전세사기 부동산 경매 낙찰 후 보증금 반환 질문입니다.

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

1) 매각 결정이 되면 근저당권자 청구금액이 빠지고 최우선변제금 빠지고 그 후에 후순위에서 전입신고일 기준으로 순차적으로 보증금을 돌려주는 건가요?

아니요.

여러가지 변수가 있겠으나, 간략히 설명하자면...낙찰자가 대금납부를 하면 약 30일 전후로 지정되는 배당기일에...

집행비용

소액임차인의 최우선변제, 임금채권 등 최우선변제금

이후 임차인들의 우선변제권(전입+인도, 확정일자) 와 등기사항전부증명서 상 권리의 종류와 일자의 순위경합에 의해 배당이 이루어지게 됩니다.

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2) 권리신고 및 배당요구 신청서만 제출했는데 이것만으로도 보증금을 돌려받을 수 있나요?

물건용도가 무엇인지, 등기사항전부증명서 상 권리관계, 전입 및 확정일자, 점유개시일자 등 답변에 필요한 최소한의 기초사실관계의 확인조차 불가능한 질문으로는 제대로 된 답변은 불가능 합니다.

따라서, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자, 다수의 임차인이 존재하는 다가구, 단독주택 등의 경우라면 건물 전체의 전입세대확인서 및 확정일자등록현황서, 경매사건검토를 통해 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 한 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 답을 구해야 할 문제인 만큼 이러한 확인이 선행되지 않는 이상 그 누구도 답변이 불가능한 질문에 해당하는 바, 이와 관련된 그 어떤 듣기 좋은 답변이나 정보도 절대 신뢰하시는 일 없으시길 바랍니다.​​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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