판례 해석좀 부탁드려요(감사내공有)

1.여기서 양수한 자는 등기를 한건가요??

=> 정확한 사실관계는 알 수 없지만 뭐 이런 관계인 듯 하네요..

 

1) 갑(토지소유자)과 을(임차인)은 토지임대차 계약을 체결하였으나 을은 등기를 하지 아니하였다.

2) 이 후 을은 건물을 건축하고 소유권보존등기를 하였다.

3) 을은 이 건물을 병에게 양도하였다.

4) 이 후 갑은 정에게 토지를 매도하였고, 적법하게 소유권을 취득한 정이 건물소유자인 병에 대하여 소유권방해제거청구권에 기한 건물철거를 요구하였다.

 

이런 사실인 듯 한데, 당연히 병이 토지임차권을 등기하였다면 그 토지를 매수한 정에게 대항할 수 있으므로 등기를 하지 아니한 사안이겠죠. 

 

2.등기하지 않았다면 등기할 경우 대항할 수 있게 되나요?

=> 등기하였다면 당연히 민법의 해당 규정에 의하여 대항할 수 있겠죠.

 

3.여기서 토지 임차권은 지상권과는 다른 개념인가요?

=> 토지임차권은 채권에 불과합니다. 따라서 이는 곧 상대적 효력만 갖지만 법률의 규정에 의하여 그 요건을 갖춘 때 제3자에 대한 대항력을 인정하는 것이죠. 그러나 지상권은 물권입니다. 따라서 등기를 갖추게 되면 물권의 성질, 예컨대 대세적인 효력 등을 갖게 되죠. 위 사안에서는 토지임차권은 채권이기 때문에 갑이 정에게만 대항할 수 있는 것이고 그 당사자가 아니라고 보여지는 병은 정당한 소유자인 정에게 대항할 수 없다는 취지인 듯 보여집니다. 그러나 지상권일 경우 등기만 갖추었다면 소유자가 누가 되었든 그에 대하여 지상권의 존재를 주장할 수 있을 것인데, 위 사안에서는 역시 등기를 미필하였으므로 마찬가지의 결과가 될 듯 하네요..

 

도움이 되셨길...

판례의 사안은 토지소유자가 토지위에 임차권을 설정하여 주었고, 그 후 임차인이 그 토지위에 건물을 축조한 후 건물에 대한 소유권보존등기를 마쳤고, 그 후 다시 제3자에게 건물의 소유권을 이전한 사안입니다. 여기서 처음에 임차권을 설정하여 주었던 토지의 소유자가 건물의 양수인에 대해 건물의 철거를 청구한 것입니다.

 

등기와 관련해서는 최초의 임차인은 임차권을 등기하지는 않았으나, 건물에 대한 소유권보존등기는 경료하였던 것이고, 건물의 양수인 역시 건물에 대한 소유권이전등기만 경료한 상황이었습니다.

 

이 사안에서 원고인 토지소유자가 주장하는 것은 소유권에 기한 방해배제청구로서의 건물의 철거인데, 피고인 양수인 입장에서 원고의 청구를 배척하기 위해서는, 원고의 소유권 자체를 부정하고 있는 것이 아닌 한, 자신에게 토지를 사용할 수 있는 정당한 권원이 있음을 증명해야 하는 것입니다. 그 정당한 권원이란 다름 아닌 토지임차권이겠죠.

 

양수인에게 토지에 대한 임차권이 있다는 판단을 받는다면 원고의 철거청구는 기각이 되었을 것입니다..양수인에게 토지소유자에게 대항할 수 있는 임차권이 있는지 살펴보면...

 

건물의 양수인은 건물의 소유자였던 토지임차인과 건물에 대한 매매 등 소유권이전에 대한 계약을 체결하였을 것입니다..이 때 건물을 이전한다는 합의 속에는 건물의 소유를 위해 필수적인 토지임차권의 양도가 당연히 포함되어 있다고 해석됩니다. 따라서 양수인으로서는 건물의 소유권 뿐 아니라 그 건물의 소유를 위한 토지임차권 역시 건물소유자로부터 이전받은 것입니다..그러나 건물의 소유권이란 것은 물권으로서 그 양도에 당사자 외의 어떤 사람의 동의도 필요없으나, 임차권은 채권인 관계로 그 양도에는 임대인의 동의가 있어야만 임대인에게 대항할 수 있는 것인데.. 사례에서는 임차권의 양도,양수에 대해 임대인의 동의를 얻지 않은 관계로 양수인이 임대인인 토지소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 없게 되었던 것입니다. 토지소유자인 임대인은 임차권의 무단임대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있고, 그 지상물의 철거 및 목적물반환을 청구할 수 있었던 것입니다.

 

여기서 판례는, 민법 제622조 제1항에서 규정하고 있는 것은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차권은 그 임차권의 등기가 없어도 그 지상건물에 대한 등기를 갖추었다면 토지의 소유권을 양수한 자에게도 임차권을 주장할 수 있다는 의미일 뿐, 토지의 소유자가 변경된 것이 아니라, 건물의 소유자가 변경된 경우라면 설사 그 건물에 대한 등기가 경료되어 있는 경우라고 하더라도 임대인의 동의없이 이루어진 임차권의 양도에 있어서 그 양수인을 보호할 수 있는 근거규정이 될 수 없다고 한 것입니다.

 

 

 

님의 질문내용을 보면

 

1. 건물의 양수인은 건물에 대한 소유권이전등기만을 한 것입니다.

 

2. 등기를 하게 되면 대항할 수 있는가라고 질문하셨는데, 질문상의 등기가 임차권의 등기라면, 그 등기자체가 사실상 불가능한 경우일 것입니다..최초의 임차인도 임차권의 등기를 하지 못했는데, 건물의 양수인이 등기를 하기는 더욱 어렵겠죠. 임차권의 등기는 임대인의 동의가 없으면 할 수 없는 것입니다..민법이 임대인의 등기협력의무를 규정하고는 있지만 강행규정이 아닌 관계로, 통상 계약시에 등기협력의무를 배제하는 경우가 많고, 많은 경우 임대인이 채권에 불과한 임차권을 설정하면서 등기까지 해 주는 경우는 거의 없기 때문입니다.

 

그럼에도 불구하고 만약에 임대인이 건물의 양수인에게 임차권의 등기를 해 준다면 그것은 임차권의 양도에 대한 동의와 다름아니어서 건물양수인은 적법하게 임차권을 양수한 것이 되고, 토지임대인의 철거청구는 이유없게 됩니다.

(그러나 최초의 임차인이 건물을 양도하기 전에 토지임차권까지 등기를 마쳤고 그 후 양수인에게 건물의 소유권이전등기 외에 임차권이전등기까지 해 준 사안이라면, 이 경우에도 임차권의 양도에는 임대인의 동의가 필요한 것이고, 동의 없이 경료된 임차권의 이전을 가지고 임대인에게 대항할 수는 없습니다..임차권이 등기되어 물권화되었다는 것은 임차물의 양수인에게도 대항할 수 있게 되었다는 의미일 뿐, 그 임차권을 임대인의 동의없이도 제3자에게 자유롭게 양도할 수 있다는 의미까지 가지는 것은 아니기 때문입니다..같은 이치로, 건물의 소유권보존등기를 하여 토지임차권에 대해 대항력을 취득하였다는 의미 역시 토지의 양수인에게도 임차권을 주장할 수 있게 되었다는 의미일 뿐, 임대인의 동의없이 자유롭게 토지임차권을 양도할 수 있게 되었다는 의미는 아닌 것이죠. )

 

3. 앞에 답변하신 분이 잘 설명해 주셔서 더 이상 언급하지 않겠습니다.