경매시 상계제도 질문 입니다

안녕하세요.

경매분야 전문가 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.

시세보다 저렴하게 부동산의 매수가 가능하다는 장점이 있는 반면 권리분석의 실수 등으로 인해 자칫 큰 손실을 초래할 수 있는 위험성 역시 존재한다는 것이 법원경매의 특징이지요.

따라서, 상의 대략적인 권리분석만으로 입찰여부를 판단하시는 것은 상당히 위험하니 이점 주의하시기 바랍니다.^^

주요 질문에 대한 답변 및 주의사항

글쎄요...^^;;

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1. 임의경매??

임의경매는 근저당 등 담보권의 실행에 의한 것이고, 질문자님이 전세권을 설정한 전세권자의 지위에서 경매를 신청한다면 임의경매 이겠으나, 지급명령 또는 임차보증금반환청구를 원인으로 한 경매는 강제경매 입니다.

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2. 말씀하신 바와 같이 질문자님이 대항력을 갖춘 임차인이고, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금, 임금채권이 없다고 가정할 경우, 낙찰자의 입장에서는 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 취득가액은 집행비용+대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 이 됩니다.

즉, 1.7억+@ 가 되는 것이고, 이는 질문자님 역시 마찬가지 입니다.

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3. 임차인이 낙찰을 받을 경우 당연히 채권상계가 가능합니다만, 채권상계라는 것은 임차보증금이 아닌 배당금액을 기준으로 합니다.

따라서, 1.7억+@ 에 낙찰을 받는다면, 실제로 납부해야 할 금원은 없는 것이고...

다만, 입찰시 제출 한 입찰보증금에서 +@ 는 집행비용으로, 나머지는 배당으로 반환받게 됩니다.

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4. 앞서 답변드린 바와 같이, 대항력을 갖춘 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받을 경우 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금은 취득가액에 포함됩니다.

따라서, 저가에 낙찰을 받았다고 해서 낙찰금액을 기준으로 취득세를 신고.납부 할 경우 추후 불성실신고가산세가 부과되는 만큼 이점 각별히 주의하시어, 저가에 낙찰을 받으면 절세의 효과가 있다는 정보들은 믿고 거르시기 바랍니다.​

해당 권리분석은 기본 서류 상의 대략적인 내용을 토대로 한 1차 권리분석에 불과하므로, 이를 토대로 해당 물건의 안정성 및 입찰여부를 판단하는 것은 상당히 위험합니다.

따라서, 해당 권리분석은 입찰 대상 물건에 대한 단순 참고의 용도로만 활용하시기 바라며, 해당 물건에 대한 안전성, 입찰여부 및 적정 입찰가 의 판단은 주변탐문 및 현황조사를 비롯한 추가조사를 통해 그 외 각종 인수사항 및 임대차 및 점유관계, 추가비용 발생 가능성 등 제반 내용을 확인하신 후 최종적으로 판단하시기 바랍니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.

그 외 궁금한 사항이 있으시면 네임카드의 프로필에 기재된 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.

[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]

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