아파트 전세얻을때 주의사항좀 알려주세요

시세가 6500~7000만원 아파트에 융자 2000만이고, 보증금이 5000~5500 이라면.

다소 위험 부담이 있다고 말씀드릴수 있겠습니다.

 

나중에, 문제가 되는것이라면, 임대인의 문제로 임차중인 주택의 경매등을 예로 들수있겠지요.

경매로 이어졌을시 경락가는 보통 아파트의경우 시세의 70~80%, 빌라등은 60~70% 라고볼때에,

 

보증금 + 융자금액의 합이, 주택 거래시세의 70%를 상회한다면 위험부담이 있다고 생각됩니다.

아무리 마음에드는곳이 있다고 하더라도 계약전에 반드시 등기상 권리관계를 알아보시기 바랍니다.

 

문제 대응방법은, 문제가 생긴후엔 이미 늦습니다. 선조치를 하셔야겠지요.

입주후,전입신고+확정일자 또는 전세권설정 등이 있겠으나.

위와같이 님에 앞서 선순위 채권자가 존재할때엔, 전세권등기는 별 의미가없다고 생각됩니다..

위에 답변자께서 추가융자등 차단을 말씀하셨는데, 1순위채권자가 존재하고,2순위 전세입자가 있는주택에

추가 융자가 가능할리 만무하지요..1순위 채권자가 존재할경우, 확정일자만으로 충분하다고 생각됩니다.

 

확정일자보다 전세권설정이 세입자에게 다소 편리한점은 있겠으나, 집주인의 동의가 필요하고,

약간의 비용이 발생하게됩니다.

님보다 후순위에대한 대항력은 , 확정일자나  전세권설정이나 효력은 거의 같습니다.

 

덧붙여서, 정말 마음에드는 곳이지만, 선순위 근저당 문제로 고민하신다면,

근저당 금액이 비교적 소액이므로,집주인과 합의하여 감액등기 또는 님의 전세금의 일부로 근저당 말소를

특약조건으로 기재하고, 계약을 진행하셔도 좋겠습니다.

 

 

매매가에서 융자금을 뺀 금액이 전세가보다 낮은 경우는 사실 특히 더 주의해야 하는 경우입니다.

우선 법적으로 전세권등기를 받드시 하십시오. 전세권등기를 하면 융자 다음 2순위이지만, 우선 주인이 다른 융자를 추가할 수가 없고 만약 집이 경매에 붙여지더라도 2순위 채권자에 해당되게 됩니다. 통상적으로 전세권등기를 하는 비용은 세입자가 부담하지만, 법적으로 확실한 지위를 보장받습니다.

그 다음 주의해야 할 것은 같은 전세가라도 되도록 전세나 매매가 원활하게 이루어질 수 있는, 다시 말해서 목이 좋은 아파트를 고르셔야 합니다. 좋은 아파트의 조건은 되도록 중간층이고 건물의 가운데에 있으며, 되도록 남향의 햇빛이 잘 들어야 하고, 되도록 좋은 브랜드에 세대수가 많은 아파트라고 볼 수 있습니다. 물론 다른 조건에 의해서라도 매매가나 전세가가 올라갈 아파트도 좋구요.

나중에 문제가 될거라면, 일단 전세권등기를 통해서 주인의 추가 융자는 막아놨으니까 전세기간이 끝나고 이사나오려고 할 때 전세금을 제대로 못받는거죠. 그래서 최소한 이사들어갈 때보다는 전세금이 같거나 조금 더 오른 경우가 이사나오기가 좋구요, 상대적으로 더 유리한 조건(위에서 말씀드린)의 아파트를 고르셔야죠. 그러면 새로 들어오는 사람의 전세금을 받아서 나가시면 되니까요.