부동산 증여계약서

요약 부동산 증여계약서란 목적물의 부동산을 무상으로 증여할 것을 약정하면서 수증자의 권한과 증여자의 의무를 기재한 계약 문서이다.

부동산 증여계약서의 개요

1) 증여계약의 정의
증여계약이란 당사자의 일방(증여자)이 무상으로 자신의 재산을 상대방에 수여한다는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하고 효력이 발생되는 계약을 말하는 것으로 증여는 대가 없이 재산을 상대방에게 수여하는 무상계약으로서 증여자만이 의무를 부담하는 편무계약이다.

증여계약은 목적물의 인도를 비롯하여 기타출연행위를 상대방에게 하지 않더라도 당사자의 의사가 합치되는 것만으로도 성립하며(낙성계약), 특별한 형식을 요구하지 않는다.(불요식계약) 증여계약과 동시에 출연행위가 행해지는 경우, 현실증여라고 하지만 증여계약과 동시에 출연행위가 수반되었다는 의미의 용어일 뿐이고, 현실증여가 요물성을 가진다는 것은 아니다.

증여계약에 의해 증여자는 약속한 재산을 상대방에게 주어야 할 채무를 부담하고, 상대방은 이에 대응하는 채권을 취득하나, 증여가 무상이라는 점에서 증여자의 책임은 일반채권관계에서 보다 경감되어 증여자는 그가 계약에 기하여 급여한 물건이나 권리에 하자나 흠결이 있더라도 이에 대한 담보책임을 지지 않는 것이 원칙이다. 그러나 증여자가 그 하자나 흠결을 알고 있었음에도 상대방에게 고지하지 않은 때에는 담보책임을 진다.

2) 증여계약의 해제
증여계약의 해제는 민법의 규정된 것으로 그 원인을 세 가지로 구분할 수 있으며, 어떠한 경우든 이미 이행된 부분에 대해서는 영향을 미치지 않는다. 따라서 아래의 경우로 인해 계약을 해제하더라도 이미 이행한 것에 대한 반환을 청구하지 못한다.

① 증여가 이행되기 전, 증여의 의사표시가 서면으로 표시되지 않은 경우
- 동산, 부동산 등의 소유권 이전등기를 마친 증여가 이행된 이후에는 불가

② 증여자에 대해 상대방이 일정한 망은행위를 한 경우(증여자에 대한 부양의무 불이행, 증여자 또는 그 배우자나 직계혈족에 대한 범죄행위가 있을 경우)
- 증여자가 망은행위가 있었음을 인지한 후, 6개월이 경과되었을 경우 불가
- 증여자가 상대방에 대하여 용서의 의사를 표시한 경우 불가
- 증여자가 계약을 해제하더라고 이미 목적물의 이전을 마친 상태일 경우 불가

③ 증여계약 후에 증여자의 재산상태가 현저히 변경되어, 그 이행으로 증여자의 생계에 중대한 영향을 미칠 경우(증여의 이행으로 인하여 증여자가 생계에 영향을 받는 경우)
- 이미 동산, 부동산의 소유권이전이 끝난 경우 증여의 해제 불가

3) 증여와 상속
증여란 일반적으로 증여자가 살아있을 때 자신의 재산을 물려주는 사전상속이라 할 수 있으며, 상속은 증여자가 사망한 후에 재산을 물려주는 것을 말한다. 상속은 한 번에 끝이 난다고 할 수 있으나 증여는 여러 번에 나누어 재산을 수여할 수 있다. 따라서 증여를 통해 재산을 수여할 경우, 세금을 분할하여 내는 효과(증여세)가 있어 상속세보다 세금에 대한 부담이 적어지지만 증여자의 수명은 정해져 있는 게 아니므로 결정하기 어려울 수 있다.

증여와는 다르게 상속은 사망한 사람의 재산에 대한 모든 부분을 상속인이 받는 것이기 때문에 재산 뿐 아니라 빚 또한 상속에 포함된다. 상속세와 증여세는 각각 세금의 부과방식이 다르며, 상속세는 사망한 피상속인의 모든 자산을 합산하여 세금이 계산되는 유산세 방식이고, 증여세는 재산을 증여받는 수증자를 기준으로 세금을 계산하는 유산취득세 방식이다.

상속세와 증여세의 세율은 동일하나 과세하는 방법이 다르기 때문에 동일한 금액을 수여하더라도 실제 내야하는 세금에는 차이가 있다. 일반적으로 상속세는 상속인이 사망할 때 보유한 모든 자산을 합산하여 과세하게 되는데 세율에 의해 상속세가 상당히 많이 나온다. 따라서 자산의 일부를 사전에 배우자나 자녀에게 증여함으로서, 상속 발생 시 상속가액에 포함되는 자산을 줄이는 방법을 사용하고 있다.

※ 증여와 상속의 차이점
- 증여 : 증여자의 생전에 이루어짐 / 여러 번 나누어 가능 / 순수 자산만 증여 / 유산세 방식
- 상속 : 상속인 사망 후 발생 / 한 번에 수여 / 자산과 함께 빚도 수여 / 유산취득세 방식

4) 증여세의 납부
증여세란 증여자로부터 재산을 무상으로 받은 경우, 증여재산에 대해 부과되는 세금을 말한다. 수증자는 증여의 납부의무가 있으므로 증여세 과세표준의 신고는 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내에 주소지 관할 세무서에 증여세를 신고하고 납부해야 한다.

증여세를 낼 때 신고기한 내에 납부할 경우 10% 공제를 받을 수 있으며, 신고세액공제는 신고만 하고 납부를 하지 않은 경우에도 적용된다. 증여세의 계산은 증여받은 재산의 가액에서 과세표준에 세율을 곱하여 계산하게 되며, 1인당 증여받은 재산가액이 25억일 경우, 다음과 같이 계산한다.

① 증여세 계산법 : 증여재산 - 증여재산공제액 = 과세표준
{1인당 증여재산가액(25억) - 증여재산공제(직계비속=3,000만 원) = [증여세 과세표준(24.7억) × 세율(40%)] - 누진 공제(1.6억) = 1인당 증여세 납부세액(8.28억)}

② 과세표준 및 세율
1억 원 이하 : 과세표준의 100분의 10
1억 원 초과 ~ 5억 원 이하 : 1천만 원 + (1억 원을 초과하는 금액의 100분의 20)
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 : 9천만 원 + (5억 원을 초과하는 금액의 100분의 30)
10억 원 초과 ~ 30억 원 이하 : 2억 4천만 원 + (10억 원을 초과하는 금액의 100분의 40)
30억 원 초과 : 10억 4천만 원 + (30억 원을 초과하는 금액의 100분의 50)

③ 증여세를 신고하고 납부관련 서류
- 증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서
- 증여재산 및 해당 평가명세서
- 채무사실 등 기타입증서류
- 수중자와 증여자 관계를 알 수 있는 서류(가족관계증명서)

5) 부동산 증여계약의 특징
부동산 증여의 경우, 일반적으로 증여재산가액을 기본시가로 적용하게 된다. 시가란 자유롭게 이루어지는 거래에서 통상적으로 인정되는 가액을 뜻한다. 그러나 이러한 가액은 객관적이지 않으므로 증여일 전 후로 3개월 내에 매매가액을 시가로 인정받을 수 있으며 시가가 없을 경우 기준시가를 증여가액으로 한다.

증여계약 체결 시 농지나 임야의 경우 부동산을 증여할 때에는 부동산 증여계약서를 작성하여 서면으로 보관해야 증여의 원인으로 농지의 소유권을 이전할 수 있다. 농지의 증여계약은 수증자가 일정한 의무를 부담하도록 부담부 증여나 증여자의 사망으로 인해 발생하는 증여인 사인증여 방식으로도 이루어질 수 있다.

증여계약의 유형

증여계약은 형태에 따라 다음 표와 같이 분류할 수 있다.

1) 정기증여
정기적으로 일정한 급부를 제공하는 증여를 뜻하는 것으로 매달 일정한 금액을 증여하는 게 대표적인 예이다. 존속기간을 특정할 수 있으며 기간이 없을 경우 증여자의 사망과 함께 효력이 상실한다.

2) 사인증여
증여자의 사망으로 효력이 발생하는 증여를 뜻하는 것으로, 증여자의 생전에 계약을 체결하지만 그 효력의 발생은 증여자의 사인을 기준으로 발효된다. 무상계약인 점에서는 일반 증여와 같으나, 증여가 발생됨과 동시에 상속인의 재산이 감소한다는 점이 다르다.

3) 부담부증여
수증자가 증여를 받는 대가로 일정한 부담을 이행할 것을 계약하는 증여를 뜻하는 것으로 일반적으로 수증자에게 증여세를 과세하게 된다.

부동산 증여계약서의 기본구성

부동산 증여계약서는 기본항목, 일반항목, 기타항목 등 다음과 같은 구성으로 이루어져 있다.

1) 기본항목
당사자의 표시, 계약목적(목적물의 표시), 계약일자, 계약기간, 계약해지, 작성연월일, 손해배상, 당사자의 기명날인

2) 일반항목
증여계약, 이전등기, 부담부 증여일 경우 부담의 내용, 소유권 이전, 소유권 이전에 대한 비용의 부담, 증여의 해제 및 해제권의 유보, 증여목적물의 반환, 상계

3) 기타항목
기타사항, 분쟁해결, 특약사항, 첨부서류(부동산의 표시)

부동산 증여계약서의 작성요령

1) 계약서 기재사항
부동산 증여계약서를 체결함에 있어서 먼저 증여할 부동산의 목적물을 명확히 특정하여 기재(부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 내역 등) 해야 하고, 부동산의 소유권 이전등기를 언제까지 할 것인지 기재해야 하며, 수증자의 부담은 무엇이며, 증여의 해제조건과 증여목적물의 반환 등 중요하고 핵심적인 부분에 누락이 없도록 내용을 빠짐없이 기재해야 한다.

2) 증여목적물의 표시와 절차
증여 대상인 부동산의 정확한 위치에 대한 표시는 매우 중요하므로 부동산을 표시한 지도 등을 첨부하고, 그 밖에 증여의 절차 및 시기 등에 관한 사항 등 핵심적인 부분에 누락이 없도록 계약서를 작성하여야 한다.

3) 계약목적과 당사자의 특정
증여계약을 체결하려는 목적을 분명히 하고, 양당사자를 특정해야 한다. 재산을 주는 사람은 증여자, 받는 사람을 수증자라고 한다. 계약서에 기록할 때에는 ‘갑’과 ‘을’로 구분하여 기재하고, 이하 부르는 호칭을 약어로 표시한다는 내용을 서술한다.

4) 증여목적물의 명도와 이전절차
증여자의 증여목적물의 명도와 소유권이전 등에 관한 사항을 언제 어떠한 방법으로 이전(인도)하겠다는 사실을 특정하여 기재하고 수증자는 그 소유권을 취득한다는 사실을 기재한다. 증여계약을 이전하는 데 있어 들어가는 비용을 미리 계약서에 기재하여 분쟁을 예방하도록 한다.

5) 증여계약의 취소
계약의 내용에 따라 증여자의 계약불이행이나 수증자의 망은행위 등에 대한 규정도 계약서의 조문으로 규정해 두어야 추후 이로 인한 분쟁을 최소화 할 수 있으므로 그 규정을 명확히 기재함이 타당하다.

부동산 증여계약서 항목해설

1) 계약일자
계약서의 작성일자를 기재하는 것으로 일반적인 경우 계약서의 작성일자가 계약효력의 발생일이 되는 경우가 많으므로 정확한 날을 기입하도록 한다. 종종 미리 계약서를 작성하여 두었다가 계약당일에 해당일자를 기입하는 것을 누락하는 경우가 있는데 주의하도록 한다.

2) 계약 당사자의 표시
통상 계약서의 맨 끝에는 당사자의 성명과 주소 등을 기재하고 각자 날인한다. 당사자의 표시는 권한이 있는 양 당사자가 계약서를 작성하고 서명하였다는 것을 증명하는 것이다. 당사자의 표시는 개인인 경우 그 성명과 주소를, 회사일 경우 본점소재지와 회사명, 대표자명 등을 기재하며 주소는 주민등록증, 사업자등록증 등 확인된 증명서에 의한 주소를 기재하고 실제 주소가 다른 경우에는 이와 병기하는 것이 좋다.

그리고 계약서의 서명날인은 반드시 본인이 하여야 하며 대리인이 계약할 경우에는 대리권을 확인(본인의 위임장과 인감증명서 등)하여야 한다. 다만 서명과 날인은 이를 함께 갖추어 두는 것이 가장 바람직하지만 반드시 같이 있어야만 하는 것은 아니므로 거래의 실정에 따라서는 양자 중 하나만을 갖추어 두어도 무방하다. 한편, 필요한 경우 개인의 주민등록번호, 법인의 사업자등록번호를 넣을 수 있으며, 당사자의 표시란에 당사자의 연락처를 병기해 두면 향후 계약관련 업무진행상의 편의를 도모할 수 있다.

부동산 증여계약서 작성 시 유의사항

1) 계약의 준비
증여계약을 체결하려는 경우에는 먼저 증여자가 무상으로 자신의 재산을 상대방에게 준다는 의사를 표시해야 하고 상대방의 승낙을 통해 증여계약이 성립된다. 따라서 먼저 이러한 의사의 합치가 있어야 하므로 증여계약이 이루어지기 위해 양당사자는 증여의사의 합치가 우선되어야 한다.

2) 증여계약과 권리취득관계
증여계약이 성립하면 증여자는 약속한 재산을 수증자에게 주어야 할 채무를 부담하고, 수증자는 이에 대응하는 채권을 취득하게 되므로 증여자는 수증자의 여러 형태를 고려하여 증여계약을 체결해야 한다.

3) 증여계약의 해제조건
증여계약이 성립된 이후, 수증자의 망은행위로 인하여 증여계약을 해제할 수 있는 사람은 증여자에 한하므로 증여자가 심신박약이나 기타 병환 등으로 기력이 약해지는 등의 경우에 그 증여자의 배우자 등 친족은 수증자가 망은행위 등을 할 우려가 있을 경우, 증여자의 생전에 증여계약의 해제 등을 할 수 있도록 하여야 할 것이다.

4) 증여자의 해제권
증여계약에 따른 망은행위를 이유로 계약을 해제할 수 있는 것은 증여자이고, 증여자가 망은행위가 있음을 인지한 날로부터 6개월이 경과하거나 증여자가 수증자에 대하여 용서의 의사표시를 한 때에는 해제권은 소멸되므로 수증자의 망은행위 등이 있을 경우, 증여자는 수증자의 행위 등을 잘 고려하여 증여계약의 해제나 용서를 하여야 할 것이다.

5) 해제의 효력범위
또한 증여계약의 해제가 있더라도 이미 이행된 부분에 대해서는 영향을 미치지 않으므로 증여계약의 해제나 증여시기(소유권이전등기 등)를 잘 고려하여 증여계약을 체결하여야 할 것이다.

6) 계약서의 확인검토
계약서 작성 시 반드시 확인할 사항으로 계약 당사자가 그 계약에 따른 실권리자인가를 확인하고 인장을 확인하는 등의 절차를 소홀히 하여서는 안 된다. 마지막으로 계약서의 내용을 확인하여 서명날인하고 계약서가 여러 장일 경우는 각 장에 순번을 메기고 그 사이를 날인한 후, 각 1통씩 보관할 수 있도록 하여야 할 것이다.