오피스텔 전세사기 문의

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오피스텔 전세계약 중인데 사기인지 판단부탁드립니다!

매매가는 1억 5천 전세가는 2억입니다. 역전세 상황이고 가계약금(200만원)만 걸려있습니다. 추가적으로 계약 진행해도 되는지 궁금합니다. 

1. 위치는 인천쪽에 위치하고 있고 오피스텔입니다.

2. 공시지가는 1억2천2백만원입니다.

3. 매매가는 1억 5천 21년 4월거래 기준입니다.

4.  해당 오피스텔은 위 거래가 가장 최근이고 다른 거래가 없어서 매매가 확인이 어렵습니다. 

5. 전세가는 2억 말씀하셨고 이는 최근에 받은 감정평가서 기준으로 선정했다고 합니다. 

5-2. 주변 오피스텔 전세시세는 비슷하게 형성되어 있다고 부동산에서 얘기했습니다.

6. 제 돈은 5천이 있고 은행에서 전세금안심대출로 1억5천을 추가적으로 받을 예정입니다.

7. 오피스텔에 잡혀있는 근저당은 하나도 없습니다. 현재까지.

8. 집주인이 방에 옵션을 넣어주거나 아니면 500만원을 준다고했고 해당 오피스텔은 이미 옵션이 다 갖춰져있어 500만원으로 받기로 했습니다.(깡통전세 유형과 흡사해서 걱정됩니다.)

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여기부터 질문입니다.

Q1. 전세금안심대출을 통했을 때 보증보험 가입이 동시에 진행된다고 확인했는데 맞는지 궁금합니다.

Q2. 감정평가서 기준으로 주택가격 산정 후 보증보험 가입이 가능하다고 하는데 가입시 2억 전액 보장이 가능한지 궁금합니다.

Q3. 계약시 특약사항으로 대출이 불가할시 계약금 전액 반환을 조건으로 진행해준다고 하는데 해당 오피스텔로 대출이 불가할 수도 있을까요? 

Q4. 전세금안심대출로 진행할 때 보증보험 가입이 안되면 대출도 안나온다는데 계약까지는 진행해봐도 되는거 아닌가요? 대출이 나오면 자동적으로 보증보험도 가입이되고 2억이 보장이 되는거고 만약 안되면 계약금 돌려 받으면 되니까 시간만 좀 낭비하는거라고 생각합니다. 

Q5. 옵션 대신 500만원을 지원해주는게 비이성적이라고 생각합니다.  어떻게 생각하는지 궁금합니다.

Q6. 밑에 두가지 특약을 넣으면 안전한 거래가 될까요?

1. 임대인이 바뀔시 미리 통보해준다 안할시 손해배상 및 보증금 반환한다 계약서는 처음 적은 임대인과 그대로 유지.

2.임대인은 계약하는날로부터 임차인이 대항력이 생기기전에 등기부등본상의 변경이나 매도 대출이 있을시 자동계약 파기

Q7. 이 집은 무조건 위험하다 혹은 계약서에 특약사항만 잘 조정하면 거래해도 문제없다. 둘중 어떻게 생각하는지 궁금합니다.

Q8. 추가적으로 발생할 수 있는 최악의 상황이 어떤게 있는지 그리고 정말 계약하면 안되는 집이라면 제가 어떻게 가계약금을 돌려받을 수 있을지 가르쳐주세요.