1.서브프라임 모기지에서 주택가격이 폭등했다고 했는데 정부가 서브프라임들에게 돈을 쉽게 빌려줘서 그돈으로 주택을 구입해 주택가격이 폭등한것인가요 원래 주택가격이 폭등하는 상태에서 돈을 빌려준건가요?
2001년에 미국에서는 IT버블 붕괴와 911테러 등으로 주가가 폭락하고 경제에 큰 타격을 입은 상태였습니다. 그러다보니 당시 연방준비은행장이였던 앨런 그린스펀은 기준금리를 1%까지 인하합니다. (지금 우리나라 금리가 낮다고 말하지만 그게 2.5%죠) 금리가 낮아지면 사람들은 저축보다는 다른 여러 투자수단을 찾게 됩니다. 또한 금리가 1%다 보니, 미국의 여러 은행들은 낮은 이자로 돈을 빌려서 그 돈을 사람들에게 대출해줄 수 있게 됩니다. 그래서 주식이나 부동산 가격이 올랐던 것입니다. 그런 저금리 속에서 부동산 가격이 올랐고, 그러다보니 앞으로도 집값이 오를 것이라는 믿음 속에 부동산 수요가 추가로 늘었고 (가수요라고 하죠) 결국 시작은 "주택가격이 폭등하는 상태에서" 빌려주었다가 나중에는 주택을 마구잡이로 빌려주게 되어 가격이 더 오르게 되는 순환고리가 생기게 되었죠.
2.왜 위험을 감수하고 돈을 빌려줬나요? 누구나 부동산 가격이 하락하면 큰 타격이 있다는 사실을 알았을거같은데??
1번에 대한 답변이랑 연결됩니다. 원래 미국의 여러 투자은행가들은 미국 연방준비은행에 가서 재무부 채권(T-Bill)을 구입해서 돈을 불렸습니다. 하지만, 이자가 1%까지 떨어지면서, 그러한 투자는 매력을 잃었죠. 이러한 배경에서, 시중은행들은 낮은 이자로 사람들에게 주택담보대출을 해주기 시작합니다. 물론 이 때는 좋은 신용을 가진 사람들에게만 대출을 해주었죠. (이것을 프라임 모기지(Prime Mortgage)라고 합니다.) 은행들은 주택 브로커를 고용해 집이 필요한 사람을 찾고, 집이 필요한 사람은 보증금을 내고, 브로커가 집이 필요한 사람을 은행과 연결시켜서, 대출상품을 파는 것입니다. 은행은 팔았던 상품을 다시 투자가에게 팔고, 투자가는 은행으로부터 대량으로 모기지 상품을 사서, 부채 담보부 증권(CDO, Collateralized Debt Obligation)이라는 투자 상품을 만들게 됬습니다. 다시 말해, 집주인들이 내는 이자는 매달 그 부채담보부증권이라는 상자에 차곡차곡 쌓이는거죠. 투자가는 이제 다시 그 CDO 투자상품을 세 개로 나누어 안전, 괜찮음, 위험 으로 나눕니다. 위험은 그에 맞게 높은 이자를 책정하고, AAA등급의 안전은 낮지만, 여전히 괜찮은 이자를 받았습니다. 그리해서 그 투자상품을 다른 기금이나 투자가에게 파는거죠. CDO 투자상품을 산 투자가들은 상당히 만족스러웠습니다. 1%짜리 재무부 채권에 비해 훨씬 이자가 높았으니까요. 그래서 이제 더 많은 CDO 투자상품을 찾기 시작합니다. 기금이나 투자가는 투자은행에 연락하고, 투자은행은 시중은행에 연락을 하고, 시중은행은 브로커에게 연락을 해서 더 많은 예비 집주인들을 찾도록 부탁했습니다. 그러나 문제가 있었죠. 대출을 받을 자격이 되는 사람들은 이미 모두 집주인이 되었던 것입니다. 그래서 시중은행은 머리를 굴리기 시작했죠. 만약 집주인이 대출을 갚지 못하고 파산하게 되면, 그 집은 은행의 소유가 되는 것입니다. 문제가 될 것도 없죠. 경매에 붙이면 되니까요. 그런데 이 때에는 부동산 가격이 계속해서 오르고 있었으니, 은행은 이제 일부러 대출상품에 리스크를 넣기 시작합니다. 신용이 좋고, 좋은 직장을 다니며, 책임감 있는 사람 대신에, 덜 책임감 있는 사람에게 이제 보증금도 없이, 소득 증명도 없이 대출을 해주기 시작합니다. 이것이 질문자께서 말씀하신 서브프라임 모기지(Sub-Prime Mortgage) 입니다. 이렇게 해서 아까와 마찬가지로 CDO를 만들어서 팔기 시작합니다. 얼마 지나지 않아, 놀랍지도 않게도, 그 사람들은 줄줄히 파산하게 됩니다. 처음에는 문제가 없었죠. CDO 상자에 월마다 들어오던 이자가 이제 집으로 바뀐 것일 뿐이니까요. 하지만 점점 더 많은 사람들이 파산하게 되고, 점점 더 많은 집들이 경매에 붙이게 되자 문제가 생깁니다. 주택의 수요보다 공급이 더 많이 생기게 되어, 이제는 집값이 떨어지기 시작한 것입니다. 문제는 이뿐만이 아닙니다. 은행은 이러한 대출상품을 만들기 위해 연준에서 막대한 돈을 대출받았는데, 투자은행도 멍청이가 아니기 때문에 이제는 대출상품을 사지 않는 것입니다. 뿐만 아니라 투자은행도 이미 가치없는 CDO를 가지고 있었죠. 이러다보니 모든 금융 시스템이 얼어버리고 마침내 "리먼브라더스"라는 미국에서 4번째로 큰 투자은행으로부터 시작되어 금융기관들이 줄줄이 도산했던 것입니다.
혹시 영어에 자신이 있으시다면 http://youtu.be/bx_LWm6_6tA 에 들어가서 동영상을 시청하시는 것도 권장해드립니다. 시각자료가 이해에 도움이 될 것입니다.
3.만약 서브프라임 모기지가 사태가 우리나라에 일어났다면 우리나라는 어떻게 대처했을까요?
이건 사람마다 의견이 다르겠지만, 저같은 경우에는 그닥 잘 대처하지는 못했을 것 같습니다. 가계부채가 1000조원이나 되는 지금도 부동산경기 부양을 명목으로 DTI·LTV 기준을 완화하는 마당에, 우리나라에 저런 상황이 닥쳤다 하면 아마 크게 다르지 않은 사태를 맞았을 것입니다.
