안녕하세요 신축빌라 분양업체에서 근무하고 있는
jw정원주택 이주창팀장(공인중개사,부동산자산관리사)입니다.
전세보증보험 가입이 가능한지 확인부터 하시기 바랍니다. 준공1년미만의 신축빌라는 안심전세가 어렵습니다.
바지 명의자를 이용한 사기사건으로 신축에 대한 안심전세는 11월부터 막힌 상태입니다.
허그 또는 서울보증보험을 이용한 전세보증보험이 가능할수 있으나 전세가와 매매가가 차이가 없는경우 가입자체가 어렵거나 전액에 대한 보증이 어려울수 있습니다.
보증보험에 가입이 가능하다면 계약을 하셔도 관계가 없을수 있습니다. 다만 이와 같은 전세가와 매매가가 차이가 없는 경우 투자자를 사칭한 바지 명의자에게 넘기는 방식이 대부분이기에 권하지는 않습니다.
반드시 특약으로 계약금 반환에 관한 부분을 넣으시기 바랍니다. " 전세금 전액에 대한 전세보증보험 가입이 불가능한 경우, 계약은 즉시 해지되며 계약금은 즉시 반환한다" 같은 문구를 반드시 삽입하시기 바랍니다.
구두로 된 주장은 주장하는 사람이 입증을 해야하며 돌려받는 과정이 어려울수 있습니다. 80~90%전세자금 보증은 나머지 돈을 받지 못할 가능성이 큽니다.
다시한번 말씀드리지만 신축빌라 전세는 주의하셔야 합니다.
전세를 들어가시더라도 반드시 선순의 근저당은 말소조건으로 들어가셔야 합니다. 질문자님의 경우 건축주가 대출을 받아서 건물을 지었고 융자금 전액 말소 조건으로 전세에 들어가기에 다소 안심하실수는 있습니다.
최악의 경우 전세금을 돌려받지 못해 질문자님이 경매를 진행한다면 낙찰가에 해당되는 돈을 배당을 먼저 받고 나머지 못받은 금액을 낙찰자에게 요구할수 있습니다( 간단한 예를 들면 근저당이 없는 상태인 선순위에서 시세 3억5천천 전세3억 낙찰가 2억5천에 낙찰된다면 낙찰자에게 5천만원을 요구해서 받을수 있습니다) . 그러나 근저당이 있는 상태에서 들어가면 이야기가 달라집니다. 위에 같은 조건으로 근저당이 5천이 있다고 가정하겠습니다.
2억5천만원에 낙찰이 된다면 은행에서5천만원을 수령하고 나머지 2억원만 질문자님이 수령하게 됩니다. 못받은 돈도 낙찰자에게 달라고 요구할수 없습니다.
이것이 선순위 근저당이 있는것과 없는것의 가장 큰 차이입니다.
선순위 근저당을 말소하는 조건이라면 안심할수 있으나, 다만 향후 전세금을 못받아 경매가 진행된다면 경매에 개시에서 배당까지 기간이 상당하므로 돈을 받으시는데 시간이 더걸릴수는 있습니다. 최악의 경우 집을 인수를 해야 손해를 줄일수 있기에 경매에서 낙찰을 받거나 또는 경매실행전에 명의자에게 매수해야 할수도 있습니다.
나중에 이집을 살려고 하는 생각이 있다면 근저당 말소조건으로 전세로 들어가셔도 괜찮으실듯 합니다.
전세를 들어가시려고 한다면 반드시 근저당을 전액 말소하고 입주후 바로 전입신고 확정일자를 받으셔야 합니다. 또한 계약금 중도금 잔금은 반드시 소유자의 통장으로 입금하시기 바랍니다.
도움이 되셨다면 답변확정부탁드리며 ,추가로 궁금하신 사항이 있으시면 답변확정후 문의주시면 답변드리겠습니다.
안심전세 또는 전세금 전액에 대한 보증보험이 가능하지 않다면, 계약을 하지 말것을 권해드립니다.
신중하게 고민후 결정하시기 바랍니다.
