수완신도시 아파트에 적용된 분양가 상한제가 뭐죠?

분양가상한제 ; 원가연동제 (2006.09.19기준)

 

분양가상한제란 공동주택의 공급가격(분양가격)을 크게 택지비(일반적으로 감정가격)와 매년 건설교통부가 고시하는 표준건축비를 합산한 가격을 초과하지 못하게 하는제도로써 택지비와 표준건축비의 변화에 따라 분양가격이 결정됨으로 원가연동제라고도 한다.

 

당초 85㎡ 미만의 평수에만 적용하였으나 정부가 주택가격안정을 목표로 2005.8.31 부동산대책을 발표함으로써 주택법이 개정되어 2006.2.24이후 공공택지내의 모든 공동주택으로 확대하고 85㎡초과 공동주택에 대해서는 추가 주택채권입찰제를 도입함으로써 개발이익의 환수를 도모하였다.

 

 

 

그러나, 판교신도시를 시작으로 파주운정택지지구, 은평뉴타운등의 일부 분양가가 공개되면서 위 정책이 전혀 실효를 발휘하지 않고 있다는 평을 받고 있다.

 

정부정책은 실제 분양가상한제를 도입하여 저렴한 주택을 도모하고자 하였으나 각 사업지구들의 특성으로 인하여 정부의 정책이 절대적으로 실효를 발휘하지는 못하였다는 것이 문제이지 위 사업이 변경된 정책을 반영받지 못하였다면 더 큰 문제가 발생하였을지 모르므로 긍정적으로 평가를 할 필요성을 있다.

 

① 공공택지내 민간분양 공동주택

 

당초 지역지가를 좌우하는 민간분양의 공공택지내 주택가격이 원가연동제를 적용받음으로써 이론상으로 주택공급가격이 낮아질수 밖에 없다. 이는 택지사업자보다는 주택건설업자의 불투명한 이윤을 상당히 축소시키는 방법이므로 발표당시 건설사들의 반발이 많았다.

 

표준건축비가 기타비용으로 인하여 각 건설사업마다 차이가 있을 수 있지만 그 운영의 폭이 적다. 따라서, 분당,일산과 같은 1기 신도시에 많은 사업을 한 1급 건설사들이 판교와 같은 2기 신도시에는 낮은 이윤을 이유로 사업에 참여하지 않는 결과를 가져왔다. 중소업체들의 사업영역이 넓어졌다고 평할 수도 있으나 반대로 한정된 분양가내에서 최대한의 이윤을 남겨야하므로 부실자제사용 및 시공이 발생할 가능성도 있다.

 

현재 일부 학자나 NGO들은 분양가상한제를 민간택지까지 확대시켜야 한다고 주장한다.

 

② 채권입찰제

 

원가연동제를 통하여 분양가격이 인근시세보다 낮게 공급된다면 분양주택거래가격은 인근시세까지 상승할 것이며 피분양자들이 과다한 시세차익이 발생할 것이다. 따라서, 공급시 입찰제를 적용하는 경우 피분양자들은 분양위한 기회비용을 인근시세수준까지 채권으로 지불할 용의가 있을 것이며, 정부는 이 기회비용을 환수한다는 개념이다.

 

③ 실제분양가격

 

근간의 문제는 이러한 정책에도 불구하고 분양가격이 높게 책정되는 이유는 택지비때문이다. 각종시민단체등이 공공택지비가 너무 높다고 원가공개를 요구하고 있지만, 최근의 택지비는 높을 수 밖에 없다.

 

정부출자기관들이 시행하는 각종사업들은 일반적으로 대규모로 진행되므로 정부 및 지자체가 인근지역의 각종 대규모 기반시설을 해당사업자가 해결하도록 떠넘기고 있고, 공공사업시 보상비의 현실화, UP-STREAM방식의 계획 및 NGO의 활동으로 공기가 연장되는 경우가 많기 때문에 공공택지의 가격이 월등히 상승하게 되는 것이다.

 

따라서, 택지사업이 미개발지를 대상으로 시행하고 있음에도 불구하고 높은 택지비가 조성됨으로 채권입찰제의 의지와 다르게 공공택지내 주택들의 분양가격들인 인근지역의 거래가를 훨씬 상회하는 결과를 가져오고, 피분양자들이 채권을 구입하는 순간 채권비용이 분양가로 전가되어 거래가격이 더욱 높아지게 된다.

분양가 상한제란?   분양가 산정시 건교부 장관이 고시한 표준건축비를 적용 택지비를 더해 분양가를 결정하는 제도를 말한다.

광주 수완신도시는 분양가 상한제 적용 주택이며 광주 최초 분양가 심의위원회 심의를 마친 거품이 제거된 원가 수준의 가격으로 책정된 아파트가 수완신도시에 분양중에 있다.

반면에 광주광역시는 투기과열지구에 광산구는 투기지역이다.

곧 투기과열지구가 해제될 예정이지만 투기지역은 관망하고 있는 실정이다.

광주는 마땅히 투기지역으로 묶일 이유가 없는 지역이지만 신도시가 형성됨으로써 오는 부도산의 움직임을 막기위한 조치일 뿐이다....

이로써 실 수요를 목적으로 하는 입장에서는 거품이 제거된 유일한 지역이기도 하다...