재개발지역내 무허가건축물 및 주택 소유 보상문제 및 환지 개발방식의 보...

안녕하세요

조언드립니다

재개발은 도정법과 도촉법에 준해서 개발되는 것으로서

도촉법에 적용을 받는 촉진지구는 그역지정이 되고 조합이 결성된 후 3년 이내에 그 사업이 진행되지

못하면 정부 또는 지자체에서 그 사업을 진행하게 됨니다.

그리고 도시개발에서 환지 방식은 그 사업에 방식이 또 달라 짐니다.

 

1.궁금한것은 환지방식이라 입주권이 주어지지 않는다는 것이 맞는 것인지 (어머니께서  거주중 )

 

=환지개발이 되는 토지란 용도지역이 도시지역인 경우에 주로 쓰이는 부동산 용어입니다

  "도시지역" 이외의 토지는 국토 이용에 관한 법율에 의하여 지배 받는 토지로

  토지이용계획원의 용도지역 란에 농림, 준 농림 지역(2003년 7월 부터 관리지역으로 통합 됨)이라고 적혀 있는

토지로써 국가나 지자체가 공공의 토지이용 목적이 뚜렸할 경우 토지를 강제수용하여

신도시나 대규모 택지로 개발 시키는 토지를 말하며 그 사례로는 분당, 일산 등의 신도시와 용인의 구성지구,

동백지구 등이 있습니다.

 

이와 같이 토지를 강제 수용하여 개발하는 방식을 공영개발 방식이라고 합니다.

 

이 때에 지주가 정부로 부터 받게 되는 토지 대금을 보상금이라고 하고

그 보상금으로 지주가 수용 당한 면적 범위 내에서 토지를 다른 곳에 구입하는 경우를 우리는 대토라고 하며

대토권이 있는 자가 1년 이내에 토지 보상금 총액의 50% 이상을 매입하면 등록세와 취득세를 환급 받게 됨니다.

 

토지 수용 보상금 지급시 지주가 원주민일 경우는 100% 현금으로 지급하고 지주가 외지인일 경우는

일부를 현금으로 주고 나머지는 3년만기 채권으로 지급하는 것이 보통 진행 순서가 됨니다

 

다만 환지개발시 내 땅이 상업용지, 준주거지, 주거지 등 어느 쪽으로 편입되느냐에 따라

25%~50% 범위 내에서 토지면적이 줄어드는데 이를 감보라 하고 줄어드는 비율을 감보율이라고 합니다

 

감보되는 비율의 면적 만큼의 토지를 체비지라고 하는데 이 체비지를 지자체가 도시개발에 소요되는

비용을 충당키 위하여 상업용지 등과 같이 고 부가가치가 있는 토지로 지목을 변경하여 경쟁입찰 등의 방법으로

일반인에게 매각하는데 이런 경우를 우리는 체비지를  매각한게 됨니다

 

한편 내가 소유하고 있는 토지의 일부나 전부가 도로나 경찰서, 소방서, 우체국 부지 등과 같은 공공용지로

편입 될 경우 없어진 면적 만큼의 토지를 가장 가까운 위치로 바꾸어 주는데 이를 우리는 환지라고 합니다

 
2.개발후  환지를 받는것이 좋은지 매매를 하는게 좋은지 매매시 세금폭탄 ?

 

=개발후 환지를 결정할때 감보률을 빼고 나머지 받을 평수를 알아보시고 보상인지?환지인지? 결정하시면 되겠습니다

 그리고 수용에 의한 보상은 다주택자라하여도 중과된 세금이 아닌 일반 세률이 적용됨니다

  또한 일주택이고 상가주택인 경우에는 근생과 주택의 비률에서 주택이 더 많으면 전체가 면제 되며

  상가가 많을시에는 주택 부분은 면제이고 상가 부분에 대한  것만 양도차익의 36%를 내면 됨니다
 
3.현제 50여평면적에 1층주택 2층 조립식주택 20평, 무허가 공장건물 100여평을 소유 보상은 어떤방식으로
  하는지  대략적이라도 가늠하고 싶습니다

 

=이 시점에서는 보상가격이 어떻게 결정 될 것이라는 예측은 불가능 하구요

  토지의 감정은 시세에 준해서 하는 것이고 건물은 그 년수에 비례하여 감정합니다

  주택은 최하:평당50만원~300만원 까지 근생은 최하100만원~300만원까지 입니다

 
4.조합이라 하지만 건설사가 주도 하며 일부 매매하지않은 사람들이 서로 정보를 공유하나
   너무나 모르는게 많아서 항상 불안해 합니다
개인적인 생각은 조합이라고 하지만 건설사에서 개발구역내토지를 2003년에  충분히 매매로 확보한후 종전

토지주들을 조합원으로 내세워 개발조합 을 구성 사업을 시행 이익을 추구하는걸로 압니다

개인의 차가 있지만 초기 개발 에대한 이해부족으로 섯불리 계약을 한 대다수 주민들이 후회를 하는상태입니다

개발이 쉽게 되어 토지매매대금을 빠른시간안에 받을 줄 알앗지만 몇년에 걸쳐 토지금액상승

개발로인한 세입자 지주자 책임등으로 토지매매대금은 현재가치로 생각 햇을때 황금알 낳는거위의 배를

가른격 이되엇다고 하소연하고

저희 경우도 개발 하지않앗을 경우 월 400여만원이상의  안정적인 월세를 받을수 잇었으나 현제 매매도 하지않은 상태로

월세가 없는 상태 입니다. 
정상적인 개발조합이 아닌?(법적문제가 안되는지?)건설사가 주도하는 조합이다보니 제가 피해를 입지 않을까 하는

불안감조합에서의 사업에 필요한 경비 지출 용역계약 등 전부 대의원등 조합원의 동의가 잇어야 하겟지만 현재
대다수 조합원들은(매매한 조합원들은 관심이 없는 상태 )무관심한 상태에서 건설사가 하는데 따라가고 잇는데
개발에대한 지식이 부족한 저로써는 항상 불안한 심정입니다 ^^
작은 조언이라도 듣고 신중한 선택을 하고자 개념없이 여쭈어봅니다
 
 질문
환지방식에는 입주권이 주어지질 않는지?

 

=환지 방식은 아파트 입주권과는 상관없이 진행되는 경우가 대부분입니다.

  그러나 현재 조합이 결정되어 있다면 아파트를 받을 수 있도록 진행될수도 있습니다.

질문

매매을 하는게 좋은지 환지를 받는게 좋은지 ?

 

=환지를 받게 되는 경우에는 그 지상에 새로운 건물을 지어야 할것인데

  추가적인 비용을 계산해 보시고 아니면 환지를 받은 후에 시세차익이 생기면

  그냥 매매하셔도 되겠습니다.

  따라서 되도록이면 환지를 받는게 더 좋습니다.

  환지는 가격을 평가해보면 싸게 받지만 체비지 입찰에서는 경쟁입찰에로 인해서

  가격이 매우 높아지지요 그만큼의 당장에도 시세 차익도 생길수 있습니다.

  다만 어머님께서 당장거주를 하셔야 하는 집을 장만하셔야 한다면 보상으로 가야 할 것입니다.

 

  지금과 같은 부동산 시장의 흐름으로 개인적인 판단은?

  거기서 더 아웅다웅하는 것이 고생한 만큼에 득보다는 실이 더 많겠다는 생각이 듬니다.

  빨리 현금으로 보상을 받고 내 옷에 맞는 좋은 급매물을 빨리 취득하는게~!현명해 보입니다.

  조금더 받으려고 고생하셔서 과연 얼마나 더 받겠습니까?

  얼마가 되었든 시세에 준해서 책정되는 것이니 얼른 받고 나와서

  시기적으로도 좋은 부동산이 많이 나오고 있으니~~~.

  보다 좋은 부동산을 싸게 구입하신다면 그게 더 효과적이지 않겠는지요?

  곧 바로 수입으로 연결되기로 하구요.

  이 가장 현명한 재테크가 아닌가? 생각됨니다.

 

참고하세요

 

PS:너무 어려운 질문이라서 부득이하게 부동산 연구소장님에게 질의 해서 답변을 받아왔습니다..

솔직히 이부분은 경험이 없어서 개인생각으로 답변을 달기에는 무리가 있었답니다..

너그럽게 이해해주세요?

 

감사합니다.

 

1. 환지를 받는다는 것은 소유한 토지를 제공하고 일정한 감보면적을 제외한 면적을 환지로 되돌려 준다는 것을 말합니다. 그러니 입주권은 안주겠지요..

 

2. 매매를 한다는 것은 당해토지와는 인연을 끊겠다는 것이지요... 그 지역이 어떨지는 잘모르겠지만 일단 환지를 받고 주변상황을 보아 건물을 신축한후 임대사업을 하여봄이 어떨런지요... 잘만되면 사는데 큰 걱정이 없을 수도 있지만 팔고 난후 토지매각대금의 관리가 제대로 되지 않는다면 모래에 물스미듯이 사라지는 것이 돈이라 말입니다. 도움이 되었으면 합니다.