투기과열지구

투기과열지구

‘투기과열지구’ 제도는 과도한 주택청약 경쟁과 재건축 시장의 불안 우려로 김대중 정부 때인 2002년 9월 처음 도입됐다가 2011년 말 서울 강남 3구(강남 · 서초 · 송파)에서 마지막으로 해제되면서 사라졌다. 최초로 지정된 곳은 서울시 전 지역과 경기도 일산(대화 · 탄현 등), 남양주(호평 · 평내 등), 화성(동탄 등), 인천 삼산1지구 등 당시 청약과열이 우려됐던 지역이었다.

‘투기과열지구’로 지정되면 분양권 전매제한, 1순위 청약자격 제한, 입주자 공개모집 등의 규제를 받았고, 재건축 시장 안정을 위해 재건축 조합원 지위 양도도 금지됐다. 투기과열지구는 2002년 말 용인 동백지구, 인천 송도가 추가 지정됐다. 노무현 정부 때인 2003년 6월에는 경기도와 인천 전역(외곽 자연보전권역 접경지역과 도서지역 제외)으로 확대 지정됐다. 그러다 2007년부터 지방 주택시장이 극심한 침체에 빠지자 지방 투기과열지구는 점차 해제돼 2008년 초까지 수도권을 제외한 모든 지역이 ‘투기과열지구’에서 해제됐다.

지정절차 : 주택가격의 안정을 위해 필요한 경우, 국토교통부 장관을 위원장으로 하는 ‘주거정책심의위원회’ 심의를 거쳐 일정한 지역을 ’투기과열지구‘로 지정하거나 해제한다.

규제 내용 : 주택공급과 청약 등 주택시장 자체에 대한 규제. 재건축조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지, 담보로 설정한 집값 대비 대출금 비율인 주택담보대출(LTV)과 소득 대비 대출금 비율인 총부채상환비율(DTI) 한도가 각각 40%로 내려가는 등 19개의 규제가 동시에 적용된다.

지정요건(주택법 제63조 2항) : 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 그 지역의 청약경쟁률 · 주택가격 · 주택보급률과 주택공급계획 등 지역 주택시장 여건 등을 고려했을 때 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중에서 지정할 수 있다. 구체적으로는 다음 기준(주택법 시행규칙 제25조)을 충족하는 곳이다.

△주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하) 주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 △주택 분양계획이 직전 달보다 30% 이상 감소했거나, 주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 지난 해보다 급격하게 감소해 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳 △신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳 등.

투기지역

‘투기지역’ 제도는 노무현 정부 때인 2003년 4월 최초로 도입됐고, 2012년 5월 서울 강남 3구에서 마지막으로 해제된 이후 지정된 곳이 없었다. ‘투기과열지구’보다는 규제 정도가 다소 약하지만, 주택담보대출을 규제하는 등 투기 수요를 억제하기 위한 규제다. ‘투기과열지구’와 달리 ‘소득세법’에 근거하고 있고 기획재정부 장관이 지정권자다. 투기지역은 기준시가를 기준으로 했던 양도소득세 과표를 실거래가로 해 매매시장에서 부동산 가격 안정을 도모하는 것이 목적이었다.

이와 함께 투기지역으로 지정되면 LTV와 DTI 등의 금융규제도 적용됐다. 투기지역으로 처음 지정된 곳은 2003년 4월 서울 강남구와 경기도 광명시였다. 같은해 5월 강동 · 송파 · 마포구로 대상을 늘린 이후 차츰 범위가 확대됐고 2006년 말 노원 · 도봉 · 동대문 · 서대문 · 중랑까지 포함됐다. 지방에서도 주택 매매가격이 물가상승률이나 전국 평균 가격상승률에 비해 현저하게 높은 지역 등이 지정됐지만 2007년부터 지방 부동산 경기 활성화 조치와 함께 순차적으로 해제돼 2012년 5월 강남 3구에서 최종 해제됐다.

지정절차 : 국토교통부 장관의 지정 요청에 따라 기획재정부 차관을 위원장으로 하는 ‘부동산가격안정 심의위원회’ 심의를 거쳐 기획재정부 장관이 지정한다.

지정요건 : ①+② 또는 ①+③을 충족하는 경우
①직전월 가격상승률 > 전국소비자물가상승률 * 130%
②직전 2개월 평균 가격상승률 > 직전 2개월 평균 전국가격상승률*130%
③직전 1년간 가격상승률 > 직전 3년간 연평균 전국가격상승률
- 위 요건 충족지역으로서 당해 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우.

규제 내용 : 투기지역으로 선정되면 양도세 가산세율이 적용되고, 주택담보대출 건수가 세대당 1건으로 제한된다. 주로 돈과 관련한 금융규제가 더해지는 것이다.

(청약)조정대상지역

- 2016년 11 · 3 대책 때 처음 도입됐다. ‘투기과열지구’의 주요 내용 중 청약과 관련한 내용을 주로 추출해 만든 규제다.

- 선정기준 : ‘투기과열지구’ 지정요건 중 정량요건의 일부를 준용해 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역을 선정.

- 주택가격, 청약경쟁률, 주택보급률 등과 관련해 다음 요건의 어느 하나에 해당하는 지역 중 청약과열이 발생했거나 청약과열 우려가 있는 지역. 1)주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 2)청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나, 국민주택 규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳(투기과열지구 준용) 3)주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳(투기과열지구 준용)

- 규제 내용 : 청약 1순위 자격 제한, 재당첨 제한, 분양권 전매 제한 등.

2017년 8 · 2부동산 대책

정부는 2017년 8월 2일 부동산 시장 과열을 잡기 위해 ‘투기과열지구’와 ‘투기지역’을 지정하는 등 부동산 대책을 내놨다. ‘투기과열지구’는 2011년 이후 6년만에, ‘투기지역’은 2012년 이후 5년만에 부활한 것이다. ‘청약 조정대상지역’은 1년 전인 2016년 11 · 3 부동산 대책^각주1) 때부터 도입돼 2017년 6 · 19부동산 대책^각주2) 을 거쳐 이미 시행중이었다. 이로써 서울 11개구(강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서)와 세종시는 이 세가지를 모두 적용 받는 지역으로 중복 지정돼 고강도 규제가 이뤄지게 됐다.

정부가 이처럼 고강도의 규제책을 내놓은 것은 분양권 전매제한을 주요 내용으로 했던 6 · 19 대책에도 불구하고 집값 불안이 계속됐기 때문이다. 이런 부동산 시장 불안이 실제 거주 목적의 실수요보다는 집값 상승으로 이득을 얻기 위한 다주택자들의 투기 수요 때문인 것으로 정부는 판단한 것이다.

정부는 8 · 2대책에서 서울 25개 구 전역과 경기도 과천, 세종시 일부를 ‘투기과열지구’로 지정했다. 세금 · 대출 · 청약에 걸쳐 전방위 규제가 적용됐다. 재건축 · 재개발 아파트의 조합원 자격을 양도할 수 없게 되고, 대출 규제도 강화됐다.

정부는 또 서울 강남4구^각주3) 를 포함한 11개구^각주4) 와 세종시를 ‘투기지역’으로도 묶었다. 이들 지역에서는 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한돼 주택구매를 위한 자금 확보가 어려워졌다. 양도소득세는 기준시가가 아닌 실거래가로 과세됐다.

서울 전 지역과 경기 6개시(성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성 동탄2) 부산 7개구(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진) 그리고 세종시는 11 · 3 대책과 6 · 19 대책 때 ‘조정대상지역’으로 지정돼 청약 1순위 자격 제한 같은 규제를 받아왔다. 그러나 부동산 광풍이 잡히지 않자 정부는 서울 전역과 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정한 것이다. 이 가운데 서울 11개구와 세종시는 추가 규제를 적용하는 투기지역으로도 지정도 거래, 세금, 대출 이렇게 3중규제를 받게 됐다.