 해제되며 매수인이 계약이행을 하지 않았으므로 계약금은 매도인의 것이 된다는(반환해 줄 수 없다는) 통보를 해야 한다. 또는 중도금 지불일이 월․일인데 이행을 하지 않았으므로(매수인의 계약위반) 월․일로 본 계약이 해제되고 계약금은 매도자의 것이 되어 매수자에게 반환해 줄 수 없으니 착오 없으시기 바란다는 내용으로 내용증명을 발송해야 한다. 단, 후자의 경우 매수자가 즉시 중도금 준비가 되었으니 지불하겠다고 했을 때 매도인이 수령거부를 했을 경우 재판으로 판결을 받아야 한다고 본다.
6. 잔금 이행을 하지 않을 경우는?
부동산매매계약서 서식에(인쇄된 내용) 이행약정으로 중도금을 지불할 때까
지는 계약금액의 배액을 배상하고(상환하고) 또한 매수인도 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다는 내용이 기재되어 있으나 잔금을 지불해 주지 않을 경우에 대한 내용은 기재(인쇄)되어 있지 않으므로 중도금을 지불한 후에는 잔금지불일에 지불이 지연되었다고 해도 중도금 지불지연과 같이 계약해제를 할 수 없다는 것으로 해석된다.
그렇다고 잔금지불을 하지 않고 있는데 계약해제를 할 수 없는 것일까? 그렇지 않다고 본다. 잔금지불을 하지 않으면 내용증명으로 계약이행을 2회 이상 촉구하고 또한 잔금지불을 하지 않음으로 해서 어떤 피해의 내용도 포함하여 통보해야 한다. 2～3회 정도 내용증명으로 계약이행을 촉구했음에도 이행하지 않을 경우에는 최종적으로 몇 월 몇 일까지 잔금이행을 하지 않을 경우에는 중도금은 공탁하고 계약금은 매도인의 것으로 된다는(반환해 줄 수 없다) 내용의 내용증명을 발송하고 이후에도 이행을 하지 않을 경우에는 실제 중도금을 공탁하고 이의 사실을 매수인에게 중도금을 반환하고 계약을 해제한다는 것을 통보하면 매수인은 재판을 청구할 것이다. 중도금을 지불한 이후에는 해약이 불가능하다고 하여 무조건적으로 기다릴 수는 없으므로 1차, 2차 최종통보 등을 하고 공탁을 한 후 매수인이 소송을 해 재판을 해도 매도인이 반드시 승소한다고 본다. 또한 잔금의 지불을 지연시킴으로써 손해액이 있다면 그 손해액을 청구할 수도 있을 것이다.
