적은돈으로 투자하고싶은데..

안녕하세요?

 

재무상담사입니다.

 

투자를 하고 싶으십니까?

 

왜 투자를 하고 싶으십니까?

 

투자를 통해 돈을 불려, 무엇을 하고 싶다는 계획은 있으십니까?

 

이부분이 명확하게 결정되신다면, 정말 제대로된 계획이 가능합니다.

 

목적없는 재테크는 쉽게 흔들리고 맙니다.

 

제가 부동산업자라면 상가투자하세요, 땅 사세요 할겁니다.

프랜차이즈영업사원이라면 가맹점 내세요 하겠지요.

증권사원이라면 주식하라고 할겁니다.

보험사원이라면 연금드세요 하겠지요.

 

오히려 더 헷갈리지 않으세요? 다 이게 최고다 좋다라는 말만 할 겁니다.

 

선생님께서 정말로 하실일은 "기준"을 갖는 일입니다.

그부분을 말씀드리고 싶습니다. ..

 

1. 목표를 정하셔야 합니다.

 

돈을 불려 무엇을 하실 겁니까?

자녀교육비로 쓰실 겁니까? 노후를 위해 준비하실 겁니까? 선생님만의 창업자금 입니까?

위 세가지 목표에 각각 얼만큼의 돈이 필요할까요?

위의 목표가 세워지셨다면, 목표 달성에 따른 기간이 산출 될 것입니다.

 

예를 들어 보겠습니다. 두명의 청년이 있습니다.

사회 초년 생입니다.

 

A : 종자돈 1억원이 있으니, 이것을 제테크 해서, 큰 돈을 벌어서 그때그때 써야겠다.

 

B

 

1) 나에게는 결혼자금, 자녀 교육자금, 주택마련, 노후자금이 꼭 필요할 것이다.

 

2) 각각의 기간은 결혼은 3년 후, 자녀 대학자금은 20년 후, 주택은 7년 후, 노후는 30년 후에 필요할 것이다.

 

3) 결혼비용은 남자평균인 1억원이 들것이고, 자녀 대학자금은 4년치 등록금 3천만원, 주택은 2억원짜리 수 

    도권의 소형 아파트, 노후자금은 지금가치로 월 200씩 쓸 수 있는 자금이 필요할 것이다.

 

4) 지금 나에게는 월 300의 수입과 150만원의 지출이 있다.

   수입을 늘리긴 힘들지만, 지출은 분석하여 불필요한 소비를 줄여 저축여력을 마련하겠다.

 

5) 3년 후 결혼자금은 안정적으로 모을 수 있는 은행상품으로 월 얼마씩 저축하고

    7년 후 주택자금은 어느정도 수익도 노리면서, 위험을 관리할 수 있는 적립식 펀드에 얼마를 저축하고

    20년 후 자녀 대학자금은 기간이 길기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 있는 장기저축성보험에 얼마를 넣고

    30년 후 은퇴자금은 원금보장과 비과세 혜택이 있는 연금보험에 넣겠다.

 

6) 그리고 혹시나 모를 위험에 대한 보장으로 보험에 가입하고,

    전체적인 저축계획에 대한 보호를 위해 비상예비자금을 마련하겠다.

 

-> 어떠십니까? 누가 과연 좀더 마음의 여유를 가지고 인생을 살아갈 수 있을까요?

 

네, 물론 A라는 사람이 큰 돈을 벌 수도 있습니다. 하지만, 자신이 잘 모르는 분야에 남의 말만 믿고 하는

투자가 과연 얼마나 가능성이 있을까요?

 

반면, B는 큰 돈을 벌 수는 없을지도 모릅니다. 하지만 각각의 목표가 다가올때, 불안해 하지 않고

필요할 때 있을 만큼 마련할 수 있다는 평온감을 얻을 수 있을 겁니다.

 

2. 네 , 바로  B가 생각하고, 행동하는 과정을 재무설계라고 합니다.

 

선생님께서는 이미 8천만원이라는 큰 돈을 모으셨습니다. 대단하십니다. 대부분 중간에 차를 사거나, 여행을 가거나, 급작스러운 상황이 발생하여 저축이 깨지는 경우가 비일비재 합니다.

 

이렇게 아끼고 절약해 모은 피같은 8천만원... 그 노고가 느껴집니다.

돈 많이 버는 전문직 들도 현금 8천만원을 들고 있는 사람 별로 없습니다.

 

남들보다 더더욱 유리합니다. 이제막 시작하는 분이 아니라, 기존의 자산을 목적별로 잘 배분하실 수 있는

충분한 종자돈을 마련하셨습니다.

 

그렇기 때문에 , 더 철저하게 계획하셔야 합니다. "자신만의 기준"을 가지셔야 합니다.

 

제가 예를 들어 말씀드린 이러한 과정들을 온라인 조언만으로 실행하실 수 있으십니까?

그렇다면 정말 대단하신 겁니다. 하지만 과연 그럴 필요가 있을까요?

 

우리가 아프면 병원에 갑니다. 그것은 너무나 당연한 일입니다. 아무도 의학서를 뒤적이며 공부하진 않습니다. 재무적 고민이 있으면 , 일단 객관적인 컨설팅을 받으시는 것이 좋습니다.

 

그리고 "기준" 이 세워지시면, 선생님이 원하시는 "감내할 수 있는 만큼"의 투자를 하셔도 됩니다.

하지만, 그전에 피하고 싶어도 피할 수 없는 것들에 대한 준비는 하셔야 겠죠?

 

"정말 조심하시길 바랍니다."

라는 공개된 공간에 8천만원을 언급하신 것 만으로도, 각분야의 투자를 하라는 쪽지, 메일...

수도 없이 받게되실 겁니다. 부디 현명한 결정을 내리시길 바랍니다.

 

답변이 되셨나요?

우선 제경우를 말씀드릴게요

 

2년전에 일산장항동 오피스텔단지내에서 가장신축이고 인기가 좋은 오피스텔을 8300에

 

매입했습니다 그때 현금이 6000있었는데 2000만원대출받고 월세보증금500받아서 매입을 하였습니다

 

월세는 500에 60이었구요

 

대출은 3년계약했는데 월세60받는것에서 1-2만원만 더 넣으면 월 대출금상환이 되더라고요

 

2년정도하니 대출금도 7-8백만원정도가 남더라고요

 

몇일전 오피스텔 9500에 팔면서 대출 갚아버리고

 

어제 수원대학교근처에 원룸텔을 한실당4500인데 깎아서 4350에 두실을 분양받았습니다

 

총 8700이져 등기비용까지 하면 9100정도 들었네여

 

여기는 대학교가 10분정도 거리라 공실이 안생길거라 장담을 하고 산겁니다

 

임대사업에서 가장중요한것은 공실문제거든요

 

원룸텔은 일년치 월세를 일시불로 내는게 특징입니다

 

4500에 10%수익을 기본으로 하니깐 450곱하기2는 900만원이 일년마다 들어오겠지요

 

이렇게 쉽게 매매할수있었던건 오피스텔임대를 해본경험이 있기때문에 가능했던것입니다

 

달달이 월세를 받는 기분은 정말 말로표현할수없는 기쁨이거든요

 

오피스텔이나 원룸텔등은 보통 건축후 10년이면 건물의 노후화로

 

기능을 조금씩 상실하게 되있습니다

 

그래서 매매시는 되도록이면 신축건물을 매입하는게 중요하겠구요

 

10년후면 원금을 다 뽑는것이니 1억정도 투자금으로 이정도 수익구조를 가진건

 

오피스텔이나 원룸텔등이 가장 좋다고 생각이 듭니다

 

매입하시기전에 가장중요한것은 원룸텔.고시텔등은 대학교 주변에 있어야 한다는거구요

 

그주변이면 99%세입자가 항상있다고 생각하시면 되구요

 

오피스텔은 상권의 중심지에 있고 전철이나 교통수단이용거리가 짧아야한다는겁니다

 

제가 추천드릴수있는곳은 일산오피스텔 장항동지점하고  원룸텔은 가격대비 수익률이좋은 지방대학

 

근처면 아주좋겠네여 더 궁금하신게있으면 메일주세여

요즘처럼  투자처 고루기가 에매 하실때는  안전하고 수익율 좋은 부동산관련 재테크 방법 입니다


원금보장

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8000만원에 대한 당장의 투자처를 알려드리지 못해서 죄송합니다

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2년후엔 평생을 일정수준이상으로 이끌어줄 좋은 투자처가 있습니다

 

영등포구청발주의 지하상가 임대분양인데요

2차에걸친 기존영등포지하상가 확장공사중 지금현재 1차확장공사가 (3년공사의)마무리단계에 들어가서 1차확장분 상가임대분양을 하고있습니다 1차확장분을 권해드리고싶지만 8000만원으로는 다소 모자라서 권해드리지 못하고 지금 자금에 조금만 더 자금을 불려놓으시면 2차확장공사분에 분양 받으실수 있을듯하여

이렇게 글 올립니다

그냥 막연한 원금보장이 아닙니다 - 영등포구청이 원금을 보장해줍니다

근거없는 수익율이 아닙니다 - 지자체가 수익성이 없을곳에 무리해서 관급(지자체,공공기관)공사로 상가 임대분양을 하지 않습니다(이번공사도 서울시정책회의,사업타당성조사등 사전 검토기간이 8년 걸렸습니다)

 

2차공사분이 1차공사분의 메리트를 따라갈 순 없다고 판단되지만 2차분의 메리트도 적지 않을것으로 판단됩니다

 

제 블로그에 1차분 간단자료 (공식 브로셔는 따로 있습니다) 있으니 참고 하시고요

잊지않고 따로 연락주시면 2차분 일정 확정되는대로 알려드리겠습니다

현재 2차분완공예정은 2012년 입니다 

선생님의 글 잘 읽었습니다.어떤 종목으로 재테크를 하시든 판단은 선생님의 몫입니다.중요한 것은 같은 금액을 투자하더라도 어떤 분은 1년에 30% 오르고 또 다른 사람은 10년 지나 30% 오른다면 1년에 30% 오른 지역에 투자한 사람이 현명한 투자자라고 말할 수 있겠죠? 따라서 재테크 투자는 기간대비 수익율을 얼마나 보고 투자하느냐가 제일 중요한 관건이라고 말씀드릴 수가 있습니다. 그래서 지혜로운 투자자는 나름대로 객관적인 자료와 정보를 충분히 수집한 후 투자처를 신중히 고르는 것이죠.그리고 기회이다 싶으면 과감하게 베팅도 할 수 있어야 하고 투자후에는 ‘못해도 은행이자 보다는 낫겠지’ 하는 생각으로 인내와 끈기를 가지고서 상승시기를 기다리는 것입니다. 따라서 두둑한 베짱도 필요한 것이 재테크 투자라고 볼 수 있습니다.따라서 저의 글이 그냥 스쳐 지나가는 글귀가 될 수 있지만 선생님이 어떻게 받아 들이느냐에 따라 귀중한 자산을 관리하는 나침반의 역활이 될 수도 있을 것입니다. 

 

예전에는 1억 미만으로 재테크를 한다면 주식 및 금융권을 많이 선호한 것이 사실입니다. 하지만,미국발 경제위기로 인하여 주식 및 펀드에 대한 안정성 및 투자 호감도는 많이 반감된 것은 사실입니다. 저축은행 예금도 선생님의 질문 글처럼 고금리라는 이야기도 이제 옛말이 되었습니다. 현재,정기예금 금리는 금융위기가 발생한 2008년 9월 6.0% 였지만 지난해 5월에는 2.79%까지 하락한 후 올 1월 3.93%까지 상승했지만 2월부터는 다시 하락세로 돌아섰습니다. 특히 4월 들어서 시중 대형은행의 정기예금 금리는 3%대 초반에 형성 중인거 아시죠? 따라서 지난 1년간 월별 소비자물가상승률 (전년 동월비)이 2.4∼4.2% 수준이었다는 점을 감안하면 이자소득으로 생활비를 충당한다는 게 사실상 불가능해진 것입니다. 따라서 정기예금의 금리도 지난 1년 동안 소비자물가상승률을 감안하면 사실상 '제로금리'수준을 유지하고 있다고 보아도 무방할 것입니다. 적금에 대한 금리도 우리은행의 1년 이상 2년 미만 자유적금 금리가 2.9%, 국민은행 '가족사랑 자유적금'(1년만기)도 2.8%, 외환은행 '매일매일 부자적금'도 2.7%를 기록중에 있습니다.

2010년 3월1일 매일경제 보도에 따르면,지난달 한국의 식품 물가가 경제협력개발기구, OECD 회원국 가운데 네 번째로 높았습니다.OECD의 2월 물가 동향에 따르면 한국의 식품 물가는 전월보다 3.2% 상승해 터키와 아이슬란드, 멕시코의 뒤를 이었습니다.OECD 평균 식품 물가가 0.3% 떨어졌다는 점을 고려하면  한국이 사실상 식품 물가가 가장 높은 국가로 볼 수 있는거죠. 따라서 투자한 금액이 물가 상승률을 따라가지 못한다면 그것은 마이너스 투자인 거죠? 과연 은행,금융권의 투자가치가 물가 상승률을 따라 갈 수 있을까요?  

우리나라 인구 출산률은 세계 최하위입니다. 2004년 기점으로 1.08명에서 2008년은 1.19명, 2009년은 1명 미만으로 될 것이라 추정하고 있고요,,,30~40대 인구는 2006년부터 줄어들기 시작했습니다.그리고 2018년부터는 매년 30만 명씩 인구가 감소합니다.한마디로 인구고령화가 본격적으로 시작된 것이죠. 09년 서울지역 초등학교 학급당 평균학생 수가 10년 사이 8명 넘게 줄어, 사상 처음으로 30명 미만(28.9명)으로 줄었습니다.따라서 ‘교대졸업=교원임용’이라는 등식은 깨진 지 오래되었으며 지역에 따라서 경쟁률이 2.5대1 ~ 4.5대1까지의 경쟁률을 보이고 있습니다. 출산률 감소로 초등교사 임용인원은 줄 일 수 밖에 없는 구조이지만 교육대 생들은 임용을 더 채용하라고 머리띠를 두르고 거리로 나오는 것입니다.따라서 현재 초등학교 6학년생이 대학에 가는 2016학년도에는 대학입학정원(전문대 포함 60만명)에도 미치지 못할 것(09년 12월 8일.매경)이라는 예상입니다.따라서 대학 통폐합은 불가피한 선택이 되겠죠? 문화일보 7월10일자 보도에 따르면 2050년도에는 우리나라 인구가 700만명이 줄어든 4.200만명이 될 것이라고 보도 하였습니다. 

우리나라의 미분양가구는 09년 3월 16만 5,641가구였습니다. 따라서 정부는 미분양 가구를 소진하고자 양도세를 한시적으로 면제하고 주택금융공사와 SH공사로 하여금 이러한 미분양 가구를 사들여 임대주택 및 20년 장기전세주택 즉, 시프트(Shift) 라는 상품을 내놓게 됩니다. 그리고 건축업자들도 미분양가구를 2년 전세로 임대하여 고객이 만족하면 매매를 한다는 등,초강수 마켓팅 전략까지 내놓습니다. 그래서 09년 12월 말 기준으로 전국 미분양 주택 수는 12만3,297가구로 줄었습니다.이는 미분양 문제가 고점이었던 09년 3월 비해 4만2,344가구 감소한 수준입니다. 하지만, 악성 미분양 가구 즉, `준공 후 미분양`은 12월 기준으로 수도권 3,226가구, 지방 4만6,831가구 등 총 5만87가구로 2005년 1,292채였던 수도권 준공후 미분양은 2006년 2576채로 늘었다가 2007년(1347채)과 2008년(1339채)엔 2년 연속 감소세를 보였지만 작년 말 3,226채로 또 다시 급증했습니다. 용인(644채) 이천(329채) 남양주(311채) 인천 서구(353채) 등이 대표적인 경우입니다.
이러다 보니 전체 미분양에서 준공 후 물량이 차지하는 비중도 2008년 말 20.8%에서 지난해 말에는 전국 평균 40.6%로 껑충 뛰었습니다. 수도권 역시 같은 기간 4.9%에서 7.9%로 증가했고요.

 

현재 강북의 경우 재개발 이주 수요만 2만 7천 가구가 대기중 입니다. 따라서 강남,서초 송파 등 강남권과 강북권의 재건축 영향으로 전세난 수준은 대단히 심각할 것 입니다. 그러다가 2010년 말에서 2011년 상반기에 부동산 시장은 아파트, 주택중심으로 하락할 것입니다.사람들의 취향도 매매보다는 임대즉,시프트나 2018년까지 150만 가구를 건설하는 보금자리 주택등을 선호하고 아파트 같은 공동주택 보다는 단독 주택을, 중형 아파트 보다는 소형 아파트를 선호하는 경향은 더욱 두드러질 것입니다.(실질적으로 2010년 4월 현재 서울 수도권 아파트는 4개월째 하락을 지속하고 있습니다.)

 

11월 25일 mbc뉴스 보도에 따르면 가계대출금액이 사상 최초로 700조를 돌파하였습니다. 금융위기로 가계소득은 정체되었지만 빛은 늘어난 것인데 이것은 우리나라 국내 총생산의 70%수준이고 가구당 4천 만원 이상 빛을 안고 있는 것입니다. 심각한 것은 이중 70%가 주택 담보대출인데 집값이 오를 것이라 예상해서, 대출을 받아서라도 집을 마련하게 된 결과입니다. 문제는 담보대출이 일시 상환형 대출이라 2010년 2분기에만 17조원이 넘는 대출만기가 되돌아 오는데 이 가운데 40% 가까이가 연체 위험이 높은 고위험층이라는 것입니다. 따라서 실질 소득은 줄어들고 내년에 기준금리가 3%로 오르면 기대대로 아파트 가격도 가파르게 오를 수 있을까요?따라서 시장금리가 상승해 이자부담이 늘어나면 빛 갚을 능력은 더 떨어지고 가계부실이 심화되어 중산층 붕괴 및 경제 성장의 발목을 잡지 않을까 염려하고 있습니다.

한국은행은 기준금리를 16개월 째 연속하여 2%대로 동결하고 있습니다.은행 예적금 이자는 3.27%인거 아시죠? 그리고 담보대출은 6~7%인데 이것도 고정금리가 아니고 대부분 변동금리를 적용할 것입니다. 이는 경기가 호조되었다고 하지만 환율효과와 경기부양책을 제외하면 2010년 하반기 성장률은 커게 둔화될 수 있기 때문인 것입니다.

국제유가는 다시 81달러 선(2010년 3월 기준)을 넘고 있는데 이는 올해 평균거래가격(60.94달러)에 비해 33%가까이 높은 것입니다.휘발류 가격은 리터당 1,700선에 육박하고 있습니다. 금값은 고공 행진하면서 온스당 1,100달러대(12월 인도기준)에서 거래되고 은,구리,백금등 가격도 최근 오름세를 보이고 있습니다.이는 달러 값이 약세를 보이고 세계적으로 인플레이션 우려가 커지면서 원자재등,실물소요가 늘어났기 때문입니다.

경기 회복이 가시화 되면서 2010년 상반기에는 시중 부동자금의 유동성은 급격히 늘어날 것입니다, 따라서 이 자금이 부동산 등 실물에 투기적으로 몰리면서 자산가치의 거품이 나타날 수 있습니다.

이를 반영하듯 2010년 상반기 수도권 토지보상금은 하남 미사지구 5조원 보상을 필두로 인천검단(4조 3천억원),평택 고덕(3조 6천 만원),파주운정(3조 5천 억원),고양지축(1조 2천 억원)등 수도권 10개 지역에서 30조 원 정도의 자금이 풀립니다.따라서 이 지역의 토지를 보상받는 지주 29명에 대하여 여론조사를 행한 바, 땅에 재투자하겠다라는 의견은 55%, 상가,빌딩투자는 24%,아파트나 주택에 투자하겠다라는 의견은 겨우 5.5%에 불과하였습니다.이는 ‘땅으로 돈 번 사람은 다시 땅을 산다’라는 속설을 입증한 것입니다.이중 땅에 재투자하겠다고 하는 사람들 중, 서울 강남에 투자하겠다라는 사람은 13.8%에 불과하였지만 수도권 서남부권에 투자하겠다라는 사람은 34.5%를 차지하였습니다.(09년 11월22일 매경).

우리나라 인구의 1%를 일반적으로 말하는 최 상류층이라 봤을 때 그 중에 99%가 땅 투자로 부자가 된 것은 엄연한 상식입니다. 가끔 높으신 분들이 인사청문회에서 낙마하거나 도덕적으로 치명타를 입는게 땅투기의 의혹 때문인거 아시죠? 최근의 경우로는 국세청장 인사 청문회에서 밝혀진게 대표적인 사례가 될 것입니다. 하지만 땅 투자로 인생역전이 된 사람들도 많지만 반대로, 과장된 표현을 빌리자면 패가망신한 경우도 있습니다. 님의 주변에는 그런 분 안 계신가요? 그러므로 땅 투자는 그만큼 상당한 투자이익을 가져다 주는 재테크 일수도 있지만 반대로 거기에 상응하는 위험도 도사리고 있는 거죠. 막말로 ‘공짜로 얻는 것은 없다’는 겁니다.대부분 땅 투자에 있어서 실패한 사람들의 공통점이 아는 지인이나 친척의 감언이설, 그리고 검증되지 않은 막연한 소문,객관성이 없는 정보의 부재입니다.

하지만 위에서 열거한 것 중 일반인은 물론 전문가들도 판단하기 어려운게 정부에서 시행하는 국책사업들입니다. 즉 참여정부때 만든 정치 도시 즉, 혁신도시, 세종 신도시(연기군,공주시를 포함한 신 행정도시),기업도시(태안, 충주, 원주, 무안, 무주, 서남해안)인데 그 당시 이러한 개발호재로 지역,기획부동산등이 투자를 엄청 부추겼지만 지금은 정권이 바뀌어 개발 자체도 흐지부지 되고 덩달아 부동산가격도 추락하여 팔고 싶어도 거래가 없어 많은 투자자들의 시름이 깊어지고 있습니다.

 

'사상 최고의 청약률 4,800 대 1의 경쟁률에 실제 입주는 50%.' 최근 청약시장에서 가장 인기를 끌고 있었던 송도에서 벌어지고 있는 현상입니다. 2년 전 청약 당시 최고 4,800 대 1의 경쟁률을 기록했던 코오롱 더 프라우 1단지는 입주가 시작된 지 석 달이 지났지만 오피스텔 입주율은 30%, 주상복합아파트 입주율은 60%에 그치고 있습니다. 특히 오피스텔의 경우 청약 당시 사상 최고의 청약경쟁률을 기록하면서 프리미엄만 최고 1억5,000만원까지 치솟았던 점을 감안하면 극히 저조한 입주율이고. 더구나 현재는 치솟던 프리미엄은 온데,간데 없고 분양가 수준에 매물이 나오고 있습니다. 이 단지의 오피스텔 234㎡형 분양가는 4억4,000만~4억7,000만원 선으로 프리미엄 없이 매물을 살 수 있으며. 그 동안의 금융비용 등을 감안하면 오히려 마이너스 프리미엄인 셈인 것입니다.전문가들은 청약 광풍을 일으킨 단지의 입주율이 저조한 것은 단기 차익을 노린 투자자들이 프리미엄을 주고 오피스텔 등을 매입했지만 경기가 꺾이면서 매매가 위축된데다 전세와 월세 수요도 찾지 못하기 때문이라고 진단했으며. 실수요가 아닌 가수요가 몰린 청약과 이에 따른 프리미엄 폭탄 돌리기 등으로 결국 최종 보유자들의 발목을 잡게 됐다는 것입니다.

분당 집값은 판교 입주태풍에 휘청거리고 있습니다. 앞으로 수 천가구 판교 입주물량이 대기중인 데다 2000년 아파트의 로또라고 불리든 판교주택가격 역시 하락세를 면치 못해 분당도 DTI규제가 풀리지 않는 이상 내년까지 반등은 어려울 것으로 보고 있습니다.서울시도 25개구중 절반에 가까운 12개구 아파트 거래가격은 하락한 것으로 나타났습니다.

따라서 실수요가 아닌 가수요가 몰린 청약은 전매제한 기한이 풀리는 2010년 상반기부터 2012년 상반기 경에는 매물로 나올 것이고 실 수요 목적이 아닌 가수요 즉,투자목적의 구매자들은 은행이자를 감당하지 못하여 경매시장으로 아파트,주택물건들이  쏟아질 것이라 예상하고 있습니다.(2010년 4월4일부동산업계에 따르면 지난해 상반기 1~3년의 전매제한을 적용 받는 수도권 택지지구에서는청라지구를 중심으로 총 12개 단지 7,758가구가 상반기에 전매기한이 풀린다. 하반기에는 남양주 별내, 김포한강신도시, 인천 송도지구 등에서 1만여 가구가 전매기한이 풀린다.이들 가구 대부분은 전용 85㎡형 이상이어서 당장 4월말부터 합법적인 분양권 전매가 가능해진다. 이들 분양권이 대거 매물화할 경우 마이너스 프리미엄 상황이 펼쳐질 수도 있다.-2010년4월8일.아시아 경제-눈여겨 볼 대목입니다)

 

랜드마크라는 용어가 언제부터 일상화되었는지 모르지만 높이 640m로 세계에서 두 번째로 높은 서울 상암동의 133층이 2015년 완공 목표로 계획에 들어갔고 잠실 제2 롯데타워 112층, 용산 드림타워 155층,성수동 뚝섬 현대차 110층 빌딩건립.인천 타워 151층 등등,,, 부산만 하더라도 롯데 타워(130층 이상), 월드 비즈니스 센터(WBC) 108층,해운대 관광 리조트 118층 등 100층이 넘는 건물이 전국에 10개 정도가 추진계획을 세우고 있습니다. 그리고 청계천40층 빌딩, 청량리, 광명시에도 덩달아 50층 이상의 복합건물을 지어 랜드타워로 조성하겠다고 발표합니다. 과연 가능할까요? 롯데 타워야 자기네 땅에서 지으면 되겠지만 용산, 청량리, 상암동. 청계천. 인천, 광명시는 원주민들의 동의를 얻어야 하고,시공사 선정,보상금 문제,개발 분담금,철거,건축과정을 거치기까지 족히 15~20년을 걸릴 겁니다. 따라서 국책사업이라 할지라도 주변지역에 투자할 때는 무지개 사냥식으로 접근하는 게 아니라 냉철하고 합리적으로 생각하셔야 됩니다.

IMF이후에 신흥부자라는 용어가 생겨났는데 이 사람들은 그 당시에 부동산 투자 그 중에서도 땅에 투자한 사람들입니다.우리나라 현재 가용토지는 4%입니다, 따라서 2020년까지 선진국 수준인 12%대로 올리겠다는 것이 정부의 의지입니다. 그러므로 부동산 중에서 땅은 여전히 투자매력이 있는 것이 사실입니다.

하지만 용인, 연천, 춘천, 철원, 원주, 가평, 의정부, 양평, 이천, 신둔, 여주지역등 고속도로가 개통되고 전철이 들어온다고 하여 많은 투자 문의가 들어오는데 절대로 부동산 가격이 폭등하리라고 기대하지 마세요.즉, 투자목적으로는 신중하라는 거지요.이러한 지역은 2~3년 전부터 기획부동산이나 지역 부동산등이 부동산 가격을 엄청 부추겼습니다.지금은 어느 정도 거품이 빠졌다고 하지만 그래도 호가만 난무할 뿐 거래가 이루어지지 않아 그 당시에 투자한 사람들은 많은 후회를 하고 있습니다. 제4차 국토개발 계획에 의하면 서울.춘천고속도로 개통을 시작으로 2020년까지 웬만한 시 규모에는 고속도로.전철이 모두 개통될 예정입니다.

 

하지만 아무리 경제가 불황이고 어렵다 하더라도 호재가 만발하고 인구가 유입되는 지역은 지가상승이 이어질 수 밖에 없습니다. 이와 같은 맥락으로 볼 때, 아직 개발이 되지 않은 도시에 인구유입이 계속 진행되는 곳이 있습니다. 2008년 공식인구 유입은 5천명.(전입신고자 기준.실제 인구유입 2만5천명) 그리고 2010년 한 해에 인구유입은 12만 5천명으로 예상하고 있습니다. (군산미래신문 7월7일) 왜 그럴까요?

경북 고속도로가 70년에 준공된 뒤 40년이 지난 2010년에 제2 경부 고속도로가 착공예정입니다. 하지만 서해안 고속도로는 2004년 준공후 4년 후 2008년에 시흥->홍성간 제2 서해안 고속도로가 2018년 완공목표로 착공에 들어 갔습니다. 그리고 서천<->공주간 고속도로 개통으로 서울 출발시 서해안 고속도로 이용보다 30분이 단축(32km)되었고, 장항 복선 전철, 군산.포항간 고속도로(2020년 완공) 등으로 서해안 교통요지로 급부상하고 있습니다.

기업유치로는 현대중공업(2010년 3월 준공).두산인프라 코어(2010년 4월 준공). OCI(동양제철 3공장 2010년 준공) ,타타대우(가동중). 세아 베스틸(일부 가동중), 웡쉽중공업(2012년준공). GM대우(가동중),등 초대형기업들의 입주와 공장가동으로 군장산업단지를 비롯한 840만평의 기업단지는 2008년도에 100%분양이 완료되었으며, 성산 ,서수, 옥구 농공단지도 09년 6월에 분양이 완료되어 추가로 임피면 축산리 일대에 농공단지를 조성 중에 있습니다(군산 미래신문 6월3일.2010년3월12일). 특히 OCI(동양제철)는 군산에 제1공장,2공장에 이어  제3공장까지 증설하기로 하여 2010년 1월에 착공해서 내년 말까지 완공할 예정입니다.

 

외자유치로는▲부산저축은행과 세계 최대의 풍력 터빈 제조사인 베스타스, 호텔과 리조트 체인을 운영하는 스타우드, 태양광 설비제조기업인 잉리 그린에너지 홀딩 등 1조원 투자

▲사우디 아라비아의 다르알 살람 홀딩스 그룹 3천억 투자하여 비응도에 5성급의 지하3층 지상47층 국제관광 호텔을 2010년 상반기에 착공하여 2012년에 완공예정.국내 최대 규모의 국제호텔▲뉴욕 소재 부동산개발 업체인 미국의 옴니 홀딩스 그룹 약40억 달러 투자

▲미 신재생 에너지 업체 Red Lion사  4천 만불(480억) 규모 투자.▲삼양이노켐은 미쓰비시 상사와 삼양사의 합작법인으로 2천 억원을 투자,▲美 티타늄 나노열처리 필로스 테크놀로지스社,군산 500만불 투자(3/23전북일보)▲불란서 이스타나 항공그룹이 신시도 휴게시설에 450억 투자등  MOU 계약을 체결하였습니다.

 

관광투자 및유치로는▲고군산마리나항에 부지 200,000㎡(6만평), 해상 100척, 육상 100척, 총 200척의 선박 계류 시설과 주차장, 상업시설, 숙박시설 등 각종 편익시설을 도입한 리조트형 마리나항을 조성한다고 새만금.군산 경제자유구역청이16일 밝혔습니다. ▲1991년부터 시작된 새만금방조제가 4월 27일 개통을 목표로 점점,龍같은 위용을 드러내고 있습니다.이것은 네덜란드의 주다치방조제(32.5km.폭 300~500m)를 뛰어 넘어, 세계최장의 방조제로 기록될 전망인데 올해에만 600만명 이상의 관광객이 몰릴 것입니다. ▲여기에 국내최대의 모험 체험형 씨 워크(Seawalk)를 개발한다고 발표하였는데 이는 *총 길이 440m 폭 4m의 강화유리로 된 잔교로서 총 사업비 433억 원이 투입되는 대규모 사업으로서 일출․일몰감상과 포토 포인트,전망카페,피싱피어 중심의 모험형 체험시설로 2013년까지 완공할 계획입니다. ▲4대강 사업이 완공되면 금강은 '백제 문화의 보고(寶庫)'로 개발될 것이며. 이번 사업에서 금강 유역 개발의 핵심방향은 '백제 문화유산과 연계한 지역발전'입니다. 강 복원을 통해 관광 사업을 활성화하고 이를 통해 지역 경제를 일으키겠다는 것이 기본적인 구상입니다. ▲81홀 군산골프장은 군산시 옥서면 일원 424만여㎡(130여만평)에 국내 최대규모인 81홀로 조성돼 운영되고 있습니다. ▲비응도엔 사우디S&C그룹이'새만금의 랜드마크'가 될(지하 3층 지상 47층 높이) 호텔이 지어 지는데. 2012년 말까지 898개 객실을 갖춘 호텔로서 국내 최고,최대의 호텔규모가 될 것입니다.

 

이와는 별도로 새만금을 매립하여 2018년까지 560만평을 국가산업단지로 조성할 계획인데 이중 1차로 280만평은 2010년 4월부터 예상분양가를 평당 50만원에 분양하여 2012년부터 기업을 입주시킬 예정입니다.

따라서,새만금 경제자유지구에 기업이 입주 되고 공장이 정상 가동되는 2018년 이면 26만 명의 신규인구가 유입이 되어 군산입구는 100만 명의 광역시로 발돋움 할 것입니다.

 

지금 현재 부동산 시장의 관심은 세종시라는 블랙 홀에 빨려 들어가고 있는 것이 사실입니다. 왜냐하면 2009년 10월 16일 개통한 인천대교(21.38km)조차 언론이나 부동산 투자자들에게 관심의 대상이 되지 못했던 것입니다. 하지만 신행정 수도라는 세종 신도시(일명 행복도시)는 수요와 공급 즉, 시장논리에 의해서 생성된 도시가 아닌 정치적 논리로 만들어진 도시입니다. 따라서 부동산 투자가치로서 언론의 주목을 받는 것이 아니라 엄밀히 말하면 정치적 논쟁에 의한 파워게임의 흥미로 언론의 관심을 받고 있다는 것입니다.그리고 계획대로 기업이 유치된다고 하더라도 기계,전자산업이나 IT산업 등 첨단산업에 한정 될 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 군산의 산업단지처럼 중공업위주의 산업을 유치하기에는 한계가 있다는 것이지요. 즉, 내륙지방이라 공업용수가 없다는 한계성이 있는 것입니다. 중공업 중심의 기업이 바다를 끼고 있는 울산, 포항, 거제도, 마산, 창원, 당진, 영광 등에 밀집되어 있는 이유가 그런 것을 반영하고 있다는 것입니다. 그리고 정부안대로 기업이 유치되면 그러한 물동량은 어디에 집중되겠습니까? 세종 신도시에서 부산항만까지는 300Km, 인천항까지는 180km거리이지만 국제적 항만시설과 공항시설을 두루 갖춘 군산까지는 100Km가 채 되지 않습니다. 따라서 군산항만 및 공항의 물동량은 엄청 커질 수밖에 없을 것입니다.

그리고 연기,공주지역의 부동산 가격은 2006~8년에 토지가격에 거의 반영이 되었다고 볼 수 있습니다. 더불어 MB정권의 행정부도 2010년을 정점으로 임기 말을 염려해 두어야 하는데 과연 얼마나 가시적인 추진력을 보일 수 있을까요?

정부 수정안 발표에 따르면 교육과학중심 경제도시 안에 따르면 용지는 기존(486만㎥)보다 3배 늘어난 1,508만㎥규모입니다. 하지만 도시조성기간은 기존 행정중심 복합도시가 2030년까지 단계적 개발인데 반하여 수정안은 2020년까지 집중개발한다는 것입니다. 즉 개발면적은 3배나 늘어나면서 개발기한은 기존보다 10년을 앞당겨 개발하겠다는 것인데 솔직히 가능성 여부를 떠나 너무 여론 몰이식으로 끌고 간다는 느낌이 듭니다. 그리고 차기 대권 후보중 가장 확실한 대권주자가 세종시 수정계획에 반대하고 있고 순조롭게 추진할 수 있을까요? 물론, 어느 분 말씀대로 “뭐가 되더라도 되겠지”라고 말할 수 있겠지만, 너무나 막연하고 위험하다고 생각하지 않습니까? 과연 이러한 지역에 투자하여 3년 내로 더블 이상의 투자이익을 얻을 수 있을까요? 2006년 연기군과 공주시에 토지 보상이 이루어지고 대토 대상지로서 가장 투자가 많이 이루어 진 곳이 군산이었습니다.

특기할 만한 것은 신항만.항공 건설등 군산개발의 거의 모든 프로젝트가 국책사업으로 진행되고 있다는 것...나라 전체가 먹고 살기 위해서는 꼭 필요한 사업이라는 당위성까지 뒷받침 받고 있어 이미 상당 예산이 확보 되어 있다는 것입니다.군산은 산업단지, 관광단지, 새만금 간척사업, 경제자유무역지구 지정 등으로 국내 최대 규모의 산업도시로서 모든 인프라를 두루갖춘 유일한 단지로 세계적인 주목을 받고 있습니다. 

농지와 녹지가 주거지와 상업지로 구역지정되고,용도지역이 변경되면서 불과 몇 만원하던 지가가 수 십만원에서 수 백만원을 호가하고있는 곳이 군산입니다.불과 평당 2-5천 원하던 강남땅이 한남대교 개통후 1억원,수 십만원에 분양된 신도시 토지가 수 천만원에 거래되는 모든 개발과정을 학습해온 저희들은 현재 군산의 진화과정을 살펴보는 것만으로도 행복을 만끽하고 있습니다.

강원도 정선이 카지노 설립으로 주변 지역 땅값이 100배나 오른 지역도 있었습니다. 파주 신도시는 LG필립스 LCD산업단지가 입주되면서 25~30배나 올랐습니다.천안 탕정지구는 삼성전자가 들어오면서 상업지 같은 지역은 100배나 올랐는거 아시죠?.

울산이 70년대 현대중공업,현대자동차가 들어오면서 10만도 안되었던 도시가 현재는 115만명에 이르렀습니다.거제도는 삼성중공업,대우중공업이 들어서면서 5만도 안되었던 도시가 20만명에 이르렀고 거가대교가 완성되는 2010년이면 30만명에 육박할 것이라 합니다.따라서 울산과 거제도는 꾸준하게 인구가 유입되면서 30년동안 땅값이 내려간 적이 없었습니다.그리고 2007년 개인소득 2만불 시대에 울산은 4만불,거제도는 3만5천불 인거 아시죠? 

부동산 투자에 있어서 젤 중요한 것은 내가 투자하는 지역이 앞으로 돈이 되느냐 안되느냐,,즉 투자가치가 있느냐,없느냐의 기준인데 투자지역의 거리를 먼저 염려하시는 분들도 많더군요.제가 상담하시는 고객분 중에 한 분은 용인지역에 거주하시는데 그 분이 이천에 투자할까? 군산에 투자할까? 갈등하다가 그래도 가까운데 투자하자 하여 이천 신둔지역에 2년전에 투자하였다고 하더군요. 그런데 본인이 투자한 지역이 지금은 가격도 다운되고 호가만 있지 거래가 이루어지지 않아 한탄하시는 분들도 계시더군요, 그래서 제가 질문했어요.“투자라는게 돈을 벌 수 있는 조건이 중요하지 가깝다는 조건이 돈을 버는 것과 무슨 상관 관계가 있느냐?”고 여쭈어 봤어요.그랬더니 답변이 왈“그러게 말입니다.”

이와는 반대 사례로 분당에 거주하시는 분은 09년 8월 27일 서울에서 간단히 브리핑 받고 28일 갑자기 저희 동행없이 식구들이랑 군산에 내려가서 현지 직원중개로 성산면 금강주변의 군산 온천지역에 평당 60만 원에 투자하였습니다.참고로 이쪽 주변은 평당 1백 만원에도 매물이 없는 지역입니다.그리고 다른 한 분은 충남 보령에서 식당 운영하시는 분이신데 당진과 군산중 어느 곳에 투자를 할까 망설이시다 시장 조사를 통해 당진은 너무 거품이 많다는 것을 인지한 후 군산에 투자하시기로 맘을 정하였다고 합니다.그러고도 한달 정도 군산시세를 알아 보고서 저랑 인연이 되어 9월 28일 개정면 아동리 IC 주변의 땅을 2억에 매매하셨습니다.그리고 추석 잘 보내라고 복비도 당일 정산해 주시면서 추가로 재 투자할 계획이니 2억~3억 정도에서 좋은 땅 나오면 소개해 달라고 했습니다. 이 분은 당일에 와서 현장 투어하고 물건 브리핑 받고는 계약하신 분입니다. 그리고 현재 경매를 하시는 고객인데 울산 현대 중공업에서 근무하신 경력이 있고 잠실에 거주하시는 고객 분이었습니다.이 분은 환지 지역인 미장동 땅을 친구분과 함께 11월 16일 계약을 체결하였습니다.

어떤 분은 투자가치가 있는걸 알면서도 거리상의 이유로 집 가까이 있는 곳에 투자하시고 또 다른 사람은 투자가치가 있는 줄 모르다가 연이 닿아서 230Km떨어진 군산에 달려와서 계약하시는 분입니다. 어떤 차이점이 있습니까? 

 

그래서 저는 선생님께 이렇게 권하고 싶군요. 비올 날 대비하여 남들 보다 먼저 우산 장만한다는 맘으로 제가 권하는 토지에 3년 정도 투자하세요. 그리고 지가 상승률은 작게 잡아 연 30% 정도 생각하자고요. 그러면 8천 만원 투자시 투자원금 제외하고 8천 만원 이상의 투자이익이 생길 수 있습니다. 너무 작은가요? 물론 부동산 중에서 땅에 대한 투자단계를 ①개발 계획발표->②진입->③안정->④성숙기로 나누었을 때 개발발표 전 땅값 기준으로 성숙기 까지 3의 4배 즉,3*3*3*3= 91배가 오른다고 하는게 정설입니다.그렇다고 제가 10배,30배 오른다는 말씀은 드릴 수가 없지 않습니까? 부동산의 약점인 환금성에 대해선 염려하지 않으셔도 됩니다. 토지거래가 가장 왕성한 지역이 군산입니다. 그리고 제1금융권에서 50% 대출이 가능한 토지만을 엄선하여 지주와 직거래로 토지를 중개를 하고 있습니다. 따라서 안정성과 수익률이 100% 보장될 수 있는 곳이 저희가 추천하는 군산 새만금 배후지역인 것입니다.

 

어른들께서도 '집 없이 살더라도 땅에 투자하라'고 하셨습니다.습관을 바꾸면 운명이 바뀐다는 말 들어 보신적 있어세요? 이 말을 역설적으로 표현하면 사람은 본인의 습관에 의해 운명은 이미 결정되어 있다는 것입니다. 생각하는 대로 살지 않으면 사는 대로 생각하게 되는거죠?  

 

두려우신가요? 못미더우시죠? 돈은 내가 버는 것이 아니라 남이 벌어준다고 하였습니다. 따라서 선생님께서는 저로 인해 돈을 벌려면,제가 드린 정보를 눈으로 확인하시고 발품을 파시는 수고로움 정도는 투자하셔야 되겠죠? 돈을 따라가는 방법으로는 돈을 벌 수가 없습니다. 기회가 왔을 때 그 기회를 잡으면 돈은 저절로 들어오게 되어 있습니다.따라서 중요한 것은 기회를 기회로 볼 수 있는 안목이겠죠? 저희들 공짜로 일 안합니다. 제가 여기서 언급한 사항들은 선생님께서 발품을 파시고 눈으로 확인만 하시면 되는 것입니다.한 두 푼 들어가는 돈도 아닌데 그 정도의 근면성과 열정은 있어야 되는 것 아닌가요? 이러한 모든 개발 호재는 선생님과 똑같은 일상 생활 속에서 각종 언론 매체에 보도되었던 사실입니다. 하지만 선생님과 저와의 차이점은 일반인들 께서는 그냥 흘러 들었겠지만 저희들은 24시간 이런 업종에서 종사하고 있기 때문에 꾸준히 수집되고 관리되어, 정보로 진화된다는 차이점 밖에 없습니다.

 

저는 4년 전부터 군산에 직영 사무소를 개설하여 서울<->군산을 주 3~4회 왕복하면서 군산 땅만 전문 중개하고 있습니다. 물론 상가분양.경매를 비롯하여, 이천,여주,인제,원주 땅도 두루 하고 있지만 거의 새만금군산에 치중하고 있습니다.왜 일까요? 

군산에는 400개 정도의 부동산 업자가 활동하고 있지만 월계약 건수는 저희들이 제일 많을 것이라 자부합니다. 왜냐하면 현지에서 바닥시세로 지주직거래 중개합니다.따라서 저희가 소개하는 물건은 대부분이 은행에서 50% 이상 대출이 가능하답니다.

이 말 즉은, 투자가치가 있고 가격에 군살이 없다는 반증 아니겠습니까?!따라서,저희들이 권해 드리는 토지는 남들이 봐도 입에 넣고 싶은 떡이기에 토지 투자의 단점인 환금성에 대해선 염려하지 않으셔도 됩니다. 

薄利多賣(박리다매)의 營業戰略(영업전략)과 저희가 推薦(추천)한 物件(물건)들은 되팔아 드리는 責任仲介(책임중개), 이것이 저희들 만의 競爭力(경쟁력)인 것입니다.

 

땅에 관심이 있는 사람들 중에도 여러 부류의 사람들이 있더군요. 어떤 사람들은 지적도나 지도만 가지고 설명해 드려도 보물을 찾아내는 고객분들이 계시고, 어떤 분은 보물을 찾아 들여도 골동품으로 알고 무시한다는 것이죠. 그것이 보물이냐, 골동품이냐 하는 것은 그 분의 식견이고 복이 아닌가 싶더군요. 

 

강남의 복부인이란 말이 왜 나온지 아세요?그 사람들은 재테크 특히 부동산에 대한 지식이 없었습니다.하지만 정보에 대한 남다른 호기심과 눈으로 확인하고 발로 답사하는 부지런함 때문에 돈을 벌수가 있었지요.(돈도 눈 달렸다는 말입니다)

 

앞으로 10년 앞을 생각하여 지혜로운 판단 하시길 바랍니다.