원룸이나 오피스텔에 대해..

반갑습니다.

현업중인 공인중개사입니다.

 

너무나 광범위한 질문입니다.

 

오피스텔은 전입신고가 가능한지의 여부를 미리

확인후에 계약하여야 합니다.

 

임대차는 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.

 

얻고자 하는 지역의 인근 부동산을 찿아

중개를 의뢰하여 보기 바랍니다.

 

<부동산 계약체결 및 계약서 작성요령과 주의점>

  

 

계약이란 등기부 등본상의 명의인과 체결하는것입니다.

예를 들어 실제 주인이 아버지라도

등기부 상의 명의자인 소유자가 중요하므로

계약시에 딸이 입회치 못한다면

아버지가 딸에게 위임장을 받고 인감증명을 첨부하여야 합니다.

 

법적인 대리권을 갖추어야 하는것입니다.

 

임차인으로서 보증금을 확보하는 보전 방법은

전입신고와 확정일자입니다.

이는 잔금일에 하고 인도(실거주)까지 3가지의 요건을 갖추어야합니다.

 

물론 전입을 하지못한다던지

계약자가 다른경우는 전세권 등기를 할수도 있으나

이는 임대인이 협조치 않으면 할수 없습니다.

 

먼저 등기부 등본을 확인하여 권리관게에 하자는 없는지 보고

대출 근저당이있다면 시세를 확인하여

시세의 70%이내에서 주택내 전체 보증금과 근저당 설정금을 합하여

70%를 초과하지 않아야 안전합니다.

 

다음의 사항을 참고 바랍니다.

 

<임대차계약 시 확인사항>

   임대권한이 있는지(소유권자 및 대리인)와 계약을 하되 등기부상 본인명의인지 여부를 주민등록증으로 확인하고 대리인이 나올 경우 위임장과 인감증명서를 확인한다.

① 임차주택의 사용부분을 계약서상에 정확히 표시
② 계약금,잔금의 금액,지급일정과 임대차기간 명시
③ 임대료 지급방법 표시
④ 전임차인의 퇴거일과 입주일 확인
⑤ 전임차인의 관리비 등 제세공과금 처리
⑥ 시설상태 및 도배,장판,방향,누수,곰팡이,균열,교통,주차,

    변기,싱크대,보일러상태, 기타 수리여부 확인
⑦ 구조변경 및 원상회복문제 확인
⑧ 위약 및 계약해제 사항 확인
⑨ 특약사항란은 구체적으로 기입
⑩ 중개수수료 지불문제 확인
⑪ 중개대상확인·설명서 작성 및 교부


<권리관계 확인>

   전세계약 전에 등기부등본을 발급해 보는 것은 필수적이다. 등기소에서 등기부등본을 발급받아 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 철저히 확인해 이 같은 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋다. 이런 주택의 경우 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.
만약 근저당권이 설정된 경우 주택가격에서 선순위 근저당금액을 뺀금액이 전세금보다 많다면 큰 문제가 되지 않는다. 하지만 주택 값이 폭락할 경우나, 경매낙찰가액이 주택값보다 턱없이 적을 경우엔 선순위 근저당금액을 제하고 전세보증금을 보전받는 일이 쉽지 않기 때문에 100% 안심할 수 없다. 또 집주인이 자주 담보물권을 설정하는 경우도 훗날 세입자의 안전에 위협이 될 수 있으므로 피하는 것이 좋다. 따라서 웬만해서는 선순위 근저당이 설정된 집에 전세를 들지 않는 것이 좋다.
가등기, 가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다. 소유권이전청구권가등기는 매매계약에서 설명한 대로, 소유권이 불분명한 상태이며 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있고, 기존 소유주와 맺은 전세계약자는 전세금을 보호받을 수 없다. 가처분은 한 주택을 놓고 두 사람이 소유권 분쟁을 벌이고 있을 때 원소유권자 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보전한 상태를 말한다. 이런 상태에서 가처분등기를 한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거 당하는 것은 물론 전세금도 돌려 받지 못할 수도 있어 주의를 요한다.


<확정일자 받기>

   확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자인(印)을 말한다. 그 기입된 일자 현재 해당 문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것이다.
전세계약서에 받는 확정일자는 청구자의 성명과 문서명을 확정일자부에 기입하고 확정일자부의 번호를 계약서에 쓴 후, 확정일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는 순서이다. 임대인의 동의없이 임차인 혼자 청구할 수 있으며 전세계약서를 공증받았을 경우는 이미 확정일자를 갖춘 것으로 간주돼 별도로 청구할 필요가 없다. 또 반드시 임차인이 해야 하는 것이 아니며 계약서를 소지한 사람이면 누구나 대신 받을 수 있다.

좀 광범위 하네요!!

 

하나 : 나갈 곳 을 정한다 (어디가서 뭘?할지 ~)

둘 : 해당하는 지역의 생활정보지 를 보고 그곳 전월세 혹은  깔세(보증금 없음) 를 찾아본다..

셋 : 해당지역 부동산을 찾아가 문의한다

넷 : 수중에 혹은 동원가능한 금액에 맞는 집을 정한다..

다섯 :계약하기 (필히 중개인 입회하에 계약하기) 등기부등본두 중개인에게 요구해서 꼼꼼히 볼것

여섯 :생략   (쓸내용이  없네!!)

일곱 :생략

여덜:생략

아홉: 집을 나간다. 이사하기~

열 : 이사후 해당 동사무소 찾아가 전입신고 하기 . 전입신고시 확정일자 받기 (확정일자가뭔지 ?

       모르면 인터넷 뒤져서 이사후 그때 알아볼것 )