하남 감일 포웰시티 vs 성남아파트형공장 어떤가요?

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요즘 지식산업센터 공급과잉에

어떤 매물을 선택할지 고민 많으시죠?

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# 이달의 추천 매물

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입주 물량이 많아지면 결국 희소성있는 매물만

공실이 발생하지 않고 가치를 인정받을 수 있습니다.

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이번달에 추천하는 매물이 바로 이런 희소성있는 매물인데요.

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얼마 전까지만 해도 위워크나 패스트파이브 같은 공유 오피스의 인기가 대단했습니다. 외국 카페 같은 멋진 인테리어와 서울 역세권에 위치한 지리적 이점은 자본력 없는 초기 스타트업과 프리랜서에게는 매력적인 공간처럼 느껴졌죠. 보증금도 거의 없고 직원수에 맞게 원하는 평수와 좌석을 선택할 수 있어 특히 젊은 층에게 많은 인기를 끌었는데요.

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하지만 공유 오피스는 말 그대로 공유공간이므로 기업의 규모가 조금만 커져도 프라이버시와 보안 문제, 매달 나가는 월세 등을 하나씩 따져보면 단점들이 생길 수밖에 없습니다.

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기업 입장에서 공유 오피스를 떠나 개별적인 공간이 필요한 시점이 되면 매달 공유 오피스에 비싼 월세를 지불하는 것보다 아파트형 공장에 투자하는 것이 장기적으로 나은 선택이 될 수 있습니다. 추후 정부에서 추진하는 스타트업 기업 육성도 아파트형 공장을 중심으로 진행될 가능성이 높기 때문에 아파트형공장에 공유 오피스 콘셉트가 접목된 상품은 향후 매력적인 상품이 될 가능성이 높습니다.

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사업자의 경우 공유 오피스의 월세 대신 감정가의 80%가 대출되는 입지 좋은 아파트형 공장을 매입한 뒤 대출이자를 내면서 사옥을 갖는 것이 훨씬 유리할 수 있습니다. 지금 당장 입주하기가 어렵다면 일단 임대를 하고 다른 곳에서 사업을 하다 추후 입주를 해도 되구요. 시간이 지나면 프리미엄으로 시세차익을 얻을 수도 있고 온전한 사옥 소유를 통해 임대료에 대한 걱정도 덜 수 있습니다.

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사업이 어려워지는 경우에도 전체 사무실의 일부를 파티션 해서 분할한 뒤 부분 임대를 주면 추가적인 임대료가 생기므로 사업 부담을 줄일 수 있습니다.

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과거 제조업 중심의 아파트형공장과 달리 최근 아파트형공장은 소형화, 개별화되고 있으며 여러 가지 지원시설로 쾌적한 업무환경을 제공하는 형태로 진화되고 있습니다. 공유 오피스의 장점이 녹아든 아파트형공장 상품을 선별해 관심을 가져보시기 바랍니다.

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지식산업 투자가 매력적인 이유

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정부의 지속적인 부동산 정책 발표로 아파트와 같은 일반 주택에 투자하기가 어려워지고 있습니다. 반면 이런 상황에서 규제를 받지 않는 지식산업센터는 투자처로 여러 가지 장점이 있습니다. 대표적인 장점은 다음과 같습니다.

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1. 정책자금 대출

지식산업센터 가장 큰 장점은 대출이 잘 나온다는 점입니다. 지식산업센터는 다른 부동산과 달리 다주택자나 규제지역에 있다고 대출 규제를 받지 않습니다. 지식산업센터는 태생이 지역경제를 살리고 중소기업의 활성화를 위해 만들었기 때문에 정부와 지자체에서 다양한 정책적인 지원을 해주는데 대출도 이에 속하는데요. 보통 지식산업센터는 분양가의 60~80%선에서 대출이 되며 경우에 따라 90%까지 대출이 가능하므로 초기 투자금이 매우 적게 듭니다. 계약금 10%에 중도금 무이자 대출을 받다가 정책자금 대출로 잔금 납부를 하면 실제 소액으로 투자할 수 있고 건축기간 동안 프리미엄이 붙는 경우도 있습니다.

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2. 세금 감면 혜택

지식산업센터는 태생이 기업 활성화를 위해 만들어졌기 때문에 분양받아 직접 입주하는 기업들에게는 여러 가지 혜택이 제공됩니다. 대표적으로 입주 기업은 취득세 50%, 재산세 37.6% 등 세금을 감면받을 수 있습니다. 과밀억제권역 안에서 밖으로 이전하는 법인이라면 4년간 법인세 100% 감면 혜택을 주고 있습니다.

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3. 높은 수익률

다른 수익형 부동산 상품에 비해 지식산업센터는 실제 투자금 대비 높은 수익률이 가능합니다. 일반적으로 지식산업센터는 4~7%대 수준의 수익이 나오지만 정책자금 등의 대출을 통해 레버리지를 극대화하면 10~20%, 경매와 같이 시세보다 싸게 사서 받아 대출을 극대화하면 30~50%에 이르는 수익률이 나오는 경우도 있습니다.

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지식산업센터 투자에 대한 궁금한점이 있다면?

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# 지식산업센터 투자가이드 기초편

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- 지식산업센터 제대로 이해하기

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- 지식산업센터가 뜨는 이유

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- 지식산업센터 3가지 투자법

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- 지식산업센터 투자 시 주의사항

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- 지식산업센터 입주가능업종 및 혜택

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- 지식산업센터 투자 전략

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- 지식산업센터 임대사업자등록시 주의사항

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- 지식산업센터 수익률 높이는 팁

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- 지식산업센터 세금 총정리

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- 지식산업센터 좋은 매물, 호실 고르는 법

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공급과잉이라도 잘되는곳은 됩니다. 치킨집이 아무리 많아도 잘되는곳과 안되는곳이 있듯이요. 그런 안목을 키우시려면 많이 알아보고 발품 파는게 좋다고 생각해요.

수요와 공급.입지의 향후 발전 가능성. 각 물건의 메리트등을 따져 보시고 하시면 좋은 선택이 되리라 판단됩니다.

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현재 수도권 지식산업센터는 공급과잉이 발생하고 있습니다.

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무려 5개중 1개는 공실입니다.

무턱대고 차별화된 강점이 없는 지식산업센터를 선택하다가는

추후 쏟아지는 신축 임대물량과의 경쟁에서 어려움을 겪을 가능성이 큽니다.

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지식산업센터에 관심이 있다면

① 해당 지역의 수요는 충분한지

② 향후 주변에 공급이 많아져도 공실 리스크를 방어할 차별화된 강점이 있는지부터

체크하시고 신중히 결정하시길 권해드립니다.

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지식산업센터 투자가 뜨는 이유

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정부의 지속적인 부동산 정책 발표로 아파트와 같은 일반 주택에 투자하기가 어려워지고 있습니다. 반면 이런 상황에서 규제를 받지 않는 지식산업센터는 투자처로 여러 가지 장점이 있습니다.

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1. 정책자금 대출

지식산업센터 가장 큰 장점은 대출이 잘 나온다는 점입니다. 지식산업센터는 다른 부동산과 달리 다주택자나 규제지역에 있다고 대출 규제를 받지 않습니다. 지식산업센터는 태생이 지역경제를 살리고 중소기업의 활성화를 위해 만들었기 때문에 정부와 지자체에서 다양한 정책적인 지원을 해주는데 대출도 이에 속합니다. 보통 지식산업센터는 분양가의 60~80%선에서 대출이 되며 경우에 따라 90%까지 대출이 가능하므로 초기 투자금이 매우 적게 드는 장점이 있습니다. 계약금 10%에 중도금 무이자 대출을 받다가 정책자금 대출로 잔금 납부를 하면 실제 소액으로 투자할 수 있고 건축기간 동안 프리미엄이 붙는 경우도 있습니다..

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2. 세금 감면 혜택

지식산업센터는 태생이 기업 활성화를 위해 만들어졌기 때문에 분양받아 직접 입주하는 기업들에게는 여러 가지 혜택이 제공됩니다. 대표적으로 입주 기업은 취득세 50%, 재산세 37.6% 등 세금을 감면받을 수 있습니다. 과밀억제권역 안에서 밖으로 이전하는 법인이라면 4년간 법인세 100% 감면 혜택을 주고 있습니다.

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3. 높은 수익률

다른 수익형 부동산 상품에 비해 지식산업센터는 실제 투자금 대비 높은 수익률이 가능합니다. 일반적으로 지식산업센터는 4~7%대 수준의 수익이 나오지만 정책자금 등의 대출을 통해 레버리지를 극대화하면 10~20%, 경매와 같이 시세보다 싸게 사서 받아 대출을 극대화하면 30~50%에 이르는 수익률이 나오는 경우도 있습니다.

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지식산업센터 공급과잉 주의사항은?

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정부의 주택에 대한 부동산 규제로 많은 투자자들의 관심이 지식산업센터로 이동했습니다. 아파트와 같은 주택과 달리 대출 규제가 없고 각종 세제혜택까지 누릴 수 있어 실입주 기업과 일반 투자자 입장에서는 최고의 소액 투자처로 자리 잡은 것입니다.

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하지만 수도권 지역은 지식산업센터는 공급 과잉 현상이 예고되고 있어 신중한 투자가 요구됩니다.

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지식산업센터는 오피스텔이나 상가에 비해 임차인이 연구소와 기업으로 6~7년간 장기 임대를 하기 때문에 공실 리스크는 적지만 한 번에 너무 많은 입주 물량이 몰리는 경우 한동안 임차인을 못 구하는 상황이 올 수도 있습니다.

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희소성 있는 지식산업센터 선별의 중요성

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이런 시기에 지식산업센터에 투자하고 싶다면 향후 공급이 과잉되더라도 상품에 희소성이 있어야 합니다. 다른 지식산업센터가 줄 수 없는 유니크한 경쟁력이 있다면 향후 입주물량 폭탄이 터져도 공실이 발생할 가능성이 낮기 때문입니다.

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희소성 있는 지식산업센터에 투자하는 방법이 궁금하다면 아래 글을 더 확인해보세요.

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지식산업센터 투자 가이드

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이달의 추천 지식산업센터 매물&프로모션

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