## 1가구 3주택 양도세 및 전략적 매도 순서 분석
**1. 문의 내용 정리**
* **1가구 3주택(A, B, C)을 보유하고 있으며, 각 주택의 매입 및 예상 매도가를 알려주셨습니다.**
* **C주택을 첫 번째로, B주택을 두 번째로 매도하고, 마지막으로 A주택을 매도할 경우 양도세 납부 혜택을 최대한 누릴 수 있는지 문의하셨습니다.**
* **특히, 마지막에 매도하는 A주택이 1가구 1주택으로 간주되어 양도세 면제가 되는지 궁금하셨습니다.**
**2. 답변**
**2.1 1가구 3주택 양도세 과세 기준**
* **주택의 소유 및 거주 사실:**
* **본인 및 배우자가 **동일 시기**에 **3개 이상의 주택**을 **소유 또는 거주**하는 경우
* **다만, 배우자가 **사망**하거나 **혼인관계가 파괴**된 경우에는 **2개 이상의 주택**을 소유 또는 거주해도 다주택자로 간주되지 않습니다.
* **주택의 종류:**
* **아파트, 주택, 토지 등 주택으로 분류되는 모든 부동산**이 포함됩니다.
* **주택의 취득 시기:**
* **2018년 1월 2일 이후**에 취득한 주택만 다주택 양도세 과세 대상이 됩니다.
**2.2 본인 상황에 대한 분석**
* **본인 및 배우자가 3개 이상의 주택을 소유하고 있습니다.**
* **모든 주택은 2018년 1월 2일 이후에 취득되었습니다.**
* **따라서, 1가구 3주택자로 간주되어 양도 시 양도세가 부과됩니다.**
**2.3 전략적 매도 순서 및 양도세 납부 예상**
**2.3.1 매도 순서**
* **C주택 (2018년 취득, 예상 매도가 4억원):**
* **가장 먼저 매도하는 것이 유리합니다.**
* **취득 후 6년 이내 양도 시 양도이익의 50%가 과세 대상이 되므로, 양도세 납부액이 가장 적습니다.**
* **양도이익:** 4억원 - 3억원 = 1억원
* **양도세:** (1억원 x 50%) x 25% = 1,250만원
* **B주택 (2019년 취득, 예상 매도가 6억원):**
* **두 번째로 매도하는 것이 좋습니다.**
* **취득 후 5년 이내 양도 시 양도이익의 60%가 과세 대상이 됩니다.**
* **양도이익:** 6억원 - 4억원 = 2억원
* **양도세:** (2억원 x 60%) x 25% = 3,000만원
* **A주택 (2020년 취득, 예상 매도가 8억원):**
* **마지막으로 매도하는 것이 유리합니다.**
* **취득 후 4년 이내 양도 시 양도이익의 70%가 과세 대상이 됩니다.**
* **다만, **1가구 1주택**으로 간주될 가능성이 있어 양도세 면제 혜택을 받을 수 있습니다.**
* **양도이익:** 8억원 - 5억원 = 3억원
* **양도세:**
* **1가구 1주택으로 간주될 경우:** 면제
* **1가구 1주택으로 간주되지 않을 경우:** (3억원 x 70%) x 25% = 5,250만원
**2.3.2 총 양도세 납부 예상**
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답변 답변확정으로 받은 해피빈과 질문자님의 감사 포인트 [N 포인트로 감사]로, 소년소녀 가장을 돕고자 합니다. 여러분의 동참을 기다립니다.
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