주택을 임대하고 월세를 받으면 소득세를 내야 한다

임대주택 수의 계산

다가구주택은 1개의 주택으로 본다. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다. 본인과 배우자가 각각 주택을 1개씩 소유하고 있는 경우에는 이를 합산하여 2개의 주택을 소유한 것으로 본다.

주택임대사업자는 부가가치세의 납부의무가 없다

주택임대사업자의 경우에는 위와 같이 소득세 납부의무는 있으나 부가가치세의 납부의무는 없다. 주택임대는 부가가치세 면세용역이기 때문이다. 부가가치세는 물건을 판매한 사업자 또는 서비스를 제공한 사업자가 그 물건을 매입한 사람 또는 서비스를 이용한 사람으로부터 그 대가의 10%를 징수하여 국가에 납부하는 세금을 말한다. 예를 들어, 10,000원 상당의 물건을 판매한 사업자는 그 물건을 매입한 사람으로부터 물건값 10,000원을 받을 때 부가가치세 1,000원을 추가로 받아서 국가에 납부한다(자세한 내용은 '사업자는 사업소득세와 부가가치세를 내야한다' 참조).

결국, 부가가치세는 재화나 용역을 최종적으로 이용하는 사람이 부담하게 된다. 따라서 국가가 임대사업자에게 부가가치세를 부과하면 임대사업자는 결국 그 부가가치세를 임차인으로부터 받아서 국가에 납부하게 될 것이므로 그만큼 세입자의 부담이 커지게 된다. 보통 임차인은 서민인 경우가 많은데 임대용역 이용에 따른 월세 이외에 부가가치세까지 더해지게 되면 이는 결국 임차인의 경제생활을 압박하게 될 것이다. 때문에 후생복지 내지 사회정책적인 차원에서 최종적 소비자인 임차인의 경제적 부담을 덜어주기 위해 주택임대의 경우에는 부가가치세를 면제하는 것이다(대법원 1992. 7. 24. 선고 91누12707 판결).

일부 임대사업자들이 부가가치세를 납부해야 한다는 이유로 세입자들에게 부가가치세를 받아 챙기거나 부가가치세액만큼 임대료를 높게 받는 사례가 있는데 이는 명백히 잘못된 것이다. 세입자들은 주택임대인이 부가가치세를 요구하더라도 이에 응할 필요가 없다.

절세 TIP

고가주택이나 2주택 소유자가 주택을 임대하는 경우에는 임차인으로부터 월세를 받는 것보다는 전세보증금을 받는 것이 절세하는 방법이다. 두 경우 모두 월세소득에는 세금이 부과되지만 전세보증금은 과세되지 않기 때문이다.

또한 부동산임대소득은 다른 종합소득과 합산하여 확정신고해야 한다. 그러므로 부부간에 소득이 높은 사람보다는 소득이 낮은 사람 쪽으로 부동산명의를 이전받아 임대소득자로 하면, 보다 낮은 소득세율이 적용되어 소득세를 줄일 수 있다.